月極駐車場の契約書と特約を解説｜記載事項・特約例文・注意点

月極駐車場の契約書には、賃料や契約期間だけでなく、使用できる車両、禁止事項、解約方法、事故が起きた場合の責任なども定めておく必要があります。「駐車する場所を貸すだけ」と考えて簡単な契約で済ませると、滞納や無断転貸、放置車両などへの対応で困ることがあります。

ただし、貸主に有利な条項を並べればよいわけではありません。契約書に記載していても、内容によっては無効になったり、書いてあるとおりに対応できなかったりする場合があります。

今回は、賃貸管理の実務に携わってきた経験をもとに、月極駐車場の契約書に記載する基本事項と、トラブル防止に役立つ特約例文、その注意点を解説します。

この記事では、貸主が管理する月極駐車場の区画を、自動車の保管場所として貸す契約を前提に解説します。借主が土地を借りて駐車場を整備・運営する場合や、車庫などの建物を所有する目的で土地を借りる場合は対象としていません。

月極駐車場の契約書に記載する基本事項

まずは、誰に、どの区画を、どのような条件で貸すのかを明確にします。契約書の表紙や頭書に条件をまとめ、詳しい取扱いを条文で定める形にすると確認しやすくなります。

貸主・借主と契約する駐車区画

貸主と借主の氏名・住所・連絡先を記載し、法人の場合には法人名、所在地、代表者、実際の連絡担当者などを確認します。管理会社が窓口になる場合は、貸主と管理会社を区別して表示しておきましょう。

駐車場については、名称、所在地、区画番号を記載します。所在地は地番などで特定し、区画番号だけでは位置が分かりにくい場合には、配置図を添付して対象区画を明示します。

隣の区画との取り違えや、通路にはみ出す駐車を防ぐため、現地の区画表示と契約書・配置図の内容も合わせておくことが大切です。

契約車両と利用目的

車名、登録番号、必要に応じて車両の寸法などを記載し、駐車する車両を特定します。車検証等で確認するとともに、実際に区画へ収まり、安全に出入りできるかも確認しましょう。

利用目的は、契約車両の駐車・保管に限定します。資材やタイヤ、工具などの保管場所、整備作業や営業の場所としては使用できないことも明記しておくと、目的外の使用を防ぐうえで役立ちます。

また、借主が区画内に車庫や物置などを設置することは認めない旨も定めておきます。家族の車や修理中の代車を一時的に駐車する場合については、事前の届出や承諾の取扱いを決め、無断駐車と区別できるようにしましょう。

賃料・敷金・その他の費用

月額賃料、敷金、礼金、更新料、事務手数料など、借主が負担する費用を記載します。課税される料金については税込・税別の表示を整理し、実際に支払う金額が分かるようにしましょう。

敷金を預かる場合には、未払賃料や借主の責任による設備の損傷など、精算の対象となる項目と返還方法を定めます。敷金なしで貸す場合も、その旨を明記しておきます。

敷金は滞納などに備える手段になりますが、敷金があるから入金確認を後回しにしてよいわけではありません。未払いが発生した時点で、早めに確認する管理体制も必要です。

支払期限・支払方法・振込手数料

「翌月分を前月末日までに支払う」など、何月分をいつまでに支払うのかを明確にします。銀行振込、口座振替などの支払方法と、振込手数料・口座振替手数料の負担者も定めておきましょう。

銀行振込を利用する場合には、借主自身が銀行へ依頼する「定額自動送金」と、収納側の仕組みで引き落とす「口座振替」は別のサービスです。契約書の記載も、実際に採用する方法に合わせます。

契約開始月・解約月の日割り精算

月の途中から利用を開始する場合や、途中で解約する場合の日割り計算についても定めます。実際の月の日数で計算するのか、30日を基準にするのか、端数をどう処理するのかまで整理しておくと、精算時の行き違いを防げます。

例えば、開始月は日割り、解約月は日割りをしないという契約にする場合には、その違いが分かるように記載します。30日を基準に計算する方式では、31日ある月の取扱いや、月額賃料を上限とするかについても決めておきましょう。

契約期間・更新・解約の定め方

契約期間が終わったときにどうするのか、途中でやめたいときにどのような手続きが必要なのかは、駐車場契約でも重要な項目です。期間満了、通常の解約、契約違反による解除を分けて整理します。

契約期間と更新方法

契約期間の始期・終期を記載し、期間満了時に更新手続きを行うのか、一定の条件で自動更新するのかを定めます。更新料や更新事務手数料を設ける場合は、金額、支払先、支払時期も明示しましょう。

自動更新には手続きの負担を減らせる利点があります。一方で、長期間契約を続けるうちに連絡先や車両が変わることもあるため、変更時の届出義務を設け、必要に応じて登録情報を確認することが大切です。

更新料の有無や金額は、地域の募集条件や管理内容なども踏まえて設定します。「必ず賃料の何か月分」といった全国共通の決まりがあるわけではありません。

借主から解約する場合

借主からの中途解約を認める場合には、「解約希望日の1か月前までに申し出る」などの予告期間と、書面・指定フォームなどの通知方法を定めます。通知を受け付ける窓口も明確にしておきましょう。

予告期間を短縮する場合の費用を設けるのであれば、その計算方法も必要です。既に支払った賃料と重複して負担させないように整理し、解約に伴う負担が過大にならないかも確認します。

また、車を移動しただけでは解約手続きが完了しないことを、契約時に説明しておくと安心です。

貸主から解約する場合

自動車の保管場所として区画を貸す一般的な月極駐車場には、原則として借地借家法は適用されません。そのため、貸主からの解約についても、借主と同様に「1か月前までに通知することで解約できる」など、予告期間と手続きを契約書で定めておきます。

このような中途解約の定めがあれば、原則として契約条件に従って解約を申し入れることができ、建物賃貸借のような借地借家法上の正当事由は求められません。ただし、1か月前に通知すれば必ず解約できるという法律上の決まりではないため、契約期間中も解約できる旨と予告期間を明記することが大切です。

なお、屋根付きの駐車場でも、屋根があるだけで直ちに借地借家法が適用されるわけではありません。ただし、シャッターや壁で囲まれた独立した車庫など、建物そのものを貸す契約に当たる場合には、同法が適用される可能性があるため、構造や契約内容に応じた確認が必要です。

禁止事項・損害賠償・免責の定め方

駐車場では、車両の出入りだけでなく、騒音、荷物の放置、区画外へのはみ出しなどもトラブルの原因になります。禁止する行為を具体的に示し、事故や設備の損傷が起きた場合の連絡・対応方法も決めておきます。

禁止事項は具体的に記載する

禁止事項としては、次のような内容が考えられます。

• 貸主の承諾を得ない賃借権の譲渡・転貸
• 届出や承諾のない車両の駐車
• 契約区画以外や通路への駐車、区画からのはみ出し
• タイヤ、工具、資材、廃棄物などの放置
• 騒音、空ぶかし、不要な長時間のアイドリング
• 居住・宿泊を目的とする継続的な使用
• 危険物の持込みや、周囲に危険・汚損を生じさせる作業
• 承諾のない設備の設置、区画や舗装の変更

洗車や整備作業については、設備や周辺環境に応じて認める範囲を決めます。「迷惑行為は禁止」とだけ書くよりも、問題になりやすい行為を具体的に示した方が、借主にも伝わりやすくなります。

借主が設備や他の車両を損傷した場合

車をぶつけてフェンスや車止めを壊したり、他の利用者の車に傷を付けたりした場合には、借主がその責任に応じて修理費などを負担する旨を定めておきます。また、事故を起こしたときは、安全を確保し、必要に応じて警察へ連絡するとともに、貸主や管理会社にも知らせてもらうようにしましょう。

事故や盗難が起きた場合の責任も決めておく

月極駐車場は、基本的には車を止める場所を貸すものであり、貸主が車や車内の荷物を預かるわけではありません。そのため、車上荒らしや盗難、利用者同士の事故などについては、貸主に責任がない限り、損害を負担しない旨を定めておきましょう。

ただし、「駐車場内の事故は一切責任を負いません」と書けば、何が起きても責任を免れるわけではありません。例えば、壊れたフェンスを放置して車に倒れてきた場合などは、貸主側の責任が問われることがあります。契約書の記載だけで安心せず、設備の点検や補修も行うことが大切です。

反社会的勢力の排除に関する条項

貸主・借主が反社会的勢力に該当しないこと、反社会的勢力に名義を貸して契約しないこと、駐車場をその活動に利用しないことなどを定めます。違反が判明した場合の解除についても、契約書全体との整合を取って記載します。

滞納や契約違反があった場合の対応

賃料の滞納や迷惑行為があった場合には、まず借主へ連絡し、支払いや改善を求めます。それでも解決しない場合に備えて、契約を終了させる条件も決めておきましょう。

解約予告と契約違反による解除を分けて考える

貸主からも1か月前の予告で解約できる契約であれば、滞納や契約違反の有無にかかわらず、その条項に沿って解約を申し入れる方法があります。契約を終了させたい場合に、必ず滞納を理由とする解除の手続きを取らなければならないわけではありません。

一方、予告期間を待たずに契約違反を理由として解除する場合には、別の検討が必要です。「1か月滞納したら即時解除」と書くだけで済ませず、支払いや改善を求めても応じない場合の解除条件を定めておきます。

なお、どちらの方法で契約が終了しても、それまでの未払賃料がなくなるわけではありません。契約終了の通知とあわせて、支払いと車両の移動を求めましょう。

迷惑行為は内容を確認して改善を求める

区画からのはみ出しや荷物の放置などがあれば、何が問題なのかを具体的に伝え、期限を決めて改善してもらいます。近隣からの苦情についても、まず事実を確認し、注意した内容や借主の回答を記録しておきましょう。

契約が終わっても車両を勝手に処分しない

気を付けたいのは、契約を終了させても、借主が車を移動してくれるとは限らないことです。特に、滞納したまま連絡が取れない場合には、車だけが残り、次の人へ貸せなくなることがあります。

この場合も、「契約終了後は自由に撤去・処分できる」という特約だけを頼りに、勝手に車を移動したり廃車にしたりすることは避けます。搬出に応じない場合や連絡が取れない場合には、弁護士などへ相談し、必要な手続きを進めましょう。

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月極駐車場契約で使う特約の例文

ここからは、駐車場の管理で役立つ特約の例文をご紹介します。実際に使用する際には、契約書本文と重複・矛盾がないかを確認し、駐車場の設備や管理方法に合わせて調整してください。

車両変更・代車利用の特約

借主は、契約車両を変更するときは、変更後の車両を駐車する前に貸主へ届け出て、その承諾を得るものとする。借主は、貸主の求めに応じ、車検証の写しその他車両を確認できる資料を提出するものとする。修理等に伴い代車を一時的に使用する場合も、事前に車両の登録番号および使用予定期間を届け出るものとする。

車両の変更を把握できれば、無断駐車との見分けがつきやすくなります。また、車を買い替えた結果、区画に収まらなくなることもあるため、変更後の車両の大きさも確認します。

電子車検証の場合には、自動車検査証記録事項など、確認に必要な情報が分かる資料を使用します。

住所・連絡先変更の特約

借主は、住所、氏名、法人名、電話番号その他貸主へ届け出た事項に変更が生じたときは、速やかに貸主へ通知するものとする。

長期間利用される駐車場では、古い電話番号のままになっていることがあります。滞納だけでなく、事故や工事などの連絡にも必要となるため、届出義務を設けておきましょう。

保管場所使用承諾証明書の交付手数料の特約

借主が貸主に保管場所使用承諾証明書の交付を依頼し、貸主がこれを交付する場合には、借主は1通につき金○○円（税込）の交付手数料を支払うものとする。

一般に「車庫証明の発行」と呼ばれますが、貸主が交付するのは、通常、保管場所使用承諾証明書です。手数料を設ける場合には、契約前に金額を示しておきましょう。

また、依頼されたからといって、申請内容を確認せずに交付するのは避けたいところです。実際には保管場所として使用しない「車庫飛ばし」などに利用されるおそれもあるため、契約者、対象車両、使用期間などを確認し、内容に不審な点がある場合には事情を確認してから対応しましょう。

無断駐車があった場合の対応に関する特約

借主は、契約区画に第三者の無断駐車を発見した場合、貸主または管理窓口へ連絡するものとする。貸主は、状況に応じて警告や関係先への連絡など、可能な範囲で対応するものとする。ただし、貸主の責めに帰すべき事由がある場合を除き、貸主は代替駐車場の提供および借主が別途利用した駐車場料金その他の損害の補償義務を負わないものとする。

無断駐車は、連絡を受けてもすぐに車を移動させられるとは限りません。貸主が代わりの駐車場所を用意できるとも限らないため、対応には限界があることと、貸主に責任がない場合の費用負担を定めておきます。

ただし、貸主や管理会社が誤って同じ区画を別の人へ案内した場合などは別です。こうした貸主側の責任による問題まで、免責する内容にはしないようにしましょう。

具体的な対応方法については、月極駐車場の無断駐車対策もご覧ください。

車両を移動可能な状態に維持する特約

借主は、契約車両を自走可能な状態に維持するものとする。故障等により自走できなくなった場合には、借主の責任と費用で速やかに修理または搬出を行うものとする。また、油漏れ等により駐車場や周辺を汚損しないよう、適切に管理するものとする。

廃車同然の車両を長期間放置されないよう、車両を自走可能な状態に保ち、故障した場合も借主自身で修理や搬出に対応する旨を定めておきます。貸主が修理や搬出を手配するような誤解を避けるためにも、責任と費用の負担を明確にしておきましょう。

点検・補修工事への協力に関する特約

貸主は、駐車場の維持管理に必要な点検または補修工事のため、借主に車両の一時移動等の協力を求めることができるものとする。貸主は、緊急の場合を除き、作業内容および予定日時を事前に通知し、移動先や使用できない期間の賃料等の取扱いについて、必要に応じて借主と協議するものとする。

区画線の引き直しや舗装の補修では、車両の移動が必要になる場合があります。借主に無条件ですべての負担を求めるのではなく、工事の通知方法や代替場所などを含めて調整できる内容にしておきましょう。

連帯保証人・保証会社に関する取り決め

連帯保証人や保証会社を利用する場合には、その内容も契約書に記載しておきます。

連帯保証人の保証内容と上限額

個人の連帯保証人を付ける場合には、未払賃料や借主の責任による損害賠償など、何を保証してもらうのかを定めます。また、継続して発生する賃料などを保証する契約では、保証の上限額である「極度額」を記載しないと保証が無効になるため、必ず金額を明記しましょう。

借主の契約書に保証人の名前を書くだけで済ませず、保証人本人にも保証内容と上限額を確認してもらい、保証契約を取り交わします。

保証会社の利用と保証料の負担

保証会社の利用を契約条件とする場合には、指定する保証会社との保証契約が必要であることを記載します。あわせて、初回保証料や更新保証料などを誰が負担するのかも明確にしておきましょう。

借主は、本契約にあたり貸主の指定する保証会社を利用し、本契約の期間中、必要な保証契約を継続するものとする。保証会社の利用に伴う初回保証料および更新保証料は、借主の負担とする。

保証料の金額や支払時期についても、保証会社の書類などで契約前に確認してもらいます。

賃料の消費税表示とインボイスに関する特約

この記事で扱う月極駐車場のように、駐車場として整備された区画を自動車の保管場所として貸す場合、使用料は原則として消費税の課税対象となります。契約書には税込・税別を明記し、借主が毎月支払う総額を分かりやすく記載しましょう。

インボイスを発行しない場合は契約前に伝える

借主が会社や個人事業主の場合には、インボイスの発行を求められることがあります。貸主がインボイス登録をしていない場合には、契約前にその旨を伝え、支払う賃料も確認してもらいましょう。

特約には、例えば次のように記載します。

借主は、貸主が適格請求書発行事業者として登録しておらず、インボイスを発行しないことを了承する。月額賃料の支払総額は金○○円とし、インボイスが発行されないことを理由に、借主が一方的に賃料を減額することはできないものとする。

インボイスを発行できるかどうかと、合意した賃料をいくら支払うかは分けて考えます。契約前に両方を確認しておくことで、契約後の行き違いを防ぎましょう。

契約書は実際の管理方法と一致させる

契約書を作成したら、現地の使い方と管理手順に合っているかを確認します。ひな形に記載されている条件を、そのまま採用すればよいわけではありません。

• 区画番号と現地の表示・配置図が一致しているか
• 契約車両が区画に収まり、安全に出入りできるか
• 賃料・手数料の支払総額と支払期限が分かるか
• 日割り精算・更新・解約の条件が矛盾していないか
• 車両変更や連絡先変更の届出方法が決まっているか
• 事故や無断駐車があった際の連絡先が分かるか
• 契約書本文と特約に重複・食い違いがないか
• 解除・免責・車両処分について過度な条項になっていないか

特に、通常の契約書本文に書いてある内容を特約で変更する場合は、どの条項をどう変更するのかを明確にします。借主へ説明するときも、賃料だけでなく、解約予告、解約月の精算、禁止事項など、利用中・終了時に関係する条件を確認してもらいましょう。

申込みから利用開始までの手順については、駐車場契約の流れで解説しています。

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まとめ｜駐車場の特約は具体性と実効性が大切

月極駐車場の契約書では、契約区画や賃料だけでなく、使用車両、更新・解約、禁止事項、事故時の対応などを具体的に定めることが大切です。車両変更や証明書の交付、無断駐車時の連絡なども、実際の運用に合わせて整理しておくと、行き違いを減らせます。

ただし、契約書に書けば何でも認められるわけではありません。滞納時の解除、貸主の免責、放置車両の撤去・処分などは、条項の内容と実際の手続きを分けて考える必要があります。

貸主の希望だけを盛り込むのではなく、借主にも条件が伝わり、問題が起きたときに対応できる契約書に整えておきましょう。