不動産投資物件の探し方

 

不動産投資で既に成功を収めている方におかれてましては、「良い物件さえあれば次々に物件を増やして行きたい!」との希望をお持ちのことと思います。

そして、物件を探し続けていると「市場に流通している物件情報でだけでは物足りない」という想いが頭をもたげて来るものです。

また、投資家仲間からは「未公開情報で凄い物件を買った!」など、気になる話題も多くもたらされるはずですから、「自分もスペシャルな物件を手に入れたい」という衝動は益々強くなりますよね。

そこで本日は、競売や公売、そして任意売却などの不動産業者を介さない物件の取得方法に加え、「自分で物件を発掘してしまう」という新たな不動産投資物件の探し方をご提案させていただきたいと思います。

では、収益物件の自己発掘に関する知恵袋を開いてみましょう!

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競売や任意売却、公売による方法

ではまず最初に、競売や任意売却、公売による収益物件の取得方法をご紹介させていただきたいと思います。

競 売

「競売」という言葉自体は聞いたことはあるものの、「実際に経験したことがある」という方は意外に少ないことと思います。

ちなみに読み方については「けいばい」と読むのが一般的であり、「きょうばい」と読むと『あれ、こいつ素人だな』などと思われてしまうことも多いようです。

なお、競売を一言でご説明するならば「裁判所が行う公的なオークション」ということになりますが、基本的には不動産を担保に入れた借金の返済が滞ってしまったり、破産してしまったなどの「後ろ向きな理由」から、オークションで売却せざるを得なくなった物件が大半を占めることとなります。

※債権者は裁判所に競売の申立てを行い、物件を売却した資金にて貸付金の回収を図ることになります。

よって物件自体にも「験の悪いイメージ」を持たれがちですし、債券絡みということで「怖い人たちが絡んでいる可能性が高い」などの理由から、プロである不動産屋さんでも『競売には手を出さない』という人が少なくありません。

しかしながら、こうした負の遺産の中にこそ、掘り出し物が眠っている可能性があるのも事実ということで、一部には競売を専門にビジネスを行っている業者も存在しています。

また近年では、怖い方たちに対抗するための法整備も進んでいますし、占有者(物件に住み着いている者)への対処方法も確立されていますから、正しい知識さえ持っていれば、決して「危険過ぎる手段」ではなくなっているのが実情です。

ちなみに競売については、別記事「不動産競売の流れをご説明致します!」にて詳細な解説を行っていますので、ご興味のある方は是非ご一読いただければと思います。

任意売却

こちらの「任意売却」については、『言葉自体も初めて聞いた』という方が多いかもしれません。

そして簡単に任意売却の概要をご説明するとすれば、「競売」の一歩手前の状態にある物件を売買する行為となります。

このようなお話をすると「通常の売買と何が違うの?」といった疑問をお持ちになる方もおられるでしょうが、実は「かなり異なる点」が存在しているのです。

競売の項でもお話しした通り、「不動産を担保に入れた借入れ」の返済が滞った場合には、債権者が裁判所に申立てを行い、物件を競売に掛けることで貸付金の回収を図ろうとしますが、競売の落札価格は通常の売買よりも安価になるケースが殆どとなります。

よって、債権者としても競売を回避して、通常の売買で得た資金で債権の回収を行った方が、より多くの貸付金を取り戻せる可能性が高くなりますので、ここで行われるのが任意売却となるのです。

但し、任意売却には対象となる物件に抵当権を設定している全ての債権者の同意が必要となりますので、複数の債権者が存在する場合には「任意売却を認めない」と言い出す者が現れる場合も少なくありません。

よって競売を回避して、任意売却が可能となる物件は決して多くないのです。

では、一体どうすれば任意売却となる物件の情報を取得することができるのでしょう。

既に申し上げた通り、任意売却を可能にするには全ての債権者と交渉を行い、彼らの許可を得る必要がありますので、交渉役を演じる者が不可欠となります。

債務整理の案件においては、これを担当する弁護士などが交渉役になることが多いのですが、不動産業者の中には競売となることが決定した物件の所有者に連絡を取り、自ら交渉役を買って出る者もいますから、交渉役となる者には様々なパターンがあるでしょう。

そして、交渉役は各債権者に連絡を入れて「どれくらいの資金を回収したいか」を聞いて回ることになりますが、債権者もプロですから『貸したお金の全てが回収できる』とは考えておらず、2番抵当なら●●●万円、3番抵当なら●●万円などの「落としどころ」はわきまえているものです。

そこで各債権者の回収希望額を合算して、これをカバーできる金額で物件を購入してくれるお客様を見付け出すことができれば、競売は回避されて、任意売却が成立することになります。

よって任意売却の売り物を扱うことができるのは管財人の弁護士や、そこに出入りする限られた不動産屋さん、そして任意売却を専門に扱う不動産業者ということになりますから、彼らと接点を作ることに成功すれば、価値ある物件を安価に入手することも夢ではありません。

なお、任意売却について更に詳しいことをお知りになりたい方は、別記事「任意売却体験記」をご残照ください。

公 売

名称が似ているため「競売」と混同される方も多いかもしれませんが、こちらは「こうばい」と読み、競売とは全く異なる不動産の購入方法となります。

そもそも公売とは「国や地方自治体、行政機関などが所有するもの(物品や乗り物など)を民間に払い下げるオークション」を指す言葉であり、その対象として不動産が売りに出されることがあるのです。

なお、公売に出される不動産については、相続税の支払いに際して「物納」された物件(詳細は相続の基礎知識の記事をご参照ください)や、不要となった官舎や寮など、様々なパターンがあります。

但し、公売で売りに出される物件の中には、税金未納などで差し押さえられた物件もあり、こうした物件では占有者の排除など厄介な問題が生じる可能性がありますのでご注意ください。

一方、物納や払い下げ物件に関しては、面倒な権利関係も、怖い方たちが絡んでくることもありませんので、一般の方でも安全に公売に参加していただくことができるはずです。

※公売物件は原則として瑕疵担保責任免責、境界非明示となりますので、この点については注意が必要でしょう。

ちなみに、公売物件の情報は専用のポータルサイト(サイト運営は民間)にて手軽に収集できますが、入札参加に当たっては一定額の保証金が必要になる場合が殆どとなります。

なお、公売についての詳細は別記事「不動産公売の流れを解説致します!」の記事をご参照ください。

 

銀行ルートの開発!

さて、ここまでの解説をお読みになり、「やっぱり競売や任意売却は不安だな・・・」というイメージを持たれた方も多いのではないかと思います。

そこで次にご紹介したいのが、「銀行から不動産投資物件の情報をGETする」という方法です。

このようなお話をすると「銀行で不動産情報を紹介してくれるの?」と不思議に思われる方も多いかと思いますが、『銀行は様々な人間にお金を貸すのが仕事』となりますから、資金繰りのために土地や建物を売りたいなどのお話が入って来ることも珍しくはありません。

また、自分が融資している相手の返済が滞れば、任意売却や競売と話を進めて行かなければならりませんから、情報のソースには事欠きませんよね。

更に銀行員にとっては「投資物件を買いたい」という人間に物件を紹介して、自分を窓口に融資を組んでもらえれば、これは正に『良いこと尽くめ』ということになる訳です。

では、銀行から不動産情報の提供を受けるには一体に何をすれば良いのでしょうか。

まず必要となるのは、銀行との太いパイプ(関係性)を築くことです。

よって、これから投資物件を買うのであれば、その資金の借入先の金融機関に「次に購入する物件の情報提供を依頼する」のも一つの方法ですし、分散して預金をしているならば「物件情報を提供するしてくれるなら、全ての預金をあなたの銀行に集約するよ」などと持ち掛けてみるのも良いでしょう。

但し、メガバンクや大手の地方銀行については、一棟、二棟分の投資用の借入(金額にもよりますが)や、2000万、3000万程度の預金では全く優遇してもらえないという点については注意が必要です。

よって狙うのであれば、なるべく規模の小さな信用金庫などに狙いを定めて、関係性を強化していくべきでしょう。

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不動産業者を上手に使おう!

「不動産屋さんに頼んでも良い物件情報が入ってこないから、この記事を読んでいるのだ!」というツッコミを受けてしまいそうですが、『餅は餅屋』という言葉がある通り、素晴らしき物件情報はやはり不動産業者に集まってくるものです。

但し、「誰でも買いたくなるような素晴らしい物件」は不動産屋さん同士で秘密裏に売買されてしまうケースが多く、一般の投資家にはなかなか情報が入っては来ないのが現実でしょう。

よって、こうした物件情報を紹介してもらえるように「不動産業者との関係を強化していくこと」は投資家にとって非常に重要な作業となります。

ちなみに地域密着型の不動産業者と太いパイプを作ることができれば、賃貸管理業務の関係で「地元の大家さん達と強い繋がり」を持っていることが多いですから、地域の売り物情報を一番に紹介してもらえることもあるでしょう。

また、「あの物件が欲しい!」という特定のアパート等があれば、所有者と買取交渉を行ってくれる業者もいますから、物件が入って来るのを待つだけではなく、積極的にアクションを起こしていくことも大切です。

なお、当然ながら不動産屋さんも事業を行っている訳ですから、力を借りた際に、たとえ成約に結び付かなくともしっかりと謝礼を支払って感謝の気持ちを伝えることが重要でしょう。

 

売り物件を自分で発掘(物上げ)

そして最もコストが掛からない物件取得方法が、自分で物件を発掘してしまうという方法です。

但し、全く土地勘のないエリアで物件を発掘するのは不可能に近いですから、以下では自宅の近所や町内会などのコミュニティーを利用しながら物件探しを行う方法をご紹介してまいります。

ご近所さんは宝の山

長年、不動産屋さんをやっていて思うのは、売買を成功させる秘訣はやはり「人と人との繋がり」であるということです。

通常なら揉め事になってしまいそうなことも、知り合い同士であれば大事に至らずに済みますし、厳しい価格交渉も相手が近所の方だと、ついつい気が緩んで「OK」してしまうというのもよくあることでしょう。

ちなみに不動産業者が物件の売却依頼を受けた際には、まず「近隣に購入希望者が居ないか声を掛けてみる」というのが鉄則となっていますが、実はこれも地域のコミュニティーが持つパワーを充分理解しているからこその行動なのです。

よって、隣近所の顔見知りとおしゃべりしながら「アパートを買いたいんだよね」などといったアピールしていると、「3丁目にいる親戚が売りたがっていたな・・・」なんてお話に繋がることも無くはありません。

また、自分が住まう地域のコミュニティーは可能な限り活用したいところですから、町内会や神輿の会、消防団などの活動に参加して地域との繋がりを強化しておくのも非常に重要です。

相続発生は購入のチャンスカード

こうして地元の情報に精通して行くと、町内の各家庭の事情も何となく見えて来るものです。

また、ご近所同士で話をしていると「どこどこのお爺ちゃんがそろそろ危ないらしい・・・」といった話題が出ることも珍しくありませんが、こうした相続関連のネタは正にチャンスカードとなります。

地主の家長などが亡くなれば、必ず相続に関する動きがあるものですから、「相続税を払うのに苦労している」などの噂を聞き付ければ、これを逃す手はありません。

ただ、自分から「不動産を買い取りたい」といった名乗りは上げ辛いものですから、こうした場合には地元密着の不動産屋さんなどを介してお話を進めるのがお勧めです。

なお、購入の話が具体的になるまでは匿名で交渉を進めてもらい、いざ正体を明かす際に「顔見知り」ということになれば、取引も非常にスムーズに進んで行くことでしょう。

困っている人の話はまず聞いてみよう

また、地元で顔が売れていくと「周囲の人々から様々な相談を受ける」ことも多くなるはずです。

そして「嫁の金遣いが荒く、お金に困っている」「事業に失敗した」などの『負の相談』を受けた際には、決してこれを聞き流してはいけません。

通常であれば「お金を貸して欲しい」などといって来る人には、思わず距離を置いてしまうものですが、ここから投資物件取得の糸口が掴める場合もあるでしょう。

例えば、お金に困っている方が所有する賃貸物件に空室があるならば、「お金を貸す代わりに、自分が安くお部屋を借り上げて、又貸しをすることで収益を上げるサブリースという方法を提案してみる」もの一つの方法です。

※単にお金を貸し付けるのではなく、サブリース契約を結んで「賃料の前払い」という形式でまとまった金額を渡せば、大家も潤うはずですし、支払った側も出資法や貸金業法に触れることもない上、又貸しによって得た賃料の差額で収益を上げることも可能となります。

なお、月極め駐車場を利用して同じ要領のサブリースを行うことも可能ですし、場合によっては「金を貸す代わりに、駐車場を2区画分売って欲しい」などの交渉もできるでしょう。

このように切っ掛けを作って、徐々に他者の収益物件を蚕食していけば、最終的に「物件自体を売りたい」などといったお話に繋がることも珍しくありません。

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投資物件の探し方まとめ

さて、ここまでお話して来たようにネットの物件情報や不動産屋さんに頼らなくとも、競売などの公的な制度を利用したり、自力で物件を発掘する等の方法で、収益物件を購入する手段は結構あるものです。

そして、いずれの手法を試すにしても一番大切なのは、「物件が持つ価値を正確に見抜く能力」と「如何なる話が不動産情報取得に繋がっていくかについて、鋭い嗅覚を持つこと」だと思います。

例えば競売や公売などの公的売買では、想定賃料などが示されることはまずありませんから、「物件が持つ価値を正確に見抜く能力」が必須となりますし、

周辺のコミュニティーの中で売り物件を見付け出すには、「どんな状況に置かれた人間が物件を売りたいと考えるのか」という『不動産に対する嗅覚』が試されることになる訳です。

なお、「あまり人が行わない物件の取得方法」は、メリットが大きい反面、それなりのリスクを伴うことが多いという点もお忘れ無きようにお願いいたします。

競売などでは「占有者が立ち退いてくれない」等の危険がありますし、自力で物件の物上げする場合には「近所で悪い噂を立てられる可能性」もあるでしょう。

但し、知識と経験さえあれば回避できる問題も少なくありませんので、本ブログでは今後も皆様にお役立ていただける情報をご提供して行きたいと思います。

ではこれにて、不動産投資物件の探し方の知恵袋を閉じさせていただきます。