不動産の媒介契約とは？3種類の違いと売却時の選び方をわかりやすく解説

不動産会社へ物件の売却や購入を依頼する際には、「媒介契約」と呼ばれる契約を締結します。

ところが、実際に不動産を売買した経験がある方でも、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」という3種類の違いについて、正確には理解していないケースも少なくありません。

特に不動産を売却する場合には、どの媒介契約を選ぶかによって、複数の不動産会社へ依頼できるか、レインズへの登録義務があるか、どの程度の頻度で販売活動の報告を受けられるかなどが変わってきます。

そこで今回は、不動産の媒介契約とはどのような契約なのか、3種類の違いから売却時の選び方、レインズや囲い込みへの注意点まで、実務の視点を交えて解説していきます。

不動産の媒介契約とは？

媒介契約とは、不動産会社に土地や建物の売買・交換の仲介を依頼する際に、依頼者と不動産会社との間で締結する契約です。

例えば不動産を売却する場合、不動産会社は売却価格についての助言、広告活動、購入希望者の募集、内覧対応、条件交渉、契約手続きなどを行います。購入する場合にも、物件の紹介や条件交渉、契約手続きなどについて不動産会社の仲介を受けることになります。

こうした仲介業務について、依頼内容や媒介契約の種類、報酬額などを明確にするのが媒介契約です。

なお、仲介手数料の上限については法令上のルールがありますが、低廉な空家等に関する特例などもあるため、本記事では媒介契約の種類に絞って解説します。

媒介契約には3種類ある

不動産の媒介契約には、大きく分けて次の3種類があります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

主な違いを整理すると次のようになります。

専任媒介契約では媒介契約締結日の翌日から7日以内、専属専任媒介契約では5日以内に指定流通機構（レインズ）へ登録する必要があります。なお、この日数には不動産会社の休業日は含まれません。

また、専任媒介契約では2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上、依頼者へ業務の処理状況を報告する必要があります。

一般媒介契約とは？

一般媒介契約は、3種類の中で最も依頼者側の自由度が高い媒介契約です。

最大の特徴は、複数の不動産会社へ同時に売却や購入の仲介を依頼できることです。

例えば自宅を売却する場合、A社・B社・C社という複数の不動産会社と一般媒介契約を締結し、それぞれに購入希望者を探してもらうことができます。

一般媒介には明示型と非明示型がある

一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」があります。

明示型では、他にどの不動産会社へ媒介を依頼しているのかを、不動産会社へ通知することになります。一方、非明示型では、他の依頼先を明らかにせず複数の不動産会社へ依頼することができます。

一般媒介契約のメリット

一般媒介の最大のメリットは、1社に依頼先を限定されないことです。

複数の会社がそれぞれ購入希望者を抱えている場合には、各社から買主候補を紹介してもらえる可能性があります。また、特定の不動産会社へ売却活動を全面的に任せることに不安がある場合にも、依頼先を分散できるという安心感があります。

相場より条件の良い物件や希少性の高い物件など、不動産会社側から見ても買主を見つけやすい物件では、一般媒介でも十分に販売活動が進むケースがあります。

一般媒介契約の注意点

一方で、不動産会社から見れば、自社が広告費や時間を掛けて販売活動を行っても、他社が先に買主を見つければ仲介手数料を受け取れない可能性があります。

そのため、一般媒介だから必ず販売活動が弱くなるとは言えませんが、物件や会社によっては、専任媒介ほど広告費や人員を投入しにくい場合があります。

専任媒介契約とは？

専任媒介契約では、媒介を依頼できる不動産会社は1社に限定されます。

例えばA社と専任媒介契約を締結した場合、契約期間中にB社やC社へ重ねて同じ物件の媒介を依頼することはできません。

ただし、専任媒介契約では、売主自身が買主を見つける「自己発見取引」は可能です。

例えば売主の知人や親族、近隣住民などから直接「その物件を購入したい」という話があった場合には、契約内容に従い、自ら見つけた相手と取引する余地があります。

レインズへの登録と業務報告義務がある

専任媒介契約を締結した不動産会社には、媒介契約締結日の翌日から7日以内にレインズへ物件情報を登録する義務があります。不動産会社の休業日は、この期間には算入されません。

さらに依頼者に対して、2週間に1回以上、販売活動や問い合わせ状況などについて業務の処理状況を報告する必要があります。

レインズの仕組みや売却時の確認ポイントについてはこちらの記事でも詳しく解説しています。

専任媒介契約のメリット

専任媒介では依頼先が1社に決まるため、不動産会社にとっては販売活動の窓口を一本化できます。

売主側から見ても、価格変更や広告方法、内覧者からの反応などについて1社と継続的に打ち合わせができるため、販売戦略を管理しやすいというメリットがあります。

会社によっては、専任媒介や専属専任媒介を条件として、建物状況調査、設備保証、ハウスクリーニングなどの売却支援サービスを用意している場合もあります。

専任媒介契約の注意点

専任媒介では1社に売却活動を任せることになるため、依頼先の力量による影響を受けやすくなります。

販売価格の設定が適切でない、広告活動が十分でない、問い合わせへの対応が遅い、他の不動産会社との連携が悪いといった問題があれば、せっかく専任媒介を締結しても売却が進まない可能性があります。

専属専任媒介契約とは？

専属専任媒介契約は、3種類の媒介契約の中で最も依頼者に対する拘束が強い契約です。

他の不動産会社へ重ねて媒介を依頼できない点は専任媒介と同じですが、さらに自己発見取引も原則として認められません。

つまり、契約期間中に売主自身が買主候補を見つけた場合でも、専属専任媒介契約を締結した不動産会社を通して取引することになります。

不動産会社側の義務も厳しくなる

依頼者への拘束が強い分、不動産会社側にも専任媒介より厳しい義務が課されています。

• 媒介契約締結日の翌日から5日以内にレインズへ登録する
• 1週間に1回以上、依頼者へ業務の処理状況を報告する

こちらもレインズへの登録期限には、不動産会社の休業日は算入されません。

専属専任だから早く売れるとは限らない

専属専任媒介は不動産会社への依頼を完全に一本化できるため、売主と仲介会社が販売方針を共有しやすいというメリットがあります。

しかし、専属専任媒介にしたからといって、専任媒介より必ず早く売れるわけではありません。適正な価格設定、広告活動、レインズを通じた他社との連携、担当者の対応力などが十分でなければ、契約形態だけを変えても売却結果が大きく改善するとは限らないからです。

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一般媒介・専任媒介・専属専任媒介はどれを選ぶ？

では、不動産を売却する場合にはどの媒介契約を選べばよいのでしょうか。

これは物件や売却方針によって異なるため、「必ずこの契約が正解」と決めることはできません。

一般媒介が向いているケース

一般媒介は、複数の不動産会社と付き合いながら売却を進めたい場合や、複数社が既に具体的な購入希望者を抱えている場合などに向いています。

また、売却を急いでおらず、不動産会社ごとの反応を見ながら依頼先を考えたい場合にも選択肢となります。

専任媒介が向いているケース

専任媒介は、信頼できる不動産会社をある程度絞り込めており、その会社と相談しながら販売戦略を進めたい場合に使いやすい契約です。

売却活動の窓口が一本化されるため、問い合わせ状況や内覧者の反応、価格変更のタイミングなどを把握しやすくなります。

専属専任媒介を選ぶ場合

専属専任媒介は、自分で買主を探す予定がなく、売却活動を1社へ完全に任せたい場合に選択肢となります。

ただし、自己発見取引まで制限されるため、その必要性を理解した上で契約することが重要です。

売却では媒介契約の種類以上に不動産会社選びが重要

不動産売却では、媒介契約の種類と同じくらい、あるいはそれ以上に重要なのが「どの不動産会社へ依頼するか」です。

特に専任媒介や専属専任媒介では、一定期間1社へ売却活動を任せることになりますから、会社選びを誤ると販売活動そのものが停滞してしまいます。

媒介契約を締結する前には、少なくとも次のような点を確認しておきたいところです。

• 査定価格の根拠を具体的に説明できるか
• どのような広告媒体へ掲載するのか
• レインズへどのように登録するのか
• 他の不動産会社からの問い合わせにも積極的に対応するか
• 販売活動の報告内容はどの程度詳しいか
• 値下げを提案する場合、その根拠を説明できるか
• 担当者と連絡を取りやすいか

特に注意したいのが、売却物件を自社だけで抱え込み、他の不動産会社が買主を紹介する機会を妨げる、いわゆる「囲い込み」です。

不動産会社の選び方については、悪徳不動産会社の見分け方や、不動産査定の方法と査定価格の見方も参考にしてください。

レインズの登録状況は売主自身でも確認できる

専任媒介契約や専属専任媒介契約で物件がレインズへ登録されると、不動産会社から売主へ登録証明書が交付されます。

売主は、この登録証明書に記載された情報を利用して売主専用画面へアクセスし、自分の物件がどのような状態でレインズへ登録されているのかを確認できます。

確認できる取引状況には、例えば次のようなものがあります。

• 公開中
• 書面による購入申込みあり
• 売主都合で一時紹介停止中

さらに2025年1月からは、宅地建物取引業者がレインズへ登録した物件について、こうした取引状況を登録することが義務化されました。

これは、実際には購入申込みがないにもかかわらず「商談中」などとして他社からの紹介を断るといった囲い込みを抑止し、売主が販売状況を確認しやすくするための仕組みです。

レインズの仕組みについて詳しく知りたい方は、不動産のレインズとは？わかりやすく解説しますも併せてご覧ください。

売却時の媒介契約は「契約後の活動内容」を見る

売却時に専任媒介や専属専任媒介を締結した場合、一般的には3か月以内の契約期間を設定します。ただし、必ず3か月にしなければならないわけではなく、それより短い期間を設定することもできます。

そして重要なのは、契約期間そのものよりも、その間に不動産会社がどのような販売活動を行ったかです。

例えば、内覧や問い合わせがほとんどないのであれば、単純に「価格を下げましょう」という話だけではなく、広告の閲覧状況、他社からの問い合わせ、競合物件との比較、内覧者からの反応などを確認する必要があります。

不動産会社の販売力を確認したい場合には、最初から3か月ではなく、双方が合意した上で1～2か月程度の媒介期間を設定し、その間の対応を見るという考え方もあります。

購入時にも媒介契約を締結する

媒介契約というと不動産売却をイメージする方が多いと思いますが、不動産を購入する場合にも媒介契約を締結します。

買主側の不動産会社も、物件紹介、内覧調整、条件交渉、重要事項説明や契約手続きの調整など、売買契約成立までさまざまな仲介業務を行うためです。

ただし購入の場合、物件探しの初期段階から特定の不動産会社と専任媒介契約を締結するケースは、売却時ほど一般的ではありません。

実務では、購入する物件が決まり、売買契約を締結する際に媒介契約書も取り交わすケースが一般的です。

媒介契約を締結する前に確認したいポイント

媒介契約書へ署名する前には、契約の種類だけでなく、実際の販売活動や契約条件まで確認しておきましょう。

• 一般媒介・専任媒介・専属専任媒介のどれなのか
• 媒介契約の期間はいつまでなのか
• レインズへの登録義務がある契約か
• どのような広告活動を行うのか
• 販売状況をどのように報告してもらえるのか
• 自己発見取引が認められる契約か
• 契約期間途中で解約する場合の扱い
• 契約更新はどのように行うのか
• 仲介手数料はいくらなのか

特に売却の場合には、媒介契約書へ署名した時点がゴールではありません。その後にどのような広告活動が行われ、どのような問い合わせが入り、売却条件をどう調整していくかが重要です。

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不動産媒介契約の種類と要点まとめ

不動産の媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。

一般媒介では複数の不動産会社へ依頼できますが、専任媒介と専属専任媒介では依頼先が1社に限定されます。また、専任媒介では自己発見取引が可能ですが、専属専任媒介では原則として認められません。

一方、専任媒介・専属専任媒介を締結した不動産会社には、レインズへの登録や定期的な業務報告などの義務があります。