悪徳不動産会社の見分け方｜怪しい業者の特徴と契約前に確認したいポイント

不動産の購入や売却では、どの不動産会社へ依頼するかによって、取引の進め方や説明の丁寧さ、物件調査の内容などに違いが出ることがあります。

ほとんどの不動産会社はルールに沿って営業していますが、残念ながら、契約を必要以上に急がせたり、都合の悪い情報を十分に説明しなかったり、売主から預かった物件を他社へ紹介しにくくするなど、注意した方がよい営業を行う会社もあります。

ただし、店舗の大きさや会社の知名度、営業年数だけを見て「良い会社」「悪徳会社」と判断することはできません。重要なのは、実際にどのような説明を行い、どのように取引を進めているかを見ることです。

この記事では、不動産売買の実務経験をもとに、悪徳不動産会社や注意したい不動産会社を見分けるポイント、購入時・売却時に気を付けたい営業、契約前に確認できる公的情報などについて解説します。

悪徳不動産会社は「会社名」だけでは見分けられない

不動産業者の選定に際しては「大手なら安心」「地域で何十年も営業している会社なら大丈夫」と考える方もいるかもしれません。しかし、会社の規模や営業年数だけで不動産会社の良し悪しを判断することはできません。

大手不動産会社でも実際の取引を担当するのは一人の担当者ですし、地域密着型の会社でも、売買仲介を得意とする会社もあれば賃貸を中心としている会社もあります。また、営業年数が長い会社だからといって、すべての担当者が同じ知識や経験を持っているわけではありません。

私が不動産会社を見る際に重要だと考えているのは、会社名よりも「どのように説明し、どのように調べ、どのように契約まで進めようとしているか」という部分です。

家を購入するときの不動産会社選びについては、不動産会社の選び方について解説した記事でも詳しく紹介しています。

注意したい不動産会社に見られる危険な兆候

良い不動産会社の選び方については別の記事で詳しく解説していますので、ここでは少し視点を変えて、取引の途中で「この会社は少しおかしいかもしれない」と感じる代表的な兆候を紹介します。

もちろん、一つ当てはまっただけで悪徳不動産会社と断定することはできません。しかし、似たような対応が何度も続いたり、複数の項目が重なったりする場合には、契約を急がず一度立ち止まって考えた方がよいでしょう。

判断する時間を与えず契約を急がせる

不動産売買では、本当に複数の購入希望者がいることもあります。そのため、「他にも検討している方がいます」「早めに判断した方がよいです」という説明自体がおかしいわけではありません。

注意したいのは、十分な説明や確認をする前から、「今日決めないとなくなります」「今ここで申込みを入れましょう」などと繰り返し決断を迫るケースです。

特に、質問への回答が残っている、重要な条件を確認できていない、資金計画を十分に検討していないといった状況でも契約を急がせるのであれば、会社側の都合が優先されていないか疑ってみた方がよいでしょう。

都合の悪い情報をほとんど説明しない

不動産には必ず長所と短所があります。それにもかかわらず、物件の良い部分ばかり強調し、購入判断に影響するような注意点について質問しても話をそらす場合には注意が必要です。

例えば、周辺環境、建物の劣化、道路や境界、過去の修繕状況などについて気になる点を尋ねても、「特に問題ありません」「皆さん気にしていません」などと具体的な説明を避けるケースです。

質の悪い業者かどうかを判断するうえでは、単に営業トークが上手いかどうかではなく、買主にとって不利な情報もきちんと確認し、説明しようとしているかを見る方が重要です。

確認していないことを曖昧なまま断言する

不動産取引では、その場ですぐに分からないことがあって当然です。道路種別、建築履歴、境界、上下水道など、役所や法務局、関係機関などへ確認しなければ判断できない事項もあります。

むしろ注意したいのは、十分に調べていないにもかかわらず、「大丈夫です」「問題ありません」「今までトラブルになったことはありません」と断言してしまう担当者です。

おとり広告の疑いがある

相場より明らかに条件の良い物件を見つけて問い合わせたところ、「ちょうど申込みが入りました」「今さっき決まりました」と言われ、その後は別の物件ばかり紹介される――。このようなケースが何度も続く場合には、おとり広告を疑った方がよいかもしれません。

不動産は日々申込みや契約が入るため、問い合わせた時点ですでに募集が終了していること自体は珍しくありません。しかし、実際には取引できない物件を広告に掲載して顧客を集め、別の物件へ誘導することを目的としたおとり広告は認められていません。

同じ会社で何度問い合わせても似たような説明をされる場合には、その物件について別の不動産会社にも確認してみるとよいでしょう。

不動産会社の免許を確認する

宅地や建物の売買・交換、売買や賃貸の媒介などを業として行うには、原則として宅地建物取引業の免許が必要です。

宅建業者の免許には「国土交通大臣免許」と「都道府県知事免許」があり、広告や会社概要などには通常、次のような免許番号が記載されています。

免許番号の括弧内の数字は更新回数を表しています。現在の宅建業免許の有効期間は5年間ですから、この数字を見ることで、ある程度の営業継続期間を知ることができます。

ただし、ここで注意したいのは、括弧内の数字が大きいから優良会社、小さいから危険な会社という意味ではないことです。新しく設立された会社でも誠実な会社はありますし、長く営業している会社でも担当者や取引内容まで保証されるわけではありません。

宅建業者の免許情報については、国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」を利用すると、会社名や免許番号などから確認できます。

行政処分歴を確認する

契約前に不動産会社についてもう少し詳しく確認したい場合には、行政処分歴を調べる方法があります。

国土交通省が公開している「ネガティブ情報等検索サイト」では、宅地建物取引業者について、免許取消、業務停止、指示などの行政処分情報を検索することができます。

国土交通省「ネガティブ情報等検索サイト」

会社名を検索して処分歴が見つかった場合には、単に「処分を受けた会社だからダメ」と判断するのではなく、どのような理由で、どのような処分を受けたのかまで確認するとよいでしょう。

一方で、検索結果に何も表示されなかったからといって、その会社が必ず安全であることを保証するものでもありません。公開されている情報には期間や範囲がありますので、あくまで会社を確認するための一つの材料として利用します。

ホームページや広告から分かること

不動産会社のホームページや広告も、会社の営業姿勢を見るための参考になります。

特に確認したいのが、物件情報が適切に管理されているかという点です。不動産は短期間で申込みや成約が入るため、広告と実際の状況に一時的な差が生じることはありますが、成約済みの物件を長期間掲載し続けるような状態が繰り返されている場合には注意した方がよいでしょう。

おとり広告に注意する

おとり広告とは、実際には取引できない物件などを広告して顧客を集め、別の物件を紹介するような広告です。

例えば、相場と比較して明らかに条件の良い物件へ問い合わせたところ、「たった今決まりました」と説明され、その後は別の物件ばかり紹介されるといったケースです。

もちろん、本当に直前に契約が決まることもありますので、一度そのようなことがあっただけでおとり広告とは判断できません。ただし、同じ会社で何度も似たようなことが起きるのであれば、別の会社からも物件の状況を確認してみる価値はあるでしょう。

極端な広告表現にも注意する

不動産広告には、宅地建物取引業法や不動産の表示に関する公正競争規約などによるルールがあります。

根拠のない最上級表現や、実際より著しく有利であると誤認させるような表示には規制があります。広告を見るときは、派手な言葉そのものよりも、価格、面積、所在地、取引態様、物件の状態など、判断に必要な情報が適切に表示されているかを見る方が重要です。

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売却時に注意したい不動産会社の営業

不動産を売却するときには、購入時とは異なる注意点があります。特に注意したいのが、媒介契約の取り方と、売却物件の販売方法です。

相場とかけ離れた高額査定を提示する

不動産を売却するとき、複数の会社へ査定を依頼すると査定価格に差が出ることがあります。査定額が高いこと自体は問題ではありませんが、大切なのは「なぜその価格で売れると考えているのか」という根拠です。

売却依頼を受けるために高い査定額を提示し、媒介契約を締結した後になって「問い合わせがありません」「この価格では売れません」と値下げを勧めるような営業も考えられます。

査定額だけで会社を決めず、周辺の成約事例、現在販売中の競合物件、物件の特徴などをもとに査定根拠を説明してもらうことが重要です。

専任媒介を強引に勧める

売却を不動産会社へ依頼するときには、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介という媒介契約があります。

専任媒介や専属専任媒介には、不動産会社が販売活動を集中して行いやすいなどの特徴があり、これらを勧められること自体に問題はありません。しかし、それぞれの違いやメリット・デメリットを十分に説明せず、「当社では専任でなければ売れません」などと強引に契約を求められる場合には、その理由を確認した方がよいでしょう。

媒介契約の違いについては、不動産の媒介契約について解説した記事も参考にしてください。

レインズへ適切に登録されているか確認する

専任媒介契約や専属専任媒介契約を締結した場合、不動産会社には指定流通機構であるレインズへ物件を登録する義務があります。一般媒介契約については法律上の登録義務はありません。

レインズは不動産会社同士で売却物件の情報を共有する仕組みで、売主から売却を任された不動産会社だけではなく、他の不動産会社も購入希望者へ物件を紹介できるようになります。

レインズの仕組みについては、不動産のレインズについて解説した記事で詳しく紹介しています。

他社へ物件を紹介しない「囲い込み」に注意する

売却時に特に注意したいのが、いわゆる「囲い込み」です。

不動産会社が売主から売却の媒介を受けると、その会社は売主から仲介手数料を受け取ることができます。さらに自社で買主も見つければ、条件を満たす場合には買主側からも仲介手数料を受け取る、いわゆる両手取引になることがあります。

両手取引そのものが直ちに違法というわけではありません。しかし、両手取引にすることを目的として、他社から購入希望者の紹介があるにもかかわらず、正当な理由なく物件を紹介しないような行為は、売主にとって販売機会を失う原因になります。

2025年からはレインズの取引状況についても登録が求められるようになり、売主が登録内容を確認しやすい仕組みが整備されています。専任媒介や専属専任媒介で売却を依頼した場合には、レインズの登録証明書を受け取り、登録内容や取引状況を確認しておくとよいでしょう。

不動産会社だけでなく担当者を見る

不動産会社を選ぶときは、会社の規模や知名度だけでなく、実際に担当する営業担当者の人柄や仕事ぶりも重要です。

不動産売買では、物件探しから契約、引渡しまで何度もやり取りを行います。さらに、条件交渉やトラブル対応が必要になることもあるため、知識だけでなく、相手の話を聞く姿勢や誠実さも取引のしやすさに大きく影響します。

接客態度や人柄を見る

例えば、自分の非をなかなか認めない、こちらの話を遮る、自分の考えを強く押し通そうとする、といった担当者には注意した方がよいでしょう。

通常の商談では問題がなくても、契約条件について意見が食い違ったり、調査不足や説明ミスが発生したりしたときに、その人の性格が表れます。我が強く、自分の間違いを認めない担当者では、問題が起きた際に話し合いが難しくなることがあります。

反対に、こちらの話をきちんと聞き、分からないことは確認し、間違いがあれば修正できる担当者の方が、長い取引では安心できます。

身だしなみも一つの判断材料になる

営業担当者の服装や身だしなみについても、私はある程度重要だと考えています。

高価なスーツを着ている必要はありませんし、服装の好みだけで能力を判断するべきではありません。しかし、清潔感がなく、顧客に不快感を与えるような身だしなみで接客している場合には、社会人としての基本的な配慮や自己管理の面で気になる部分があります。

不動産取引では、売主・買主だけでなく、司法書士、金融機関、管理会社、他の不動産会社など、多くの関係者と調整する場面があります。そのため、最低限の礼儀や清潔感、相手に不快感を与えない配慮も、担当者を見るうえでは無視できないポイントです。

実際のやり取りで確認したいポイント

• こちらの話や希望を最後まで聞いているか
• 自分の考えを一方的に押し付けていないか
• 間違いがあったときに素直に修正できるか
• 質問に対して分かりやすく回答しているか
• 分からないことを勝手に推測せず確認しているか
• 物件の良い点だけでなく注意点も説明しているか
• 契約や申込みを必要以上に急がせていないか
• 重要な内容を書面でも確認できるようにしているか
• 接客態度や身だしなみに最低限の配慮があるか

同じ不動産会社でも、担当者によって知識、経験、性格、仕事の進め方は大きく異なります。会社の看板だけでなく、「この人と問題が起きたときにも冷静に話し合えるか」という視点で見ることも大切です。

口コミや評判は参考程度に見る

不動産会社を調べる際には、Googleなどの口コミやSNS、掲示板を確認する方も多いと思います。実際の利用者の体験を知ることができるため、参考になる情報もあります。

ただし、口コミだけで会社を判断することはおすすめしません。不動産取引では、希望どおりの価格で売れなかった、申込みをした物件が購入できなかった、審査に通らなかったなど、不動産会社だけではコントロールできない理由で不満が生じることもあります。

中には、会社側に大きな落ち度がなくても、取引結果に納得できなかったことから、逆恨みに近い内容や事実関係が一方的に書かれているケースもあります。さらに、同じ人が時期を変えて複数回書き込んでいるように見えるケースもあるため、低評価の件数だけをそのまま受け取るのは危険です。

口コミを見るときは、投稿日が近すぎないか、書かれている出来事がほぼ同じではないか、言い回しや文章の癖が似ていないかなども意識して見るとよいでしょう。同じような低評価が複数あっても、本当に別々の利用者によるものなのかは分からない場合があります。

また、口コミサイトでは、その内容が事実と異なっていたとしても、会社側が簡単に削除できるとは限りません。そのため、低評価があるという事実だけを見るのではなく、内容の具体性や一貫性、同じ指摘が異なる時期に繰り返されているか、会社側から説明や返信があるかなども含めて判断することが大切です。

反対に、非常に高い評価ばかり並んでいるからといって、それだけで優良会社と判断できるわけでもありません。口コミは会社を知るための補助的な材料として利用し、公的な情報や実際の担当者の対応と合わせて判断するのがよいでしょう。

契約前に確認しておきたいポイント

不動産会社に少し不安を感じた場合でも、その場ですぐに悪徳会社と決めつける必要はありません。まずは契約前に確認できることを一つずつ確認してみましょう。

一つ気になることがあるだけで取引を中止する必要はありませんが、質問しても回答を避けられる、説明内容が何度も変わる、書面を出してもらえないなど、不自然な点が重なる場合には別の不動産会社へ相談することも検討した方がよいでしょう。

不動産会社とトラブルになった場合の相談先

不動産会社との間でトラブルが発生し、当事者同士で解決することが難しい場合には、内容に応じて公的機関や専門機関へ相談する方法があります。

消費生活センター・消費者ホットライン

消費者と事業者との間で発生したトラブルについては、地域の消費生活センターなどへ相談することができます。相談先が分からない場合には、消費者ホットライン「188」を利用すると、最寄りの消費生活相談窓口につながります。

不動産適正取引推進機構

一般財団法人不動産適正取引推進機構では、不動産取引に関する電話相談などを行っています。不動産売買や賃貸借について、どのように考えればよいのか整理したい場合の相談先の一つです。

宅建業者が所属する団体

不動産会社が全国宅地建物取引業保証協会や不動産保証協会などに加入している場合には、それぞれの団体に苦情相談などの窓口が設けられています。

会社のホームページや事務所に掲示されている情報などから、どの団体に加入しているか確認してみるとよいでしょう。

免許行政庁の担当部署

宅建業法上の問題が疑われる場合には、その不動産会社へ免許を与えている行政庁へ相談する方法もあります。

都道府県知事免許の宅建業者であれば都道府県の宅建業を担当する部署、国土交通大臣免許の宅建業者については国土交通省や地方整備局などが関係します。具体的な相談窓口については、免許行政庁の案内を確認してください。

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悪徳不動産会社の見分け方まとめ

不動産会社の中には、強引な営業を行ったり、自社に都合の良い情報だけを説明したりする会社が存在するのも事実です。しかし、会社の規模、営業年数、免許番号、店舗の外観など、一つの要素だけを見て「悪徳会社」と判断することはできません。

不動産会社を選ぶ際には、宅建業免許や行政処分歴といった客観的な情報を確認するとともに、実際の担当者が物件のデメリットまで説明しているか、質問に根拠を持って答えているか、必要な調査を行っているか、契約を必要以上に急かしていないかを見ることが重要です。

売却の場合には、査定価格だけで会社を選ばず、どのように販売活動を行うのか、レインズへ適切に登録するのか、他社からの購入希望者も含めて広く買主を探してくれるのかまで確認しておきましょう。

不動産は非常に高額な取引です。「少しおかしい」と感じたまま契約を急ぐ必要はありません。分からないことは契約前に質問し、納得できる説明を受けたうえで取引を進めることが、トラブルを避けるための基本だと思います。

これから住宅を購入する方は、家を購入するときの不動産会社の選び方もあわせて参考にしてください。

また、不動産会社の問題とは少し性質が異なりますが、不動産所有者になりすまして売却代金を騙し取る地面師という犯罪については、地面師の手口と対策について解説した記事で詳しく紹介しています。