アパートや賃貸マンションを貸出して、賃料収入を得ている大家さんや不動産投資家さんにとって「貴重な収入源となっているのが更新料」ですよね。
また一方、物件を借りている賃借人にとっては「契約更新時に発生する大きな出費」として頭を悩まされている方も多いことでしょう。
確かに賃貸借契約書などを見れば、「契約更新時、賃料の1ヶ月分を支払うこと」などの取り決めがなされていますが、「本当に払わなければならないの？」「そもそも更新料と何なの？」などという疑問も少なからずあるはずです。
そこで本日は「更新料とは？賃貸には付き物のこの費用について考えます！」と題して、更新料にまつわるあれこれを解説してみたいと思います。
更新料の性質と相場
ではまず、「そもそも更新料とは何なのか」という点からご説明を始めましょう。
更新料とはその名の通り、期間の定めのある賃貸借契約が満期を迎え、貸主と借主の合意の上で契約更新手続きを行う際に、借主から貸主に支払われる「返還されない金銭」を意味します。
ちなみに「いつの時代から更新料を支払う習慣が定着したか」については諸説があり、はっきりとはしませんが『古くから一部の地域にて商慣習として根付いている制度』であることは間違いありません。
なお、一般的に知られる更新料授受の意味合いについては、契約締結時に支払われることの多い礼金や権利金と同様、大家さんに対する「更新してくれて、ありがとう」という感謝の気持ちを示したものとされています。
一方、法律的に更新料の性質を説明すると「安過ぎる賃料の補てん分」としてや「契約継続の対価（更新の事務手数料）」など、複数の意味合いを総合的に有する費用と解されているようです。
さて、こうした意味合いを知ると「果たして自分がこれまで支払って来た更新料は、適正な価格だったのだろうか？」という疑問が生じて来ますよね。
また近年の賃貸借契約では賃料の1ヶ月分を更新料と設定しているものが殆どですが、2ヶ月分、3ヶ月分といった「多額の更新料を請求された」という経験をお持ちの方もおられるはずです。
実は更新料の相場には、地域によって大きな差が存在しています。
既に申し上げた通り、世間的に最も多いのは賃料の1ヶ月分という更新料の金額設定ですが、関西の一部の地域では「2ヶ月分が当たり前」というエリアも存在しています。
また反対に、商慣習上1ヶ月が当たり前のエリア内でも、新興住宅地や大規模な開発行為によって誕生した街などでは0.5ヶ月分がスタンダードとなっているケースも少なくないようです。
このように更新料の相場には「地域ごとの大きな差」があることを知れば、益々自分の支払っている更新料の金額に疑念が生じてしまうはずですし、「そもそも法律的に更新料って認められているのだろうか？」などという点も気になって来ますよね。
そこで次項では、「更新料を法律がどのように扱っているか」について解説して行きましょう。
更新料を巡る法律問題
更新料を巡る法律問答を始める前に申し上げておきたいのは、民法などあらゆる法律を見ても「借主は更新料を支払わなければならない」などという条文は一切存在していないということです。
よって、これまでにも「更新料を支払う義務があるのか？」という疑問や、「更新料が高額過ぎるのではないか」という不満から、様々な裁判が繰り返されて来ました。
そこでこの項では、過去の判例が更新料をどのように扱っているかを解説して行きましょう。
更新料の支払義務について
さて、まず一番気になるのが「そもそも賃借人に更新料を支払う義務があるのか」という点です。
そして、この疑問にお答えするには、自分が締結した賃貸借契約書に「更新料の支払が取り決めてられているのか、いないのか」というのがポイントとなって来るでしょう。
裁判所の判決を見て行くと、契約書などに「更新料の支払い条項が無い場合」には、原則として『支払の義務はない』との判断をしています。
これに対して、契約書に「更新料支払いの特約などがあった場合」には『支払い義務あり』との判決を行っているのが現状です。
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更新契約を行っていない場合は？
さて、このようなお話をした際に、法律に詳しい方には「ある疑問」が浮かぶことと思います。
それは「新たに更新契約を結ばなければ、更新料は発生しないのではないか？」という疑問です。
『更新契約をしないと部屋から追い出されるのでは？』とお思いになられるかもしれませんが、法律上ではたとえ契約が満期を迎え、新たな契約を締結していない場合でも、入居者保護の観点から「契約は自動的に更新される（法定更新）」と解されます。
また、たとえ賃貸借契約書に更新料支払いの特約が入っていても「契約更新時、借主は貸主に更新料を支払うものとする」といった表現であった場合には、『更新契約に応じず、法定更新をしている状態なら支払い義務は生じない』との解釈も成り立つ訳です。
実はこうした考えを根拠にした訴訟は現実に数多く起こされており、裁判所の判断は「五分五分（認められる場合と、認められない場合がある）」というのが実情となります。
よって、法定更新に持ち込んでから更新料の支払いを拒むために訴訟を起こせば、『認められる可能性もある』と言えるでしょう。
但し、契約書を作成する不動産業者もプロフェッショナルですから、「法定更新による更新料支払い拒否」に対抗できる条項を加えた契約書式を用意している会社も少なくないようです。
更新料の金額は？
ここまでの解説にて「更新料の支払いの特約」や「法定更新でも更新料支払義務が生じる特約」がある場合には、入居者はその支払いを拒めないとのお話をしてまいりました。
なお、この記事を読んで慌てて賃貸借契約書の内容を確認し直した大家さんも多いかと思いますが、そこに「更新料3ヶ月分を支払うこと」などという文言があった場合には少々問題があるでしょう。
本記事前半の「更新料の性質と相場」の項でもお話しした通り、法律上更新料は「賃料の補填や大家さんの負担の軽減」という意味を持っているため、設定金額についても一定の上限があると解釈されているのです。
よって、これまでも様々な裁判で更新料の金額の妥当性が争われて来ましたが、2011年ついに最高裁判所が決定打ともなる判決を示します。
その判決の内容によれば、居住用物件で2年間という契約期間のケースであれば「更新料が賃料1ヶ月分というのは妥当であり、有効」とのものでした。
また判決は、1ヶ月分は妥当との判断を示したのと同時に「不当に高額でなければ良い」との認識も示しているため、場合によっては2ヶ月というのも「妥当」と判断される可能性があります。
但し、過去の事例を見ても「3ヶ月分以上」については認められていませんから、1ヶ月分は確実、2ヶ月分は五分五分くらいの理解がよろしいのではないでしょうか。
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更新料まとめ
さてここまで、賃貸借契約には付き物の更新料についてお話ししてまいりました。
大家さんにとっては、賃料以外の貴重な収入源となる更新料ではありますが「取り過ぎは不可」となりますし、「特約などの根拠も必須」である旨をご理解いただけたことと思います。
また近年では、アパートや賃貸マンションが供給過多となっている傾向もありますから、大家さんや投資家様の中には「更新料0.5ヶ月分」や「更新料無し」という条件を物件のセールスポイントとして掲げている方も多いようです。
そもそも更新料は「入居者からの大家に対する更新のお礼」という意味合いが強いですから、ライバル物件ひしめく現在の市況の中では徐々に廃れて行く商習慣なのかもしれません。
そして逆を返せば、「契約を更新してもらえて嬉しい」と入居者に喜ばれるような物件を供給することこそ、不動産投資で勝利を収める秘訣となるのではないでしょうか。
ではこれにて、「更新料とは？賃貸には付き物のこの費用について考えます！」の知恵袋を閉じさせていただきたいと思います。