賃貸法人契約書と特約

 

賃貸物件の仲介業務していると、避けて通れないのが企業を相手にした「法人契約」という取引の態様となります。

賃貸の取引経験が少ない方にとっては『通常の契約と何が違うの?』といった印象かもしれませんが、対個人の契約と比べると「様々な部分で差異が生じて来るもの」なのです。

そこで本日は、この賃貸の法人契約について、お話をさせていただきたいと思います。

なお、今回の記事では契約対象が「居住用物件」であることを前提とした上で、対個人用契約書の作り方を解説した過去記事「賃貸借契約書の雛形を解説いたします!」と比較しながら、ご説明を進めて行きたいと思います。

では、賃貸法人契約書と特約の作り方の知恵袋を開いてみましょう。

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法人契約の注意点

さて、具体的な条文の説明を始める前に、まずは法人契約で注意すべき点について、少々お話をさせていただきたいと思います。

契約者と連帯保証人の問題

法人と賃貸借契約を締結するに当たって、まず問題となるのが契約者と連帯保証人に関する事項となるでしょう。

個人契約の場合には、勤めている会社や年収、家族構成など、入居審査に際して判断材料となる様々な情報があるものです。

これに対して法人契約では、相手が大手企業であるならいざ知らず、「殆ど知名度のない会社」である場合には、決算書くらいしか「審査において参考にする資料」が存在しません。

また中には、入居審査を有利に進めるために「内容を偽った決算書」を提出してくる法人もありますので、じっくりと内容を吟味した上で審査を進めて行かねばならないのです。

また、『入居審査を合格とすべきか否か』で迷った場合には、「連帯保証人になる者の属性(プロフィール)を基準に判断したい」と思うものですが、法人契約場合には「相手企業の代表者を保証人にするか、保証人なし」というパターンが定石となりますから、この点でも大いに頭を悩ませることになります。

ちなみに賃貸保証会社についても、法人相手の契約で保証を引受けてくれるところは数少ない上、仮に引受けてくれたとしても「保証料は非常に高額」となるのが通常ですから、『迷った時は賃貸保証会社頼み!』とするのも厳しい状況となるのです。

よって、『これは怪しい!』と感じる法人に対しては会社の実態の有無を確認(所在地に本当に会社が存在しているか等)したり、代表取締役以外の保証人を擁立してもらうなどの対策を講じる必要があります。

契約代行会社の問題

また一方で、賃貸借契約の相手方が大手法人であるからといって、必ずしも安心という訳にも行かないものです。

近年では、不動産業者が大手企業の社宅借り上げなどに際して「代理人」として介入して来る『契約代行サービス』を利用する法人が増えつつあります。

そして契約代行サービスにおいては、大手法人から社宅契約の代理権を取得した不動産業者が「賃貸借契約の内容のチェックから、入居の手続き、退去時の敷金精算までを一括して請け負う」ことになるのです。

よって代行会社が入った場合には、オーナー側が用意した「賃貸借契約書の内容に多くの注文を付けてくる」ことも珍しくありませんし、「退去時の原状回復に関する交渉も一筋縄ではいかない」など、正に大家さん・管理会社さん泣かせの契約形態なのです。

さて、このようなお話を聞けば「代行会社が入った申込みなど、断ってしまいたい!」とも思うでしょうが、大手企業の多くがこのサービスを利用しているため、『最早、避けては通れない』というのが実情でしょう。

※オーナー様の中には「契約代行業者利用による申し込みは一切お断り」という方もいらっしゃいます。

 

このように、法人契約というだけも「実に様々な問題」が生じることになりますから、賃貸借契約書や特約条項の内容にもそれなりの工夫が必要となって来る訳です。

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法人契約に加えるべき条項と特約

では、具体的に法人契約ならではの条項や特約についてお話しして行きましょう。

解除条項に付加するべき文言

個人向けの契約においては、賃料滞納や賃借人の義務違反などが契約解除の要件となっていましたが、法人契約では更に下記の文言を追加する必要があるでしょう。

「借主が仮差押・仮処分、または、破産宣告・強制執行・競売等の宣告を受けた場合、若しくは監督官庁による営業取消処分等を受けた場合」

この文言を解除条項に付加することにより、法人だからこそ発生する多くのリスクに備えることができるようになります。

借家人賠償保険に関する特約

「賃借人は本物件の入居に際し、借家人賠償保険に加入するものとし、既に加入済みの場合にはその内容を貸主の明示するものとします。」

通常、賃貸物件の契約に際しては、管理会社などが用意している借家人賠償保険(建物に入居者が損害を与えた場合の保険)への加入が借主に義務付けられます。

しかし、相手が大手の法人ともなれば、自社で一括してこの借家人賠償保険に加入していることも多く、管理会社が用意した保険に加入してもらえないのが通常です。

もちろん、「管理会社指定の借家人賠償保険への加入」を無理強いをすることもできませんので、『既に加入済みの保険の保証内容を確認する』ために、この特約を入れておくのが良いでしょう。

重要事項説明・契約書の説明義務特約

法人契約の場合、契約の当事者は会社であるものの、実際に入居するのはその企業の社員であるのが通常です。

しかしながら、契約書の読み合わせや重要事項の説明は「会社の人事担当者」に対して行うことが多いため、『実際に居住する本人が何の説明も受けていないケース』も少なくありません。

そこで、「借主は物件使用者に本契約の契約内容及び、重要事項説明書の内容を説明し、これを遵守させる義務を負うものとします」という特約を加えることで、法人に対して契約内容等の周知を徹底させることができます。

人員変更についての特約

「契約当事者が法人なのだから、入居させる人員は会社が自由に変更できる!」という契約形態は意外にトラブルが多いものです。

よって、こうした事態を未然に防ぐために人員変更はオーナー様の許可制にしておくのがベストでしょう。

そこで「賃借人が入居人員を変更する場合には、賃借人の承諾を得るものとします」という特約を加えることになります。

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法人契約まとめ

このように、同じ居住用物件でも相手方が個人である場合と、法人である場合では、賃貸借契約書の内容に『かなりの違い』が出て来るものです。

また契約の相手が大企業である場合には「有名な会社だから安心!」という気にもなって来るものですが、取引である以上は『落とし穴が隠されている可能性」も充分にありますから、決して気を抜かずに契約に臨んでいただければと思います。

なお、これが法人契約である上に、対象物件が事務所や店舗などの事業用物件となれば、その違いは更に顕著なものとなるはずです。

後日、こうした事業用物件に向けた契約書・特約作成に関する記事も書かせていただくつもりですので、そちらも是非ご参考にしていただければと思います。

ちなみに法人契約には面倒な点も多々ありますが、賃貸経営を行う上で避けては通ることはできない道である上に、軌道にさえ乗ってしまえば賃料居滞納のリスクも少く、安定した収入が見込めるという利点があるのも確かです。

こうしたメリットを考えれば、しっかりと知識を身に付け、法人契約もスパスパこなせるスキルを備えておきたいものですよね。

ではこれにて、賃貸法人契約書と特約の作り方の知恵袋を閉じさせていただきたいと思います!