不動産投資物件の探し方をお教えします！

不動産投資で既に成功を収めている方におかれてましては、「良い物件さえあれば次々に物件を増やして行きたい！」との希望をお持ちのことと思います。

そして、「物件探しとなれば不動産屋さん」ということになりますが、実は不動産業者を介さずして収益物件を購入する方法も存在しますので、これは是非知っておきたいところですよね。

そこで本日は「不動産投資物件の探し方お教えします！」と題して、競売や公売、そして任意売却などの不動産業者を介さない物件の取得方法についてお話ししていきたいと思います。

 

競売や任意売却、公売による方法

ではまず最初に、競売や任意売却、公売による収益物件の取得方法をご紹介させていただきたいと思います。

競　売

「競売」という言葉自体は聞いたことはあるものの、『実際に経験したことがある』という方は意外に少ないことと思います。

ちなみに読み方については「けいばい」と読むのが一般的であり、「きょうばい」と読むと『あまり不動産に詳しくないのだな』などと思われてしまうことも多いようです。

なお、競売を一言でご説明するならば「裁判所が債権絡みで行う公的なオークション」ということになりますので、基本的には

が大半を占めることとなります。

※債権者は裁判所に競売の申立てを行い、物件を売却した資金にて貸付金の回収を図ることになります。

よって物件自体にも「験の悪いイメージ」を持たれがちですし、債権絡みということで「怖い人たちが係わってくる可能性が高い」などの理由から、プロである不動産屋さんでも『競売には手を出さない』という人が少なくありません。

しかしながら、こうした負の遺産の中にこそ、掘り出し物が眠っている可能性があるのも事実ということで、一部には競売を専門にビジネスを行っている業者も存在しています。

また近年では競売の参加者を増やすために

のが実情です。

ちなみに競売については、別記事「競売購入の流れ、注意点について解説いたします！」にて詳細な解説を行っていますので、ご興味のある方は是非ご一読いただければと思います。

任意売却

こちらの「任意売却」については、『言葉自体も初めて聞いた』という方が多いかもしれません。

そして簡単に任意売却の概要をご説明するとすれば、「競売」の一歩手前の状態にある物件を売買する行為となります。

このようなお話をすると「通常の売買と何が違うの？」といった疑問をお持ちになる方もおられるでしょうが、その内容は『かなり異なる』というのが実情のです。

競売の項でもお話しした通り、「不動産を担保に入れた借入れ」の返済が滞った場合には、債権者が裁判所に申立てを行い、物件を競売に掛けることで貸付金の回収を図ろうとしますが、競売の落札価格は通常の売買よりも安価になるケースが殆どとなります。

よって、債権者としても

となるのです。

但し、任意売却には対象となる物件に抵当権を設定している「全ての債権者の同意」が必要となりますので、複数の債権者が存在する場合には『任意売却を認めない』と言い出す者が現れる場合も少なくありません。

よって競売を回避して、任意売却が可能となる物件は決して多くはないのです。

では、「一体どうすれば任意売却となる物件の情報を取得することができるのか」ということになりますが、それは『債権者たちとの交渉役を務める者』と接点を持つことに他なりません。

既に申し上げた通り、任意売却を可能にするには全ての債権者と交渉を行い、彼らの許可を得る必要がありますので、交渉役を演じる者が不可欠となります。

なお、交渉役となるのは

ということになりますから、彼らと接点を作ることに成功すれば、価値ある物件を安価に入手することも夢ではないでしょう。

そして、交渉役は各債権者に連絡を入れて「どれくらいの資金を回収したいか」を聞いて回ることになりますが、債権者もプロですから『貸したお金の全てが回収できる』とは考えておらず、2番抵当なら●●●万円、3番抵当なら●●万円などの「落としどころ」はわきまえているものです。

そこで各債権者の回収希望額を合算して、これをカバーできる金額で物件を購入してくれるお客様（買主）を見付け出すことができれば、競売は回避され「任意売却が成立する」ことになります。

ちなみに、任意売却物件だけを集めたポータルサイトも存在していますが、情報の鮮度を考えればやはり交渉役から直接もたらされる物件に勝るものはないはずです。

また、任意売却について更に詳しいことをお知りになりたい方は、別記事「任意売却購入の流れについて解説いたします！」をご残照ください。

公　売

名称が似ているため「競売」と混同される方も多いかもしれませんが、こちらは「こうばい」と読み、競売とは全く異なる不動産の購入方法となります。

そもそも公売とは「国や地方自治体、行政機関などが所有するもの（物品や乗り物など）を民間に払い下げるオークション」を指す言葉であり、その対象として不動産が売りに出されることがあるのです。

なお、公売に出される不動産については、相続税の支払いに際して「物納」された物件（詳細は不動産相続の注意点に関する記事をご参照ください）や、不要となった官舎や寮など、様々なパターンがあります。

但し、公売で売りに出される物件の中には、税金未納などで差し押さえられた物件もあり、こうした物件では占有者の排除など厄介な問題が生じる可能性がありますのでご注意ください。

一方、物納や払い下げ物件に関しては、

はずです。

※公売物件は原則として瑕疵担保責任免責、境界非明示となりますので、この点については注意が必要でしょう。

ちなみに、公売物件の情報は専用のポータルサイト（サイト運営は民間）にて手軽に収集できますが、入札参加に当たっては一定額の保証金が必要になる場合が殆どとなります。

なお、公売についての詳細は別記事「不動産公売の流れを解説いたします！」の記事をご参照ください。

銀行ルートの開発！

さて、ここまでの解説をお読みになり、「やっぱり競売や任意売却は不安だな・・・」というイメージを持たれた方も多いのではないかと思います。

そこで次にご紹介したいのが「銀行から不動産投資物件の情報を入手する」という方法です。

このようなお話をすると「銀行で不動産情報を紹介してくれるの？」と不思議に思われる方も多いかと思いますが、『銀行は様々な人間にお金を貸すのが仕事』となりますから、

のです。

また、自分が融資している相手の返済が滞れば、任意売却や競売と話を進めて行かなければならりませんから、情報のソースには事欠きませんよね。

更に銀行員にとっては「投資物件を買いたい」という人間に物件を紹介して、自分を窓口に融資を組んでもらえれば、これは正に『良いこと尽くめ』ということになる訳です。

では、銀行から不動産情報の提供を受けるには一体に何をすれば良いのでしょうか。

まず必要となるのは、銀行との太いパイプ（関係性）を築くことなりますので

などの方法で金融機関との関係性を強化しておくべきでしょう。

但し、メガバンクや大手の地方銀行については、一棟、二棟分の投資用の借入（金額にもよりますが）や、2000万、3000万程度の預金では全く優遇してもらえないという点については注意が必要です。

よって狙うのであれば、なるべく規模の小さな信用金庫などに狙いを定めて、関係性を強化していくべきでしょう。

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不動産業者を上手に使おう！

「不動産屋さんに頼んでも良い物件情報が入ってこないから、この記事を読んでいるのだ！」というツッコミを受けてしまいそうですが、『餅は餅屋』という言葉がある通り、素晴らしき物件情報はやはり不動産業者に集まってくるものです。

但し、「誰でも買いたくなるような素晴らしい物件」は、

のが現実でしょう。

よって、こうした物件情報を紹介してもらえるように「不動産業者との関係を強化していくこと」は投資家にとって非常に重要な作業となります。

例えば、賃貸管理を通して「地元の大家さん達と強い繋がり」を持っている業者と懇意になれば、一般に公開される前の地域の売物件情報を紹介してもらうことも可能でしょう。

また、特定の物件に興味があるなら所有者と買取交渉を行ってくれる業者もいますから、物件が入って来るのを待つだけではなく、積極的にアクションを起こしていくことも大切です。

なお、当然ながら不動産屋さんも事業を行っている訳ですから、力を借りた際には「たとえ成約に結び付かなくともしっかりと謝礼を支払って感謝の気持ちを伝える」ことが重要でしょう。

売り物件を自分で発掘（物上げ）

そして最もコストが掛からない物件取得方法が、自分で物件を発掘してしまうという方法です。

但し、全く土地勘のないエリアで物件を発掘するのは不可能に近いですから、以下では自宅の近所や町内会などのコミュニティーを利用しながら物件探しを行う方法をご紹介してまいります。

ご近所さんは宝の山

売物件情報の発掘を成功させる最大の秘訣は「地元のネットワークを強化すること」となります。

不動産の運用においては、顔見知りであるというだけで通常なら揉め事になってしまいそうな事態を回避できることもありますし、売買に際しての価格交渉も相手が近所の方だと、話を有利に進められる傾向にありますので、こうした地元パワーはしっかりと利用するべきでしょう。

ちなみに不動産業者が物件の売却依頼を受けた際には、まず「近隣に購入希望者が居ないか声を掛けてみる」というのが鉄則となっていますが、実はこれも地域のコミュニティーが持つパワーを充分理解しているからこそなのです。

よって、隣近所の顔見知りとの何気ない会話において

はずです。

また、自分が住まう地域のコミュニティーは可能な限り活用したいところですから、町内会や神輿の会、消防団などの活動に参加して地域との繋がりを強化しておくのも非常に重要です。

相続発生は購入のチャンスカード

こうして地元の情報に精通して行くと、町内の各家庭の事情も何となく見えて来るものです。

また、ご近所同士で話をしていると「どこどこのお爺ちゃんがそろそろ危ないらしい・・・」といった話題が出ることも珍しくありませんが、こうした相続関連のネタは正にチャンスカードとなります。

地主の家長などが亡くなれば、必ず相続に関する動きがあるものですから、

はずです。

ただ、自分から「不動産を買い取りたい」といった名乗りは上げ辛いものですから、こうした場合には地元密着の不動産屋さんなどを介してお話を進めるのがお勧めです。

なお、購入の話が具体的になるまでは匿名で交渉を進めてもらい、いざ正体を明かす際に「顔見知り」ということになれば、取引も非常にスムーズに進んで行くことでしょう。

困っている人の話はまず聞いてみよう

また、地元で顔が売れていくと「周囲の人々から様々な相談を受ける」ことも多くなるはずです。

そして「嫁の金遣いが荒く、お金に困っている」「事業に失敗した」などの

ようにしましょう。

通常であれば「お金を貸して欲しい」などといって来る人には、思わず距離を置いてしまうものですが、ここから投資物件取得の糸口が掴める場合もあるでしょう。

例えば、お金に困っている方が所有する賃貸物件に空室があるならば、「お金を貸す代わりに、自分が安くお部屋を借り上げて、又貸しをすることで収益を上げるサブリースという方法を提案してみる」もの一つの方法です。

※単にお金を貸し付けるのではなく、サブリース契約を結んで「賃料の前払い」という形式でまとまった金額を渡せば、大家も潤うはずですし、支払った側も出資法や貸金業法に触れることもない上、又貸しによって得た賃料の差額で収益を上げることも可能となります。

なお、月極め駐車場を利用して同じ要領のサブリースを行うことも可能ですし、場合によっては「金を貸す代わりに、駐車場を２区画分売って欲しい」などの交渉もできるでしょう。

このように切っ掛けを作って、徐々に他者の収益物件を蚕食していけば、最終的に「物件自体を売りたい」などといったお話に繋がることも珍しくありません。

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投資物件の探し方まとめ

さて、ここまでお話して来たようにネットの物件情報や不動産屋さんに頼らなくとも、競売などの公的な制度を利用したり、自力で物件を発掘する等の方法で、収益物件を購入する手段は結構あるものです。

そして、いずれの手法を試すにしても一番大切なのは、「物件が持つ価値を正確に見抜く能力」と「如何なる話が不動産情報取得に繋がっていくかについて、鋭い嗅覚を持つこと」だと思います。

例えば競売や公売などの公的売買では、想定賃料などが示されることはまずありませんから、「物件が持つ価値を正確に見抜く能力」が必須となりますし、

周辺のコミュニティーの中で売り物件を見付け出すには、「どんな状況に置かれた人間が物件を売りたいと考えるのか」という『不動産に対する嗅覚』が試されることになる訳です。

なお、「あまり人が行わない物件の取得方法」は、メリットが大きい反面、それなりのリスクを伴うことが多いという点もお忘れ無きようにお願いいたします。

競売などでは「占有者が立ち退いてくれない」等の危険がありますし、自力で物件の物上げする場合には「近所で悪い噂を立てられる可能性」もあるでしょう。

但し、知識と経験さえあれば回避できる問題も少なくありませんので、本ブログでは今後も皆様にお役立ていただける情報をご提供して行きたいと思います。

ではこれにて、不動産投資物件の探し方の知恵袋を閉じさせていただきます。