不動産投資は、たとえ条件が良い物件を購入しても「転売する」か「10年近く保有」しなければ『まとまった収益を獲得できない』のが特色です。
よって、物件は購入したものの、あまり手元に現金が残らなかったり、返済に苦労させられたりしてしまうのは、『致し方のないこと』なのかもしれませんが、「こうした状況は少々厳し過ぎる！」というのも投資家さんにとっては事実でしょう。
そこで本日は、投資家の皆様の資金状態を改善するばかりか、場合によっては大きな利益を生み出すことができる「賃貸マンション分譲」というテクニックについて解説してみたいと思います。
区分登記とは
以前、本ブログでは「投資物件を購入して、敷地の一部を切り売りすることで売却益を得る」という手法をご紹介いたしました。
※収益物件の土地の切り売りについての詳細は、過去記事「土地の分割売却で収益を上げるよう！」をご参照ください。
但し、こちらの切り売り手法は「建物に対して過剰な土地面積を持つ物件」でしか行うことができず、『実行可能な敷地の広さを備えた物件ありき』の裏技であることも間違いありません。
もちろん機会をじっと待てば、土地の分割販売が可能な物件も必ず目にすることがあるかとは思いますが、「そんな悠長なことはいってられない！」とお思いの方も多いことでしょう。
そこで本日ご紹介したいのが、「区分登記」を用いた建物の部分売買となります。
「区分登記」と言えば、分譲マンションなどをイメージされる方が多いかと思いますが、簡単にご説明すれば「部屋やフロアーごとに所有者が異なる登記（権利）の形態」ということになるでしょう。
そしてこの区分登記、実は分譲マンションの専売特許という訳ではなく、条件さえ整えば建物のオーナーの意向で自由に行えるものなのです。
ちなみに、相続対策の一環として「親が所有する鉄筋コンクリート造（RC造）のビルをフロアーごとに区分登記し、子供たちに相続させるケース」は決して珍しいことではありません。
またこの区分登記は、各フロアー、各部屋の独立性さえ保たれていれば、たとえ木造の建物であっても登記が可能という意外に『ゆるい制度』でもあるのです。
そこでこの区分登記を上手く利用して、購入した一棟ものの賃貸マンションを分譲してしまうのが、本日ご紹介するテクニックの「肝」となります。
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一棟マンションを区分登記し、部分売却する
では、具体的に「どのようなやり方で、この区分登記を利用した建物の分割売買の裏技を行うのか」を見てまいりましょう。
まずは、部屋ごと、フロアーごとの独立性が保たれた投資用の一棟ものマンションを購入します。
ちなみに理論上では、「木造」「鉄骨造」などの建物でも区分登記は可能ですが、売却後のトラブルを避けるためにも「鉄筋コンクリート造（RC造）」または「鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）」の物件が好ましいでしょう。
そして、物件の購入が完了したなら土地家屋調査士に依頼して、売却したい部分と共用部分を区分登記によって分けていきます。
なお、売却後は分譲マンションと同じ要領で管理組合を立ち上げなければなりませんので、売却前に管理規約や持分の按分方法、組合の運営方針などについて、しっかりとした計画を立てておく必要があるでしょう。
こうした準備が整えば、後は分譲部分の購入者を募り、その売却益を平らげるのみです。
ちなみに得られる利益については、当然ながら「売却部分がいくらで売れるか」によって大きく左右されることになるでしょうが、私の友人の不動産業者は「仕入れ価格（購入価格）の1.5倍の価格で売却できた」という方までいらっしゃいます。
なお、物件の購入に銀行の融資を利用するのであれば、計画の概要を必ず金融機関に伝えてから計画を実行すべきです。
長期借入のつもりで銀行が融資したにも係らず、無断で切り売り転売を行うのは非常にリスキーですから、この点には是非ご注意ください。
また、分割した建物を全て第三者に売却してしまうのも一つの方法ですが、一部を自己の所有物として賃料収入を得るのも、旨味があるかと思います
そして、転売する相手方もなるべくならば、知り合いや投資家仲間などに限定してしまうのが、初心者にはスムーズかもしれません。
こうした個人間売買であれば、販売に際しての仲介手数料も節約できますし、組合の運営も気楽に行えるはずです。
また、既に不動産業の免許をお持ちで、「区分建物の分譲に自信がある」という方ならば、全室をバラバラに分譲して大きな利益を上げることも可能となるでしょう。
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賃貸マンション分譲まとめ
さてここまで、収益マンションを区分登記して分割販売をする手法について、ご説明をしてまいりました。
本文中でも申し上げましたが、既にこの手法を実践されている方もおられますし、不動産業者さんの中にはこの手法によるマンション分譲で、莫大な利益を上げている会社もあります。
ちなみに「分譲後は管理組合を立ち上げる」といったあたりで、『自分には難しいかも・・・・』と感じてしまった方については、過去記事「自主管理マンションを復活させろ！（管理組合再生プロジェクト・前編）」に目を通すことで、組合の立ち上げが決して難しいものではないことをご理解いただけるはずです。
また、不動産投資の上級者であり、ご自宅が分譲マンションであるために「管理組合運営には既に携わった経験がある」という方ならば、この賃貸マンション分譲は意外にハードルが低いものとなるでしょう。
単に収益物件を購入して、賃料収入を得るだけではなかなか不動産投資の勝者には成れない時代ですから、時には発想の転換も必要なのかもしれません。
なお、本格的に物件の転売を行うのであれば、色々な意味で不動産業の免許を取得しておくのが安全ですから、この機会に是非ご一考いただければ幸いです。
更に、転売で利益を上げた場合には不動産の譲渡所得税を課税されることになりますから、収める税金についてもしっかりと計算した上でプロジェクトに取り掛かる必要があるでしょう。
そして、「実行に移すのは少々不安だ・・・」という方については、しっかりと報酬を支払った上で、不動産会社にアドバイザーとしてサポートについてもらうのも一つの方法であるかと思います。
ではこれにて、「賃貸マンションを分譲して収益を上げよう！」の知恵袋を閉じさせていただきます。