土地家屋調査士とは？わかりやすく解説いたします！

不動産を維持・管理していく上で、「司法書士は非常に役立つ存在である」という記事を以前にお届けいたしました。

事実、不動産の実務をこなす上で「司法書士は欠かせない存在」なのですが、実はもう一人非常にお世話になっている専門家がおり、それが土地の測量や表示登記を担当する「土地家屋調査士」となります。

そこで本日は「土地家屋調査士とは？わかりやすく解説いたします！と題して、表示登記の専門家の仕事内容や不動産実務との係りについてお話ししていきたいと思います。

 

土地家屋調査士の概要

土地家屋調査士という資格は、法務省が管轄する国家資格となり、主に測量や不動産の登記を代行する職業となります。

登記の代行をするというと、「以前にご紹介した司法書士とどこが違うの？」という疑問をお持ちになられるかもしれませんが、司法書士は不動産の所有権移転や抵当権の設定など権利に係る登記を担当する専門家です。

これに対して土地家屋調査士は

ということになります。

また、土地や建物の面積を正確に計測して登記簿に記載する表示登記や、土地の分筆・合筆などを行うにあたって、土地家屋調査士は高いレベルの「測量技術」を身に付けているため、その外見は法律家というよりも「技術者」といったイメージの方が多いようです。

なお「測量の専門家と言えば測量士なのでは？」というご意見も聞えて来そうですが、測量士と土地家屋調査士は『似て非なる職業』となっています。

どちらも高度な測量技術を持つことには変わりがないのですが、測量士は「国土交通省」管轄の資格であるのに対して、土地家屋調査士は「法務省」が管轄する資格です。

よって、測量士は土地の面積などを測ることはできても、表示登記を代行することはできない資格（登記を扱う法務局は法務省の機関であるため）となっており、

のです。

なお「過去に測量士に依頼して、登記をしたことがある！」という方もおられるかもしれませんが、こうしたケースでは、仕事を受けた測量士が付き合いのある土地家屋調査士に登記の依頼を行っているに過ぎません。

よって、極力経費を抑え、スピーディーな測量と登記を行うのであれば「土地家屋調査士に直接依頼するのがベスト」ということになる訳です。

土地家屋調査士の業務内容

ここまでの解説にて土地家屋調査士の概要についてはご理解いただけたことと思いますので、ここからはより具体的にその業務内容の詳細に迫ってみたいと思います。

土地家屋調査士の主な業務とされているのが

• 表示登記に関わる調査・測量
• 表示登記の代理申請
• 表示登記に関わる審査請求手続きの代理
• 筆界特定の手続きの代理
• 境界問題における民間紛争解決手続き代理

引用元: 日本土地家屋調査士連合会HP

などとなります。

表示登記は登記簿において物件の概要を示す部分となるため、面積の算出などに際しては正確な測量と現地調査が必要不可欠となります。

なお、他の登記と同様に表示登記も当事者が自ら申請を行うことができるルールとなっていますが、図面の添付などが必須となるため、実際には土地家屋調査士へ代理申請を依頼するしかないのが実情でしょう。

また、既に法務局に備えられている図面などに不備がある場合もありますから、こうした場合は誤りを正すための審査請求手続きを行う必要がありますが、こちらも土地家屋調査士へ代理申請の依頼を行うのが通常です。

ちなみに、土地の測量を行う土地家屋調査士は境界問題の専門家であるため、敷地の公法上の境界を明らかにする筆界特定手続きの申請を代行することもできますし、境界問題が紛争に発展した場合の境界問題相談センターによる調停（ＡＤＲ）においてもその申請手続きを請け負うことができます。

さてこのように、様々な業務を行うことができる土地家屋調査士ですが、最もメインの仕事となるのはやはり「表示登記の代理申請」となります。

そして、土地家屋調査士が行う表示登記の種類としては

• 表題登記／新たな建物を建築した際の登記
• 分筆登記／土地の分割を行う際の登記
• 合筆登記／土地を合体させる際の登記
• 滅失登記／建物を取り壊した際に行う登記
• 更正登記／土地や建物の面積に誤りがあった際の訂正登記
• 変更登記／地目などを変更した際の登記
• 区分登記／建物を区分建物とする際の登記

引用元: 日本土地家屋調査士連合会HP

などが挙げられるでしょう。

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こんな時は調査士に依頼しよう！

では次に、土地家屋調査士「どのようなシーンで活躍するか」についてお話ししてみたいと思います。

分筆・合筆登記とその他の表示登記

既にご説明した通り、土地の分割を「分筆登記」、土地の合体を「合筆登記」と呼び、この登記の代行は土地家屋調査士にのみに許可された業務となります。

なお、分筆や合筆登記と言ったお話をすると「そんな作業が必要になることがあるの？」というお声も聞えて来そうですが、

分筆の場合であれば、来たるべき相続に備えて、それぞれの相続人のために土地を二つ、三つに分けておきたい時などに必要となりますし、

合筆の場合ならば、隣地から土地を買い入れ、これを本地に組み入れる際などに行う必要が出て来るはずです。

また、分筆や合筆を行おうと測量をしてみたところ、法務局が認識する土地の面積（登記簿上の面積）と、実際の面積に大きな差が生じてしまった場合には、

登記上の面積を実際の面積に合わせる地積更正登記という作業が必要となり、こちらの登記も土地家屋調査士が管轄する業務となります。

更には、登記簿上で定められた「宅地」や「畑」等の地目を変更する登記（地目変更登記）についても、調査士が担当することとなっていますから、不動産を扱う上で土地家屋調査士は欠かすことのできない存在となっているのです。

境界の確定と立合い

さて、前項で解説した合筆や分筆登記等を行うためには、対象の土地に接する近隣土地所有者の方々と「境界の確定」作業を行い、筆界確認書という書面を作成して法務局へ提出しなければなりません。

また、この境界確定の作業において土地の境界を示す境界標が紛失している場合などには、その復元も行わなければならないのです。

そして、こうした状況において

ので、これは実に助かりますよね。

なお、日々こうした業務を行っているため、土地家屋調査士は境界紛争の専門家という側面も持っています。

よって、話し合いだけで境界に関する紛争が解決できない場合には、土地家屋調査士を介して法務局へ「筆界特定制度（法務局が境界線を明示する制度）」を利用する旨の申立や、土地家屋調査士会（ＡＤＲ）が運営する「境界問題相談センター」が行う調停制度を利用することも可能です。

但し、これらの制度を利用してもその判断には法的な拘束力を伴わないため、最終的には「筆界の確定を求める訴訟（筆界確定訴訟）」にて決着を付けることになり、弁護士の出番となりますが、ここでも土地家屋調査士の協力なしには勝訴を掴み取ることは困難でしょう。

このように境界を巡る問題については、「土地家屋調査士はなくてはならない存在」といっても過言ではないのです。

※境界紛争の解決方法については、別記事「境界問題の解決法について解説いたします！」にて詳細な解説を行っております。

建物の表示登記

不動産登記法では、建物の新築に際して「一定期間内（30日以内）に建物の表示登記（建物の面積や構造等を示す登記）をする」ことが義務付けられています。

また、建物の増築や構造の変更などを行った時にも、表示登記を変更することが必要です。

また、建物の表示登記においては、取り壊しを行った後に行う滅失登記も非常に重要なものとなります。

不動産登記法においては、新築時と同様に取り壊し後も滅失登記を行うことが義務付けられていますが、実際にはこれを行わないまま放置されているケースが少なくありません。

仮に滅失登記を行わなくても、それ程重い罪に問われることはありません（10万円以下の科料となります）が、対象の土地を売却する場合に、古い建物の登記が残っていると「買い手が住宅ローンを利用することができないケース」もありますので、くれぐれも登記を怠らないようにご注意ください。

※滅失登記をしていない物件に関する詳細は別記事「建物滅失登記をしていない土地の取引体験記！」をご参照ください。

このように建物に関する表示登記も不動産を保有する際には欠かせないものとなるのです。

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不動産登記と土地家屋調査士まとめ

さてここまで、不動産をお持ちの方とは切っても切れない関係にある土地家屋調査士について、ご説明をしてまいりました。

前回の記事にて解説した司法書士も地主さんにとっては非常に大切なパートナーとなりますが、土地家屋調査士ならではの仕事も意外に多いものですから、調査士との縁も是非大事にしていただきたいところです。

そして、信頼できる司法書士と土地家屋調査士の両方が揃えば、不動産の管理や運営は正に「盤石なもの」となりますから、この記事を機会に彼らとのお付き合いを始めてみては如何でしょうか。

ではこれにて、「土地家屋調査士とは？わかりやすく解説いたします！」の知恵袋を閉じさせていただきたいと思います。