土地の登記や不動産の契約書を確認していると、「地上権」や「地役権」という言葉が出てくることがあります。名前は似ていますが、土地を利用する目的や権利の仕組みは異なります。
簡単にいうと、地上権は他人の土地に建物などを所有するための権利、地役権は自分の土地の利便性を高めるために他人の土地を利用する権利です。
この記事では、地上権と地役権の違いを具体例で説明するとともに、これらの権利が関係する土地を購入・所有するときの確認ポイントを解説します。
地上権・地役権がある土地では、権利の名称だけでなく、利用目的・範囲・期間・費用負担・登記の内容を確認することが大切です。「所有しているから自由に使える」「権利があるから何でもできる」とは限りません。
地上権と地役権の違いを比較
まずは、地上権と地役権の基本的な違いを整理しましょう。
| 比較項目 | 地上権 | 地役権 |
|---|---|---|
| 主な目的 | 他人の土地に工作物や竹木を所有する | 自分の土地の利便性のために他人の土地を利用する |
| 代表例 | 他人の土地に建物を所有する、地下にトンネルを所有する | 自宅への出入りのために隣地を通行する、自分の土地へ水を引く |
| 権利の特徴 | 建物などの所有を目的として土地を使用する | 便益を受ける土地と、利用される土地の関係を前提とする |
| 対価の有無 | 有償・無償のいずれもあり得る | 有償・無償のいずれもあり得る |
| 主な確認事項 | 目的、期間、地代、使用制限、登記など | 目的、利用範囲、通行方法、費用負担、登記など |
例えば、他人の土地に自分の家を所有するために設定するのが地上権です。一方、自宅から公道へ出るために隣の土地を通る権利として設定するのが、地役権の一種である「通行地役権」です。
どちらも他人の土地を利用する権利ですが、「その土地に建物などを所有するためなのか」「別の土地の利用に役立てるためなのか」という目的に違いがあります。
地上権とは？建物などを所有するために他人の土地を使う権利
土地と建物の所有者が異なる場合などに利用される
地上権は、他人の土地に工作物や竹木を所有するため、その土地を使用する権利です。民法第265条に定められており、工作物には建物などが含まれます。
例えば、Aさんが所有する土地に、Bさんが自分の家を建てて所有する場合を考えてみましょう。AさんがBさんのために地上権を設定すれば、Bさんはその権利に基づいて土地を使用できます。
この場合も、土地の所有者はAさんのままです。Bさんが取得するのは土地の所有権ではなく、建物などを所有するために土地を使用する権利になります。
建物所有を目的とする地上権は「借地権」の一種
「他人の土地に家を建てる権利」と聞くと、借地権を思い浮かべる方も多いでしょう。借地借家法でいう借地権には、建物の所有を目的とする地上権と、土地の賃借権があります。
つまり、地上権と借地権は、まったく別の権利として並ぶ関係ではありません。建物所有を目的とする地上権は、借地権に含まれます。
ただし、地上権には、建物以外の工作物や竹木の所有を目的とするものもあります。すべての地上権が、借地借家法上の借地権に当たるわけではありません。
借地権の基本については、借地権についての解説記事も併せてご覧ください。
地上権と土地の賃借権は法律上の性質が異なる
地上権は「物権」、土地の賃借権は「債権」に分類されます。簡単にいうと、物権は一定の範囲で物を直接支配する権利、債権は特定の相手に一定の行為や給付を求める権利です。
この違いは、権利を譲渡するときなどに表れます。地上権自体の譲渡は原則として土地所有者の承諾を必要としませんが、土地の賃借権を譲渡する場合は、原則として賃貸人の承諾が必要になります。
このように、地上権は土地所有者の承諾なしに原則として譲渡できるなど、権利者の独立性が高い、強固な権利です。土地所有者から見ると、自分の土地であっても自由に利用できず、権利関係の解消も容易ではない場合があるため、地上権が設定された土地の取引では、その内容を慎重に確認する必要があります。
ただし、具体的な権利の範囲は、設定目的や期間、契約内容などによって異なります。また、建物所有を目的とする土地の賃借権にも借地借家法による保護があるため、賃借権であれば簡単に終了させられるという意味ではありません。
地上権には地代の支払いがない場合もある
地上権は無償で設定することもでき、地代の支払いを伴わない場合もあります。ただし、地代を支払う内容で設定されていれば、その約束に従って支払う必要があります。
地上権だから無料で土地を使えるとは限りません。地上権の設定契約書などで、地代や一時金の有無、支払方法、改定条件を確認しましょう。
地下や上空に設定する「区分地上権」とは
地上権は、地表付近の利用だけを対象とするものではありません。工作物を所有するために、地下や空間の上下の範囲を定めて設定する「区分地上権」もあります。
代表例が、地下鉄などのトンネルを所有するために、土地の地下の一定範囲へ設定するケースです。土地所有者が地上を利用しながら、地下の一定部分を別の権利者が利用する仕組みになります。
ただし、地下に設定されているからといって、地上の利用に影響しないとは限りません。設定内容によっては、建物の基礎や杭、掘削工事などについて制限や事前協議が必要になることがあります。
区分地上権がある場合は、対象となる深さや高さだけでなく、土地の使用制限と工事の協議条件も確認します。建て替えや地下室の設置を予定している場合には、その計画が可能かを契約前に確かめましょう。
地役権とは？自分の土地の利便性のために他人の土地を使う権利
「要役地」と「承役地」の関係で考える
地役権は、設定された目的に従って、他人の土地を自分の土地の便益に役立てる権利です。民法第280条に定められています。
地役権では、便益を受ける側の土地を「要役地（ようえきち）」、便益を提供する側の土地を「承役地（しょうえきち）」と呼びます。
例えば、奥にあるAさんの土地から公道へ出るため、手前にあるBさんの土地を通行する地役権を設定したとしましょう。この場合、Aさんの土地が要役地、通路として利用されるBさんの土地が承役地になります。
地役権は、単に「Aさん個人が便利だから」というだけでなく、要役地の利用に役立つ権利である点が特徴です。
代表例は通行・引水・送電線のための地役権
地役権には、利用目的に応じてさまざまなものがあります。
- 自宅などへの出入りのために他人の土地を通る通行地役権
- 自分の土地へ水を引くために他人の土地を利用する地役権
- 送電線を通すために他人の土地の上空を利用する地役権
例えば、送電線のための地役権では、土地の利用方法や建物の高さなどに制限が定められていることがあります。登記に「地役権」と書かれているだけで判断せず、どのような目的と条件で設定されているかを確認する必要があります。
電線が敷地上空を通る場合の契約については、電線が敷地上空を横切る場合の契約内容で詳しく解説しています。
通行地役権があっても、利用方法が無制限になるわけではない
通行地役権を設定していても、その土地を好きなように使えるわけではありません。通行できる場所や幅、徒歩・自動車といった利用方法など、権利の内容に沿って利用する必要があります。
特に、普段の徒歩通行と、建て替え工事の大型車両の通行では、土地への影響が異なります。また、通行できることだけで、水道管などの埋設や道路の掘削まで認められているとは限りません。
私道の持分、通行承諾書、車の通行などの詳しい確認事項は、私道の通行権とは？持分がない場合や車の通行についてをご覧ください。
地役権は原則として要役地の所有権とともに移転する
地役権は、設定行為に別段の定めがある場合を除き、要役地の所有権とともに移転します。一方、地役権だけを要役地から切り離して売却することはできません。
先ほどの例なら、Aさんが要役地を売却したときは、原則として、その土地の購入者へ地役権も移転する関係になります。
ただし、実際の売買では、設定契約の内容や登記、現在の利用状況を確認することが大切です。「昔から通っている」「以前の所有者から大丈夫と聞いた」という説明だけで判断しないようにしましょう。
地役権の期間や費用も設定内容を確認する
地役権は有償で設定することも、無償で設定することもあります。対価を支払う場合でも、設定時に一時金を支払うのか、定期的に利用料を支払うのかなど、内容は一律ではありません。
また、地役権は必ず永久に続く権利というわけではなく、期間を定めることもあります。消滅の問題が生じる場合もあるため、「設定済みだから将来も何の確認も要らない」と考えるのは避けましょう。
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地上権・地役権がある土地の購入・所有で確認したいこと
登記事項証明書と設定契約書を確認する
土地の権利関係を調べるときは、登記事項証明書の所有者だけでなく、所有権以外の権利が記録される乙区も確認します。地上権・地役権が登記されていれば、目的や範囲などの記載を確認しましょう。
ただし、登記事項証明書だけで契約条件のすべてが分かるとは限りません。設定契約書や覚書、地役権図面などの関係資料も取り寄せ、登記の内容と照らし合わせる必要があります。
また、権利が成立していることと、土地を購入した第三者などにその権利を主張できることは別の問題です。第三者に対抗するには原則として登記が必要ですが、対抗要件には特例や判例上の例外もあるため、登記がないという理由だけで権利関係を即断しないようにしましょう。
利用する権利なのか、利用される負担なのかを整理する
同じ「地役権が関係する土地」でも、要役地と承役地では立場が異なります。購入する土地が要役地なら、他人の土地を利用できる便益がある一方、承役地なら、他人の利用を受け入れる負担があります。
地上権についても、地上権を取得して土地を利用するのか、他人の地上権が設定された土地の所有権を取得するのかで、購入後にできることが変わります。
物件資料に権利の名称が書かれている場合は、まず「誰が、どの土地を、何のために使う権利なのか」を整理すると理解しやすくなります。
図面・現地・契約上の利用範囲を照合する
実際の不動産調査では、書面に権利があることを確認するだけでなく、その権利によって予定している使い方ができるかまで確認することが大切です。
例えば、通行地役権の範囲と現地の通路が一致しているか、途中に権利関係を確認できていない土地がないか、車が通れる幅が確保されているかなどを調べます。地上権や区分地上権では、建物・工作物の位置や、地下・上空の対象範囲も確認しましょう。
- 権利者と対象となる土地
- 権利の目的と利用できる範囲
- 存続期間と終了に関する条件
- 地代・利用料・維持管理費などの負担
- 建築・建て替え・掘削・車両通行などの制限
- 登記と設定契約書、図面、現地の整合性
建て替えや売却への影響を確認する
地上権や地役権の存在は、土地の利用計画や評価に影響することがあります。ただし、権利が設定されているからといって、必ず購入を避けるべき物件というわけではありません。
例えば、他人の土地を通行できる地役権が、その物件の利用に欠かせない場合もあります。大切なのは、権利による便益と負担を把握し、購入価格や将来の利用計画と合わせて判断することです。
なお、通行地役権があることだけで、建築基準法上の接道義務を満たすわけではありません。通行できる権利と建築できる条件は分けて、自治体の建築担当窓口などで確認しましょう。
登記手続きや権利関係の整理は司法書士、利用範囲や権利の有無に争いがある場合は弁護士、建築計画への影響は建築士など、確認する内容に応じた専門家への相談が役立ちます。
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まとめ｜地上権・地役権は目的と設定内容を確認しよう
地上権は、他人の土地に建物などの工作物や竹木を所有するための権利です。一方、地役権は、自分の土地の利便性のために、他人の土地を利用する権利になります。
どちらも、権利があるからといって無制限に土地を使えるわけではありません。利用目的や範囲、期間、費用負担、登記の内容によって、できることと負担することが変わります。
土地を購入・所有するときは、登記事項証明書と設定契約書、図面、現地の状態を照らし合わせ、「誰が、どの範囲を、どのような条件で使えるのか」を具体的に確認しましょう。
