駐車場契約書と特約の内容を解説いたします！

不動産の運用・管理を行う上で、避けて通れないのが月極駐車場の賃貸となります。

なお、この月極駐車場という物件の特性や契約の流れについては、以前に「駐車場契約の流れを解説いたします！」という記事にてご説明をいたしましたが、今回はより具体的に「契約書の内容」等についてお話をしてみたいと思います。

では、駐車場契約書と特約条項に関する知恵袋を開いてみましょう。

 

月極駐車場契約書の条文

では早速、月極駐車場の契約書に必ず記載しておくべき条文を見ていきましょう。

駐車場契約の目的物、賃貸条件の表示

契約書の冒頭では、まず「駐車場の所在地」を記載しなければなりませんが、住宅と異なり住居表示は割り振られていませんので、地番で表示するのが一般的でしょう。

また、複数の区画がある場合には「駐車場のどの区画を対象に契約をするのか」についても明確にしておく必要がありますし、月額賃料、預かり敷金の有無や金額もしっかりと記載しておくべきです。

ちなみに「敷金は預からない」という方針の大家さんも多いと思いますが、滞納のリスクを避けるため、敷金は預かっておくのが得策でしょう。

更に駐車場を利用する車両を限定する意味で車種とナンバーも契約書に記しておくのがベストです。

駐車場契約の期間

月極駐車場においては「一度契約をしてしまえば自動更新となり、解約するまで更新手続きなしで利用し続けられる」という契約のパターンも存在しますが、『気が付けば契約者と何年も顔を合わせていない』という事態はあまり感心できませんので、契約期間が満了した場合は更新契約を締結するようにするのがお勧めです。

また、更新のタイミングで「更新料」や「更新事務手数料」を使用者から頂くことも可能ですが、あまり高額な料金設定は感心できません（解約率が高まるため）ので月額賃料の半分以下に設定すべきでしょう。

なお、契約期間としては1年間または2年間とするのが一般的であるかと思います。

駐車場賃料の支払

昔ながらの管理スタイルですと、借主が直接大家さんへ賃料を持って行くパターンも珍しくありませんが、やはり振込にするのが便利です。

また、振込手数料については借主負担である旨も明記しましょう。

なお、支払時期については「翌月分を前月末日までに支払う」とするのが一般的です。

ちなみに、賃料滞納を避けたいのであれば「借主は賃料について自動引き落としの手続きを行うこと」という文言を契約書に加えてしまうという手段もありますし、「賃貸保証会社を利用する」という方法もあります。

駐車場賃料の精算

また契約書では「日割り賃料が発生した際の処理方法」についても、取り決めておく必要がありますが、「当該月の日数に係らず30日日割りとする」などとしておくのが便利でしょう。

駐車場の解約予告

お部屋の賃貸借契約と同じく、解約は1ヶ月前予告とするのが望ましいでしょう。

また即時解約の場合に備えて、「1ヶ月分賃料を支払うことで、即時解約ができる」旨も記しておきたいところです。

周辺施設に損害を与えた場合の賠償義務

駐車場の周辺には隣接する民家が建っていたり、ブロック塀等の工作物が設置されているケースも珍しくありません。

また、複数の区画がある駐車場であれば、利用者の車両同士の事故などが発生する場合もありますので、

『駐車場の周辺の建物や設備（ブロック塀等）、他の区画の駐車車両に損害を与えた場合、借主はその賠償義務を負うものとする』という条項は必ず契約書に加えておくべきです。

駐車場の禁止事項

さて、この条項あたりから駐車場ならではのカラーが色濃く出て来ます。

また、取り決めておくべき事項は多岐に及びますので、以下のように箇条書きにしておくのが良いでしょう。

以上のような内容の禁止事項を定めておくべきです。

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反社会勢力に関する確約

借主にとっても、貸主にとっても反社会勢力との契約締結はリスクしかありませんので、契約書上で互いに「反社会勢力ではない旨の確約」を行っておきます。

『貸主・借主（法人の場合はその役員等を含む）は互いに、暴力団等の反社会勢力の構成員ではないこと、そして名義貸しによる契約でないこと、および反社会勢力への転貸、賃借権の譲渡を行わないことを確約します』という内容の文言を入れておきましょう。

駐車場契約の解約事項

続いて「これをしたら解約」という内容も取り決めておきます。

以上の内容を加えておけば、問題は無いはずです。

実は駐車場契約は借地借家法の保護範囲に含まれませんので、オーナー様から解約を行うのに正当事由は不要となります。

また賃料の滞納などに関しても即時解約が可能ですから、この点はしっかりと覚えておいてください。

ちなみに、解約に際して金銭などの請求を避けるために『借主は解除に伴う立ち退き料等の請求を行うことはできません』という文言を謳っておくのも良いでしょう。

駐車場の免責事項

「天災地変（地震や洪水等）」「他の区画の使用者との事故」「盗難」等によって借主が損害を被った場合、貸主は責任を負わない(免責となる)ことを明記しておきましょう。

なお、免責事項に係わる損害については、理由を問わず貸主に損害賠償請求ができない旨も記しておけば完璧です。

駐車場の連帯保証人について

駐車場契約においても、借主に連帯保証人を擁立してもらうことで賃料滞納等のリスクを担保することができます。

なお2020年の民法改正により、限度額付きの保証契約を締結しなければなりません（極度額を定めない場合は無効）のでご注意ください。

ちなみに昨今では、賃貸保証会社が駐車場契約の保証を引き受けてくれるケースも増えてきましたので、こちらを利用するのも一つの方法でしょう。

※連帯保証人との保証契約には実印での捺印と、発行から3ヶ月以内の印鑑証明の添付が必須となります。

駐車場契約の特約について

続いて、特約事項に書いておくべき条項をご紹介いたします。

車庫証明書の発行手数料の特約

「借主は、本駐車場の利用にあたり車庫証明の発行を貸主に依頼する場合には、一通に付き●●●●円の発行手数料を支払うものとします。」

車庫証明書発行の費用は有料にしておくのが得策です。

もちろん収益を上げるという意味もありますが、借主の中には頻繁に車庫証明の発行依頼をしてくる者がおりますので、その抑止力としても有効でしょう。

無断駐車に対する免責特約

「契約区画を不法に占拠する車両がある場合には、貸主はこれを排除・改善するべく努力する義務を負うものとします。但し貸主は、その間に借主が要した駐車料金や、これに際して生じた損害に対する賠償責任を負わないものとします。」

近年では、月極め駐車場に無断で車両を駐車する不貞の輩が増えています。

警察に連絡しても、民地内の場合はレッカー移動等をしてくれませんので、この条項を入れておくのが安全でしょう。

ちなみに無断駐車車両への対策については、別記事「月極駐車場の無断駐車対策について考えます！」にて詳しい解説を行っております。

車両変更時の車検証提出

「契約期間中、借主が駐車車両の変更を行う場合には、速やかに車検証の写しを貸主に提出するものとします。」

気が付いたら、知らない車が止まっていたというトラブルを防ぐための文言です。

特約に付加しておいて、損はないでしょう。

車両を自走可能な状態に維持する特約

月極駐車場の利用者の中には何年も車両を放置し続け、廃車同然の状態でも駐車を続ける者がいます。

こうした行為を抑止するために『駐車車両は常に自走可能な状態に維持し、これを怠った場合には貸主は契約を解除できる』旨の特約を加えておきたいところです。

駐車場契約のインボイスに関する特約

2023年10月よりスタートしたインボイス制度に対応するための特約となります。

もちろん、貸主がインボイス登録をしていれば番号を借主に通知（契約書に記載）するだけで良いのですが、問題はその登録を行わない場合です。

このケースで借主が法人などであれば、「貸主が消費税の課税業者でないならば、消費税を差し引いて賃料を支払う」と言ってくる事態も想定できます。

借主にこうした主張をさせないためにも、『貸主はインボイス登録を行わないが、消費税を含む駐車料金を支払うものとします』という特約を加えておくべきでしょう。

※貸主が非課税業者であっても、税制的に駐車場料金には消費税が含まれることになり、これを貸主が受領して納税を行わなかったとしても、貸主に何らペナルティーはありません。（益税と呼ばれるものになる）

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月極駐車場契約書と特約まとめ

ここまで見て来たものが、駐車場の賃貸借契約に入れておくべき基本的な条項と特約事項となります。

「たかが駐車場の契約」と思っておられた方も、意外にドキッとさせられる条項があったのではないでしょうか。

駐車場の管理を請け負う不動産業者さんや、これから駐車場の運営を始めるオーナー様には、出来る限り万全な契約を締結し、トラブルのない駐車場経営を行っていただきたいものです。

ではこれにて、駐車場契約書と特約の内容を解説する知恵袋を閉じさせていただきたいと思います。