地上権・地役権とは？わかりやすく解説いたします！

先祖代々、土地を相続されて来た地主さんや、不動産投資のために複数の収益物件をお持ちの方の中には、その所有地に「地役権」や「地上権」といった権利が設定されているという方も居られることでしょう。

また、「地上権」と「地役権」は非常によく似たネーミングであるが故に『同じもの』とお考えの方も多いようですが、実はその内容は全くの別物であり、これを混同してしまうと不動産取引において『大きな不利益を被る可能性』もあるのです。

そこで本日は「地上権・地役権とは？わかりやすく解説いたします！」と題して、混同しやすい二つの権利についてご説明してみたいと思います。

どちらも他人の土地を利用するための権利

さて、まず前提として申し上げておきたいのは、地上権にしろ地役権にしろ、これを設定することによって「他人の土地を利用することができるようになる権利」であるということです。

ただ、この二つの権利の決定的に違いとなっているのが、

地上権／建物や工作物・竹木などの所有を目的として、他人の土地に設定される権利
地役権／自分が所有する土地の利便性を向上させる目的で、他人の土地に設定される権利

という点になります。

つまり、地上権は土地に建物などを設置することが目的であるのに対して、地役権は自分の土地を活かすために、他人の土地を利用することが目的ということになるのです。

なお、「他人の土地を利用する権利」と聞くと真っ先に頭に浮かぶのが『賃借権』という言葉かと思いますが、実際の利用形態はそれ程変わらないものの、「賃借権」と「地上権・地役権」は法律的な扱いが大きく異なるものとなります。

そして両者間の最大の違いとされるのが、

賃借権／債権に基づく権利
地上権・地役権／物権に基づく権利

という「権利の性質の違い」です。

ちなみに「債権」と「物権」の違いを細かく説明していくと、完全な法律問答になってしまいますので、ここではわかりやすさを重視してザックリとした説明をさせていただきます。

まず『債権』ですが、これはあくまで「貸した物に対して対価を請求する権利」です。（部屋を貸せば家賃、お金を貸せば利息）

これに対して『物権』は権利が設定された対象に「直接的な支配が可能となる権利」であり、対価も不要、その威力も債権とは比較にならない程に強いものとなります。（ちなみに所有権も物権の一種です）

もちろん「地上権」や「地役権」には、所有権ほどの『強い支配力』はありませんが、「限られた範囲においては所有権にも匹敵する威力を秘めている強力な権利である」とご理解ください。

但し、いくら強い権利とは言っても「本人が間違いなくその権利を持っていることを証明」することができなければ、第三者へ対抗することはできませんので、対象の土地に「地上権」「地役権」が設定されている場合には登記がなされているケースが殆どとなるでしょう。

地上権とは

これまでのお話にて、地上権と地役権の根本的な違いはご理解いただけたことと思いますので、ここからは個々の権利について、詳細な説明を加えて行きましょう。

ではまず、地上権という権利ですが、こちらは先程も申し上げた通り、

「他人の土地に建物や工作物等を設置する際に設定される権利」

となります。

なお、「他人の土地に家を建てる権利」と言えば『借地権』を思い浮かべる方が多いでしょうが、実は借地権には

「債権（賃借権）」に基づく借地権
「物権」に基づく借地権

の2種類が存在しており、物権に基づく借地権に設定される権利こそが「地上権」なのです。

そして先程もお話しした通り、債権と物権では権利の強さが全く異なりますので、債権に基づく借地権の場合には契約の更新や、借地権の譲渡に当たっての地主の承諾や承諾料が必要となるのに対して、地上権の場合はこうした承諾等が一切不要となります。

それどころか、地上権を設定する際に「無償」と約束していれば、地代さえ支払う必要がないのです。（実務上は地代を支払っているケースが殆どですが）

よって権利の形態は大きく異なるものの、地上権は借地権の「超パワーアップ版」と理解していただくのが、最もわかりやすい説明なのではないでしょうか。

ちなみに、地上権は建物を建築する以外にも地下鉄の線路を敷く際などに用いられることがあります。

実は地上権の中には「区分地上権」と呼ばれるものがあり

区分地上権においては対象の土地の「地下」や「上空」のみに権利を設定することが可能

となっているのです。

そして、この区分地上権を利用すれば土地所有者は地上で普通に生活を送りながら、その地下部分では区分地上権に基づいた地下鉄が自由に走り回るといった土地の利用法が可能となるのです。

地役権とは

さて、続いて解説するのが地役権という権利になります。

もちろんこの地役権も物権の一種となりますから、非常に強い権利となりますが、特徴的なのは

「建物を建てる」等の直接的な目的ではなく、あくまでも『自分が持つ土地の利用について便宜を図るため』という間接的な目的で設定される権利である

という点です。

また、地役権においては

他人の土地を利用する者／地役権者（ちえきけんしゃ）
地役権者が所有する土地／要役地（よいえきち）
地役権者が利用する土地／承役地（しょうえきち）
土地を他人に利用させる者／承役地所有者（ようえきちしょゆうしゃ）

以上のような「独特の用語」が用いられ点も特徴的でしょう。

さて、このようなご説明していると『何のことやらわからない』と思われてしまいそうなので、地役権の最も代表的な利用例をご紹介しておきましょう。

仮にあなたが、四方を他人の敷地に囲まれた土地を所有しているとします。

なお、この状態では当然、あなたが自分の土地に出入りするには他人の土地を通過しなければなりません。

そうとなれば、周りを囲んでいる土地の所有者にお願いして「出入りをさせてもらう」ことになりますが、ある時突然『通行は許さない！』と言われてしまう可能性もありますよね。

そこでこうした事態に備えて、

あなた（地役権者）が一定のお金を払って他人（承役地所有者）の土地（承役地）の一部に地役権を設定すれば、未来永劫、自分の敷地（要役地）への通行に関しての権利が保障される

ことになるという訳なのです。

もちろん、相手の好意で無償で地役権の設定をさせて貰えれば、これに越したことはありませんが、通常は地代や補償料として一定の金銭を支払うのが一般的でしょう。

なお、地役権の登記を行う際には「どの土地の利便性を図るための登記であるか」をしっかり申告することが義務付けられていますから、好きな場所に自由に登記を行うことはできないルールとなっています。

ちなみに、先程例に挙げた「通行に関する地役権（通行地役権）」以外にも

田や畑に用水路を敷くための地役権
他人の敷地の上に電線を通過させるために設定される地役権（送電線路敷設地役権）

など、様々な種類が存在しているのです。

地上権・地役権とは？わかりやすく解説！まとめ

さてここまで、地上権と地役権の違いについてお話ししてまいりました。

なお、地上権と地役権の違いを改めて簡潔に説明するならば、

地上権／建物所有等の直接的な目的で設定される権利
地役権／自分の土地の利便性を向上させるという間接的な目的で、他人の土地に設定される権利

という言い方ができるでしょう。

どちらも今時はあまり利用される機会が少ない権利のようにも思えますが、実は様々なシーンで用いられている権利ですので、知っておいて決して損はないはずです。

ではこれにて、「地上権・地役権とは？わかりやすく解説いたします！」の知恵袋を閉じさせていただきたいと思います。