賃貸マンションやアパートの経営などを行っていると、既に入居中の住人に「出て行ってもらいたい・・・」という事情が発生することもあるものです。
例えば「建物の老朽化により建替えを行いたい」といったケースや、「自分の子供が住む部屋を確保したい」場合など、その理由には様々なものがあると思いますが、
いざ立ち退きの交渉を始めようとすると、管理会社などから「そんなに簡単に賃貸物件の立ち退きを行うことはできませんよ」などと言われてしまうのが通常でしょう。
実は我が国では借地借家法という法律により、賃借人に手厚い保護がなされており、大家さんから立ち退きを請求するには「正当事由」が必要となるのがルールです。
しかしながら「正当事由」という言葉は知っていても、その詳細な法解釈については『よくわからない』という方も多いと聞きますので、これでは「いざという時」に的確な判断をすることができませんよね。
そこで本日は「賃貸明け渡しの正当事由について解説いたします！」と題して、物件明け渡しに必須とされる正当事由について解説してみたいと思います。
解約には正当事由が必要
冒頭にて、賃貸の明け渡しには「正当事由が必要」というご説明を致しましたが、『全ての賃貸借契約の解約に正当事由が必要』という訳ではありません。
例えば、賃借人が賃料の支払いを怠っていたり、ペットの飼育禁止という特約があるにも係らず、ペットを飼い続けているといった「契約違反」を根拠とする大家さんからの解約であれば、その立退きに正当事由は不要となるでしょう。
これに対して「大家さんが賃貸中の部屋を自分で使用したい」とか、「物件を売却する当たって、入居者が居ない方が都合が良い」などといった大家さんサイドの都合による場合には、しっかりとした「正当事由」が必要となって来るのです。
さて、このようにお話しすると『実際に賃貸中の物件の契約書には、大家からの解約は6ヶ月前予告と書いてあるよ』というお声も聞えて来そうですが、これはあくまで「正当事由がある場合には6ヶ月前に予告が必要ですよ」という意味になります。
また法律に詳しい方の中には「民法上の建物賃貸借の解約は、3ヶ月前と書いてあるのに・・・」と思われるかもしれませんが、不動産賃貸を司る『借地借家法』には6ヶ月前との規定がありますから、民法よりも借地借家法が優先されることとなり、やはり「大家さんからの解約は6ヶ月前」というのが裁判所の判断です。
では、ここで言う「正当事由」とは一体何を指すのでしょうか。
正当事由をよりわかりやすく言い換えるとすれば、「大家が入居者に物件の引渡しを求めるのにあたって、誰もが納得する無理のない理由」ということになります。
なお、大家さんの立場からしてみれば「入居者を追い出して、自分の息子に部屋を与えたり」、「建物の建替えのために、入居者に退去を迫る」のも充分に正当な事由であるように思えますが、裁判所の判断を見てみると、こうしたケースの多くが「正当事由なし」とされているのが現実なのです。
そして、こうした実情を目にすると「裁判所は何があっても入居者の肩を持ち、正当事由など認めてくれるないのでは？」という気分にもなって来ますが、実は件数こそ少ないものの、大家さんの言い分を「正当事由あり」と断じた例もあるのです。
そこで次の項では、裁判所がどんな理由を持って「大家さんの正当事由」を認定しているのかについて見て行きましょう。
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どのようなものが正当事由と認められるのか？
まず前提として申し上げておきたいのは、裁判所が正当事由の有無を判断する際、最も重要視しているのは「大家と入居者のどちらが、より対象の部屋を必要としているか」という点です。
例えば、「大家が事業に失敗して自宅を追い出され、アパートの部屋を空けてもらう以外に住む所が無い」というケースなら、入居者にこれを上回る不幸な状況に見舞われていない限りは、大家に有利な判決が下る可能性が高いと考えられます。
また別の例を挙げれば、大家にもそれなりに部屋を必要とする事情があることに加え、充分な立ち退き料や移転先の部屋を確保している場合についても、裁判所は「正当事由あり」とみなす可能性が「大」です。
そしてこれらの事例から見えて来るのが、「部屋の必要性が足りない場合には、入居者にメリットを与えることで、大家は必要性の不足分を補填できる」ということでしょう。
では、こうした裁判所の考え方を踏まえた上で、裁判で重要視される正当事由成立のポイントを整理して行きましょう。
大家の事情
まず大前提となるのが、「大家が如何に入居中の部屋を必要としているか」の理由付けとなります。
この項の冒頭にて、「必要性は入居者にメリット（立ち退き料等）を与えることで補填できる」とお話ししましたが、必要とする動機が「単に部屋を使いたいから・・・」などと言った理由は流石にダメです。
少なくとも、他人が聞いて『なるほど』と思うくらいの理由は欲しいところでしょう。
入居者の経済状態
次に問題となるのが、入居者の経済状態となるでしょう。
非常に貧しく、他に借りる物件が無い場合には、裁判所は「入居者寄り」の判決を出す傾向があります。
但し、ここで大家が移転先を確保していれば、この点の判断は大きく変わって来るはずです。
入居者の状態
過去の判例を追って行くと、「入居者がどのような状態に置かれているか」も重要な判断基準となっているようです。
例えば、借りている物件で商売をしているなどの場合は、賃借人に有利な判決が出ることが多いようですし、病人を抱えて引っ越しが容易ではないなどの事情も考慮されます。
建物の状況
一方で「建物の老朽化具合」も大きな判断材料となります。
ここまでお話しした様々な事情に加え、建物が老朽化で限界を迎えているというのであれば、より裁判所の判断は大家さん寄りとなるはずです。
また過去の判例では、この建物の老朽化のみを正当事由として認定したケースもありますから、建物の状況はかなりのウエイトを持つ要素となるでしょう。
但し、建物の老朽化のみで立ち退きを迫る場合には、「もはや倒壊寸前」というくらいのボロボロさが要件となり、通常の大規模修繕で対応できる場合であれば「一時的に退去させ、工事完了後に再び物件に入居者を戻せ」という判断が下される可能性が高いでしょう。
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明け渡しの正当事由まとめ
さてここまで、入居者に物件からの立退きを求める際の正当事由について解説してまいりました。
一般的には「大家さんの正当事由が認められることは殆ど無い」と言われていますが、条件さえしっかり整えて上げれば、決して不可能ではないことをご理解いただけたはずです。
また、2020年の民法改正では条文の中にも「立ち退き料が正当事由に成り得る」ことが明記されましたから、今後は提示する金額次第で更に大家さん寄りの判決が下される可能性が高いでしょう。（ちなみに借地借家法では、既にその条文において立ち退き料について触れています）
こうした「裁判所の意向」や「法解釈のトレンド」をしっかりと把握した上で、賃借人と上手に折り合いを付け、収益物件を有効に活用して行きたいものですよね。
ではこれにて、「賃貸明け渡しの正当事由について解説致します！」の知恵袋を閉じさせていただきたいと思います。