マイホームの売却を考えている際に、フッと頭を過るのが「売らずに貸した方が良いのかな？」という疑問なのではないでしょうか。
世間では「空前の不動産投資ブームが到来している」という情報も耳に致しますから『家を貸し出して賃料収入を得たい』とのお考えもあるでしょうし、そもそも「愛着のある家を見ず知らずの他人に譲り渡すことに抵抗がある」という方もおられますので、こうした迷いが生じるお気持ちも充分に理解ができます。
そこで本日は「売却と賃貸するのはどちらがお得？」と題して、マイホームを売却する場合と貸出したケースにおけるメリット・デメリットなどについてお話ししてみたいと思います。
戸建の売却と賃貸
では早速、マイホームを「売った場合」と「賃貸した場合」の違いを比較してみたいと思いますが、実はこの2つのケースを比較するに当たっては対象物件が『戸建て』であるか『分譲マンション』であるかによっても大きな違いが出て来るものです。
そこでまずは、戸建ての場合について解説してみたいと思います。
戸建て売却のメリット
マイホーム売却の最大のメリットと言えば、やはり高額な売却代金を手にすることができるという点でしょう。
また物件の買い換えなどを検討している方にとっては、「現在住んでいる自宅がいくらで売れるか」が次に購入する物件選びに大きな影響を及ぼすことになるでしょうし、場合によっては「●千万円以上で売れないと、買い換えが不能」という方もおられるはずです。
なお当たり前のことながら、売却することにより物件の所有権が他人へと移る訳ですから近隣問題などのしがらみから脱することもできますし、固定資産税などの支払い義務からも解放されることとなるでしょう。
戸建売却のメリットまとめ
- まとまった資金が手に入る
- 後腐れ無く物件を処分できる
戸建売却のデメリット
さて続いては、売却時のデメリットについて考えてみましょう。
まず言えることは、売却価格によって売却損が出てしまう可能性があるということです。
また、売却価格が住宅ローンの残債を下回る場合には「自己資金での返済が不可欠」となりますので、そもそも売却ができない状況となることもあるでしょう。
なお前項で「後腐れ無く物件を処分できる」と申し上げましたが、契約内容によっては土地や建物の欠陥についての瑕疵担保責任（現在は契約不適合責任）を買主に対して負わなければならない場合もあります。
一方、売却によって利益が出た場合については、当然ながら譲渡所得税の納税義務が生じることになるでしょう。（不動産譲渡の税制については過去記事「不動産譲渡時の税金控除をまとめてみます！」をご参照ください）
ちなみに売却に際しては、仲介手数料や印紙税等の出費も覚悟しなければなりません。
戸建売却のデメリットまとめ
- 売却損発生や、価格が低過ぎて売却不能となる場合がある
- 売却代金のみでは住宅ローンが返済しきれない可能性がある
- 瑕疵担保責任（契約不適合責任）を負わされる可能性がある
- 譲渡所得税・印紙税、仲介手数料の支払いが必要
戸建て賃貸のメリット
ここまでのご説明にて、戸建て売却のメリット・デメリットはご理解いただけたことと思いますので、続いては賃貸した場合のメリットを見て行きましょう。
物件を賃貸した際の最大のメリットは、何と言っても賃料収入という副収入を得られることです。
また現在住んでいる物件を貸し出し、新たなマイホームを購入すれば、自身が持つ資産を増やすことにもなるでしょう。
そして更には、保有する物件を担保に入れて融資を受けることができますから、この資金を利用して新たな投資物件の購入も夢ではありません。
なお賃貸した物件の賃料収入を、新たなマイホームの住宅ローンの返済に充てれば、これまで以上に高額な物件への住み替えも可能になります。
戸建賃貸のメリットまとめ
- 賃料収入を得ることができる
- 資産を増やすことができる
- 不動産投資に参入しやすくなる
- 賃料収入を新物件の支払に充当できる
- より高額な新物件が購入しやすくなる
戸建賃貸のデメリット
さてメリットに続いては、デメリットのご紹介となります。
物件を貸し出す以上は、「自分が住んでいたままお部屋の状態」という訳には行きませんので、当然それなりのリフォーム費用が掛かってきます。
そして戸建ての場合には階段や廊下の面積が広いですから、その費用はかなりの金額となるはずです。
更に賃貸中に雨漏りや建物の傾きなどが発生した場合には、高額な修繕費用が発生することとなり、場合によっては入居者の仮住まいなどの用意も必要となるでしょう。
なお、常に賃借人が居てくれれば良いのですが、戸建て物件（貸家）はニーズ自体も少ないため一定の空室リスクを覚悟する必要もあります。
ちなみに賃貸物件は専有面積が広くなればなる程に、1坪あたりの賃料設定を低くする必要がありますから、マンションタイプの物件などに比べて戸建て物件の収益性は低くなるのが定石です。
※面積20㎡のワンルームの賃料が6万円のエリアで、60㎡のファミリー物件を貸し出しても、3倍の18万円の賃料が取れないのと同じ理屈となります。
戸建て賃貸のデメリットまとめ
- 通用収益物件よりも高額なリフォーム費用が必要となる
- 建物の状態によっては、賃貸中でも大規模な修繕が必要となる
- 潜在的な空室リスクがある
- 賃料単価は安くなる
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マンションの売却と賃貸
さてここまで、戸建てを売却した場合と賃貸した場合の比較を行ってまいりましたが、ここからは分譲マンションのケースに焦点を当ててみましょう。
マンション売却のメリット
分譲マンションの場合も、売却によってまとまったお金が入って来ることに違いはありません。
また、戸建てに比べて買い手が付きやすい傾向にありますから、売却に要する期間も短く済むはずです。
更には戸建てとは異なり、雨漏りや建物の傾きといった建物全体の責任は管理組合が負うため、「瑕疵担保責任（契約不適合責任）を売主が負わされる可能性が低い点」も大きなメリットと言えるでしょう。
マンション売却のメリットまとめ
- まとまった現金が手に入る
- 素早い売却が可能
- 戸建てに比べ瑕疵担保責任（契約不適合責任）を負うリスクが低い
マンション売却のデメリット
メリットがあれば、デメリットもあるのが世の常ですが、分譲マンション売却のデメリットは築年数が古ければ古い程に増えて行きます。
まず、築年数が古い物件は管理費や修繕積立金が高額に設定されている可能性が高いですから、思う通りの価格で売却できない可能性も高くなるでしょう。
また管理組合などで建て替えの協議などが始まっている場合には、要除却認定マンションなどに指定されていることもあり、売買価格に大きな影響が及ぼされる可能性もあります。
ちなみに戸建て同様、売却損の発生やローンが返済しきれない可能性、そして価格が安過ぎて売却が不能な場合もあるでしょう。
マンション売却のデメリットまとめ
- 管理費や修繕積立金の設定が高過ぎて、売却価格が伸びない
- 建替えを控えているなどの理由で、高く売れない場合がある
- 売却損発生、ローンの残債が売却価格でカバーできない可能性がある
- 販売想定価格が低過ぎて、そもそも売れない可能性がある
マンション賃貸のメリット
続いて分譲マンションを賃貸する際のメリットを解説してまいります。
分譲マンションの場合も、賃貸に出す最大の利点は月々の賃料収入を得られる点となるでしょう。
また戸建てと異なり、分譲マンションタイプの物件の需要は高いですから賃料設定さえ見誤らなければ、空室リスクが発生する確率も低くなるはずです。
そしてリフォームに際して、ユニットバスやキッチンの交換を伴わない限りは、それ程高額な費用が掛かることもないでしょう。
マンション賃貸のメリットまとめ
- 毎月の賃料収入を得ることができる
- 空室リスクを低く抑えられる
- リフォームが手頃な費用で行える
マンション賃貸のデメリット
では、マンション賃貸のデメリットにはどのような事項が挙げられるのでしょうか。
デメリットとしてまず頭に浮かぶのが、毎月支払うことになる管理費や修繕積立金の問題です。
お部屋が空室となってしまった場合には、こらの費用が完全な持ち出しとなってしまうことは確実ですし、たとえ賃借人が居ても収益を圧迫するものであることは間違いがありません。
また、賃借人がマンション内で問題を起こした際には、管理組合と入居者の間に立って調整役とならなければなりませんし、自分がお部屋に住んでいなくとも理事や役員の仕事を逃れられない場合もあるでしょう。
マンション賃貸のデメリットまとめ
- 管理費や修繕費の負担は避けられない
- 住んでいなくとも、組合との関係を断ち切れない
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売却と賃貸どちらがお得？まとめ
さてここまで、戸建てと分譲マンションそれぞれのケースにおける、売却・賃貸のメリットとデメリットを解説してまいりました。
そして全体を見渡せば、売却するにも賃貸に出すにも「それなりの利点と問題点がある」ということになるでしょうが、これでは皆様の疑問にしっかりとお答えしたことにはならない気も致しますので、以下では私なりの見解を示してみたいと思います。
戸建ての場合
戸建てについては、一定の築年数を経た物件（築20年以上）でるならば、売却してしまった方がお得であると思われます。
近年では、建売屋さんと呼ばれる分譲業者が建売用地を求めて熾烈な物件獲得合戦を繰り広げていますから、今は正に「売り時」と言えるでしょう。
また、不動産業者への売却であれば建物に対する瑕疵担保責任（契約不適合責任）も免責となることが殆どですから、売却する上でのリスクも非常に低いものとなるはずです。
更に、年数を経た一戸建てとなれば賃貸に出した場合の空室リスクも高く、修繕に手間も費用も掛かることになりますから、こうした物件については売却を強くお勧めいたします。
分譲マンションの場合
分譲マンションについては築10年以内の物件ならば売却を、それ以上の築年数であれば一度賃貸に出してから売却することをおすすめ致します。
もちろん、売却しないと買い換えが不能なケースや、住宅ローンの残債がある場合には当てはまりませんが、資金に余裕があるならば表記の基準を元に処理を検討するのが良いでしょう。
なお、現在の市況では「中古マンションの価格が年々上がっている」ため、売り時であることは間違いありませんが、一定の年数が経過した物件では『そのまま売りに出すよりも、一旦賃貸で貸し出して充分な収益を上げてから転売する』ことで、より多くの収益を見込める可能性があるというのがその理由です。
ちなみに「売りに転じる時期」に関しては、賃借人にお部屋を空けられたタイミングが決断の時期となるでしょう。
分譲マンションを「賃借人付き（収益物件として）」で売却するのと、「空室となっている状態でマイホーム用」として売り出すのでは、マイホーム用としての方が遥かに高額となりますから、売却するのであれば『空室となってから』というのが鉄則となります。
よって、退去の予告が入った際には「これまでに稼いだ賃料収入」と「売却によって得られる売買収入」、そして「再び賃貸するためのリフォームに必要な工事費用」を比較した上で、『貸し出すのか、売却するのか』を判断するのがベストでしょう。
不動産は人生における最大の買い物となりますから、当ブログの記事を参考にして、後悔のない運用行っていただければ幸いです。
ではこれにて、「売却と賃貸するのはどちらがお得？」の記事を締め括らせていただきたいと思います。