定期借家契約とは？普通借家との違い・注意点・実務での活用方法を解説

賃貸借契約には、大きく分けて「普通建物賃貸借契約」と「定期建物賃貸借契約」があります。

一般的な賃貸住宅では普通借家契約が利用されるケースが多いのですが、転勤中だけ自宅を貸したい場合や、将来的に建替え・大規模改修・売却などを予定している物件では、定期建物賃貸借契約が有効な選択肢となります。

一方で、定期借家契約は契約書に「定期借家」と書いておけばよいわけではありません。契約締結前の説明や契約終了時の通知など、普通借家にはない手続きがあるため、管理会社や大家さんは仕組みを正しく理解しておく必要があります。

そこで今回は、定期建物賃貸借契約とはどのような契約なのか、普通借家との違い、契約終了時の注意点、既存の普通借家契約から切り替える場合の考え方まで、賃貸管理の実務目線で詳しく解説していきます。

定期建物賃貸借契約とは？

定期建物賃貸借契約とは、あらかじめ定めた契約期間が満了すると、更新されることなく賃貸借契約が終了する契約です。一般には「定期借家契約」と呼ばれることが多く、2000年3月に導入された制度です。

普通借家契約では、契約期間が満了したからといって、貸主が自由に契約を終了できるわけではありません。貸主側から更新を拒絶する場合には正当事由が必要となるため、「2年契約が終わったので退去してください」という理由だけで終了させることは原則としてできません。

これに対して定期借家契約では、法律上必要な手続きを踏んで契約していれば、契約期間の満了によって契約が終了します。

普通借家契約と定期借家契約の違い

契約期間が満了すると更新されず終了する

定期借家契約の最大の特徴は、「更新がない」ことです。例えば2年間の定期借家契約であれば、原則として2年間が経過した時点で、その契約は終了します。

ただし、貸主と借主の双方が引き続き契約することを希望しているのであれば、改めて新しい定期借家契約を締結することは可能です。

「更新」ではなく「再契約」になる

普通借家では、契約期間満了後も同じ契約関係を継続させる「更新」が一般的です。一方、定期借家には更新という仕組みがないため、引き続き入居してもらう場合には、いったん終了した契約とは別に新しい賃貸借契約を締結します。

実務上は同じ入居者がそのまま住み続けるため、見た目には普通借家の更新とあまり変わらないこともありますが、法律上は「更新」ではなく「再契約」です。

1年未満の契約も設定できる

普通借家契約では、1年未満の期間を定めた場合、期間の定めのない賃貸借として扱われます。一方、定期借家契約では、6か月や10か月など1年未満の契約期間を設定することも可能です。

期間の定めのない普通借家契約になると、「半年だけ貸したい」「1年後には必ず明け渡してもらいたい」と考えていても、当初想定していた時期に当然に契約が終了するわけではありません。貸主から契約を終了させる場合には、解約申入れや正当事由など、普通借家契約としてのルールを考える必要があります。

そのため、「半年後に自宅へ戻る予定がある」「1年後に建物を取り壊す予定がある」など、貸す期間をあらかじめ明確に区切りたいケースでは、定期借家契約の方が目的に合いやすいといえます。

定期借家契約を締結するときの重要ポイント

定期借家契約は、単に契約書へ「定期建物賃貸借契約」と記載するだけでは成立しません。定期借家としての効力を持たせるためには、法律上必要とされる契約方法や事前説明を正しく行う必要があります。

契約期間と「更新がないこと」を明確にする

契約書では契約期間を明確に定めるとともに、契約期間満了によって賃貸借契約が終了し、契約の更新がないことを定めます。

現在では、一定の要件を満たすことで、定期借家契約そのものや契約締結前の説明事項について電子的方法を利用することも可能となっています。

契約締結前に別途説明が必要

定期借家契約を締結する場合、貸主は契約締結前に借主へ、「この契約には更新がなく、契約期間満了によって終了すること」を説明する必要があります。

ここで特に注意したいのが、宅地建物取引業者が仲介時に行う重要事項説明とは、法律上別の手続きであることです。重要事項説明を行っただけで、当然に定期借家契約の事前説明を行ったことになるわけではありません。

ただし、仲介会社などが貸主の代理人として定期借家の事前説明を行うことは可能です。その場合でも、「宅建業者として行う重要事項説明」と「貸主またはその代理人として行う定期借家の事前説明」という立場を整理して手続きを行う必要があります。

賃貸借契約全体の流れについては、「賃貸契約の流れとは？内見・申込み・入居審査・契約・鍵渡しまで実務経験者が解説」でも詳しく解説しています。

契約期間が1年以上なら終了通知を忘れない

定期借家契約だからといって、契約期間が満了すれば管理会社や大家さんが何もしなくても必ず予定どおり終了を主張できる、と考えるのは危険です。

契約期間が1年以上の場合、貸主は借主に対して、契約期間満了の1年前から6か月前までの間に、期間満了によって契約が終了することを通知する必要があります。

例えば2028年3月31日に契約が終了する場合は、原則として2027年4月1日から2027年9月30日までの間に終了通知を行うことになります。

一方、契約期間が1年未満の定期借家契約では、この終了通知は必要ありません。適法に定期借家契約が締結されていれば、あらかじめ定めた契約期間の満了によって契約が終了します。

終了通知が遅れたらどうなる？

必要な通知期間を過ぎてから終了通知を行った場合、貸主はその通知をした日から6か月が経過するまで、契約終了を借主に主張することができません。

つまり、「定期借家だから契約終了日に必ず退去してもらえる」と考えていても、終了通知を失念すると予定していた時期に明渡しを受けられない可能性があります。定期借家では、契約締結時の手続きだけでなく、契約終了までのスケジュール管理も非常に重要です。

定期借家契約でも借主から中途解約できる場合がある

定期借家契約は契約期間が決められているため、「借主も期間途中では絶対に解約できない」と思われることがあります。しかし、一定の居住用建物については、法律上、借主から中途解約できる場合があります。

床面積が200㎡未満の居住用建物で、転勤・療養・親族の介護などやむを得ない事情によって、その建物を生活の本拠として使用することが困難になった場合には、借主は解約を申し入れることができます。この場合、申入れの日から1か月が経過すると契約が終了します。

また、この法律上の中途解約制度とは別に、契約書で借主からの中途解約を認める特約を定めることもあります。そのため、実際の定期借家契約では「期間途中の解約をどのように扱うか」について契約内容を確認しておくことが大切です。

普通借家契約から定期借家契約へ切り替えることはできる？

賃貸管理の実務では、「現在は普通借家契約だが、次回から定期借家契約へ変更したい」という相談を受けることがあります。

普通借家から定期借家へ切り替えられるケースはありますが、現在の普通借家契約をそのまま「更新」という形で定期借家へ変更するものではありません。普通借家契約を双方合意のうえで終了させ、そのうえで新しい定期建物賃貸借契約を締結するという整理が基本になります。

2000年3月1日より前から続く居住用契約には注意

特に注意が必要なのが、定期借家制度が施行された2000年3月1日より前に締結された居住用の普通借家契約です。

このような既存の居住用契約については、借主と建物が同一のまま、現在の普通借家契約を合意解除して同じ当事者間で定期借家契約へ切り替えることが制限されています。一方、店舗や事務所など居住用ではない建物については扱いが異なります。

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実務で定期借家契約を活用する場面

定期借家契約は、何でも普通借家より有利という制度ではありません。しかし、貸主が将来その建物を使用する時期が決まっている場合などには、非常に使いやすい契約方式です。

転勤中だけ自宅を貸したい場合

典型的なのが、転勤などによって一定期間だけ自宅を空けるケースです。例えば「3年間の転勤が終わったら自宅へ戻りたい」という場合に普通借家契約で貸してしまうと、3年後に必ず退去してもらえるとは限りません。

このような場合には、貸主が自宅へ戻る時期に合わせて定期借家契約の期間を設定することで、将来の利用計画を立てやすくなります。

建替えや大規模工事を予定している物件

数年後に建替えや大規模改修、売却などを予定している建物を、それまでの期間だけ賃貸する場合にも定期借家契約は利用しやすい制度です。

ただし、定期借家だからといって普通借家と同じ募集条件で決まるとは限りません。契約期間が限定されることを嫌う入居希望者もいるため、立地や契約期間によっては賃料など募集条件の調整が必要になることもあります。

一定期間入居状況を確認したい場合

入居審査の段階で一定の懸念はあるものの、事情を考慮して入居を受け入れたい場合に、一定期間の定期借家契約を利用し、契約期間中の状況を確認したうえで再契約を検討するという考え方もあります。

ただし、定期借家を「気に入らない入居者を簡単に退去させるための契約」と考えるべきではありません。借主に契約内容を十分理解してもらい、法律上必要な手続きを正しく行うことが前提です。

トラブルのある入居者を定期借家へ切り替える場合の注意点

賃貸管理を行っていると、家賃滞納や近隣トラブルなどが発生している借主について、「今後は定期借家契約に変更できないだろうか」とオーナーから相談を受けることがあります。

現在の普通借家契約を双方合意のうえで終了させ、新しい定期借家契約を締結することを検討できるケースはあります。例えば、貸主と借主が話し合ったうえで一定期間の定期借家契約を締結し、その期間中の状況を見て再契約を検討するという方法です。

ただし、すべての普通借家契約を自由に定期借家へ変更できるわけではありません。現在の契約を締結した時期、居住用か事業用か、普通借家契約をどのように終了させるのかなどを確認する必要があります。

また、家賃滞納や迷惑行為がすでに重大な契約違反となっているのであれば、定期借家への変更とは別に、契約解除や法的手続きの検討が必要になる場合もあります。

家賃滞納が発生した場合の管理会社の対応については、「家賃滞納時の管理会社の対応とは？契約内容によって異なる3つのケースを実務経験をもとに解説」でも詳しく解説しています。

定期借家契約だからといって万能ではない

定期借家契約は、貸主にとって将来の物件利用計画を立てやすい非常に便利な制度です。しかし、「定期借家にしておけば何でも自由にできる」というものではありません。

契約締結時には法律上必要な手続きを行う必要があり、契約期間が1年以上であれば終了通知の管理も必要です。また、募集面では契約期間が限定されていることを理由に、普通借家より入居者を集めにくくなる場合もあります。

そのため、普通借家と定期借家のどちらを利用するかは、単に「貸主に有利かどうか」だけで判断するのではなく、その物件を今後どのように利用・運用していくのかを考えて決めることが重要です。

管理会社の仕事内容や、オーナーと管理会社の役割分担については、「賃貸の管理会社はどこまで対応してくれる？仕事内容と対応できないことを実務目線で解説」も参考にしてください。

定期借家契約についてよくある質問

定期借家契約は契約期間が終われば必ず退去しなければなりませんか？

原則として、契約期間満了によってその定期借家契約は終了します。ただし、貸主と借主の双方が合意すれば、新しい定期借家契約を再契約して、そのまま入居を続けることは可能です。

定期借家契約を普通借家契約へ変更することはできますか？

定期借家契約が終了した後、貸主と借主が合意したうえで、新たに普通借家契約を締結することは可能です。入居当初は定期借家とし、その後の状況を見ながら普通借家契約を締結するという運用を検討するケースもあります。

普通借家を定期借家へ変更することはできますか？

変更できるケースはありますが、単なる更新や契約書の差替えで変更するものではありません。また、2000年3月1日より前から続いている居住用の普通借家契約については切替えに制限があるため、特に注意が必要です。

定期借家なら家賃滞納者を必ず退去させられますか？

そのように考えるべきではありません。定期借家は契約期間満了によって終了する契約方式ですが、契約期間中に発生した家賃滞納への対応や、滞納を理由とする契約解除は別の問題です。

滞納が発生した場合には、契約内容や滞納状況に応じて、督促、保証会社への事故報告、契約解除などを検討していく必要があります。

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まとめ｜定期借家は正しい手続きと契約管理が重要

定期建物賃貸借契約は、契約期間満了によって更新されることなく終了するため、転勤中の自宅を一定期間だけ貸したい場合や、将来的に建替え・大規模改修などを予定している物件では非常に活用しやすい制度です。

一方で、契約締結前の事前説明や、契約期間が1年以上の場合の終了通知など、普通借家にはない手続きがあります。また、既存の普通借家契約から定期借家へ切り替える場合も、契約の締結時期や用途によって扱いが異なるため注意が必要です。

定期借家契約で大切なのは、単に「貸主に有利な契約」として利用するのではなく、物件の将来計画に合わせて適切に使うことです。

そして管理会社としては、契約を締結して終わりではありません。再契約を検討する時期や終了通知の期限まで管理してこそ、定期借家制度を有効に活用することができます。