不動産投資を始めた方の多くが口にされるのが、「物件購入前に想定していた以上の出費が発生して、思うように儲からない！」というお悩みです。
収益物件の広告などには「利回り●％！」などの魅力的な文字が踊っていますが、そこに表示されているのは「表面利回り」と呼ばれる『必要経費を一切考慮していない利回り』となりますから、
「購入後にどれだけの経費が発生するかを如何に正確に予測できるか」が投資家の腕の見せ所とも言えるでしょう。
なお、「固定資産税等」に「共用部分の電気代」、そして退去が発生した際の「原状回復工事費用」など想定しておくべき費用は数多くありますが、その中でも最も収益を圧迫するのが「物件管理を行っている不動産業者に支払う経費である」というオーナー様も多いはずです。
そこで本日は、こうした物件の管理費を圧縮するべく「賃貸管理を大家さんが自ら行う方法」について解説してみたいと思います。
では、収益物件自己管理の知恵袋を開いてみましょう。
不動産業者の管理形態
冒頭のお話を読んで、「あれ？自分の物件は月々不動産屋さんに支払う経費なんて無いんだけど・・・」とお思いになった方も少なくないことと思います。
実は不動産管理には大きく分けて二通りのパターンが存在しており、この種別によって「毎月の管理費が掛かるか否か」が決まって来るのです。
ではまず、この「二つの管理形態の違い」から見て行くことにしましょう。
契約管理
こちらは毎月のコストが掛からない賃貸管理の形態となります。
その名が示す通り、賃貸物件に関する契約のみを管理する形態となり、退去が発生し、新しい入居者が決まった際の「広告宣伝費」と「契約更新の際の事務手数料」が実質的な管理費となるはずです。
なお、昔ながらの不動産屋さんは、この管理形態において「退去の立ち合い」や「物件のクレーム受け付け」などを無料で請け負ってくれる会社が少なくありませんでしたが、近頃の不動産業者の中には退去立合い等の業務は別料金という会社も増えて来ているようです。
入金管理
一方、こちらの入金管理は毎月の家賃回収を不動産屋さんが代行することにより、賃料の3％～5％程度を報酬として頂く管理形態となります。
もちろん退去の手続きや新規契約（契約管理の内容）についても対応してくれますが、新たな入居者が決まった際の広告宣伝費や更新時の事務手数料などは、月額の管理とは別途請求されるのが通常です。
ちなみに、管理会社によって管理業務の内容は様々ですが、通常は賃料の集金業務に加え、クレームの処理など、様々な雑用もこなしてくれる不動産屋さんが多いでしょう。
但し、共用部分の清掃などについては、別途料金を徴収されるのが一般的です。
以上、2つの形態が賃貸管理の主なものとなります。
なお、賃貸メインの不動産会社は、空き物件にお客様を付ける「客付け業務」のみでは収入が安定しないため、「入金管理の物件を如何に増やすか」に力を注いでいますので、新たに賃貸管理を依頼する際には『ほぼ間違いなく、入金管理を勧めてくる』はずです。
さて、入金管理を選択すれば管理業務の一切合切を不動産屋さんに任せることができるため、オーナー様としては非常に楽なのですが、家賃収入から毎月定額の管理費が差し引かれるのは『なかなか厳しいものがある』のも間違いありません。
そこで次項では「大家さんが自ら行う管理業務のノウハウ」について解説してみたいと思います。
但し、契約書等の作成までオーナー様が行うのは難しいでしょうから、契約管理は不動産屋さんに任せることを前提とさせていただきます。
オーナー様が自ら行う賃貸管理
不動産投資の収益を「メインの収入」とされている方にとっては、『日々の物件管理もそれほど苦にならない』という方が多いはずです。
しかしながら、本業が別にあるという不動産投資家にとっては「ただでさえ時間に追われているのに、管理業務を行うなんて絶対に無理だ」とお考えの方も多いことと思います。
ただ今の時代、賃料を手持ちで持って来る入居者など滅多に居ませんし、賃貸保証会社を利用するのも当たり前のご時世ですから、「保有している物件数が数戸である」というのであれば、お勤めをしながらでも充分に対応が可能なはずです。
では、「管理業務を兼業大家さんがスムーズにこなすコツ」をご紹介して行きましょう。
ネットバンキングを利用した上、家賃振込は自動引き落としを必須とする
大家さんが自力で賃貸物件の管理を行う場合、もっとも面倒なのが家賃の入金確認と、滞納者への督促の業務となるでしょう。
既にお話しした通り、「賃料を手持ちで・・・」などという入居者はまず居ませんが、未だに毎月手動で振込手続きを行っている方は意外に多いものです。
そこで便利なのが、「入居者は賃料の支払いを自動引き落としにて行うこと」という特約を、賃貸借契約書に盛り込んでしまう方法となります。
これならば、「振込を忘れた！」というトラブルも発生しませんし、入居者の家計が苦しい場合でも家賃より他の支払が優先されることを防ぐことができますので、なかなか便利な方法でしょう。
また、賃貸保証会社の中には引き落としが契約条件になっている会社も少なくありませんので、こうした会社の賃貸保証への加入を必須にするという手もあります。
※賃貸保証会社の中には自動引き落としが必須の契約プランと、借主が自分で振込みを行う契約プランを選択可能な会社もあります。
なお、ネットバンキングは手数料こそ高めですが、何時でも入金状況が確認できますから、他に本業がある方には絶対におすすめです。
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保証会社への加入を義務付ける
先に記した内容とやや重複いたしますが、家賃の滞納が発生することは「大家さんにとって大きな負担」となります。
よって、賃貸保証会社への加入を契約条件にしてしまうのは非常に有効な方法です。
なお賃貸保証会社については、契約管理を任せている不動産屋さんが必ず代理店になっているはずですから、「入居者募集に際して保証会社加入を必須条件にして欲しい」と言えば済むことですし、滞納が発生した場合には管理会社に電話を入れるだけで事が足ります。
※前項にてお話しした「自動引き落としが必須」の賃貸保証契約プランを選択すれば、入金確認を行う手間さえ不要となります。
但し、滞納発生から2、3日で保証会社に連絡するのも、入居者にプレッシャーを与え過ぎる気がしますので、メールやラインにて提携の督促文を作成しておき、直接督促を行った後に管理会社に通報するのがスムーズでしょう。
休日に物件の巡回を
そして意外に投資家の方が行わないのが、物件の巡回というアクションです。
このようなお話をすると「部屋の中が見られる訳でもないのに・・・」と思われるかもしれませんが、共用部分のライトが電球切れを起こしていたり、入居者の物品が廊下に放置されているなど、物件巡回で発見できる問題は意外に多いものです。
よって2週間に1度程度でも構わないので、必ず巡回を行うように心掛けましょう。
なお、共用灯はＬＥＤ照明に取り換えてしまえば、電球切れの心配はまず無くなりますので、こちらも管理の労力を圧縮したい場合にはおすすめの方法となります。
また入居者からクレームが入った際に、現地に行かずともある程度の状況が確認できるように巡回の際に共用部分写真をスマホに保存しておくと便利です。
リレーションの取れたリフォーム屋さんを見付ける
さて投資家が自ら管理を行うに当たり、最も厳しいハードルとなるのがクレームの処理となります。
複数の部屋を持っていれば、月に一件くらいは設備の故障などの連絡が入って来るものですから、これにどれだけスムーズに対応できるかが、大家さん自らが賃貸管理を行う際のポイントとなるでしょう。
まず言えることは、充分に信頼が置け、どんな工事でも安心して任せられるリフォーム屋さんを見付けておくことです。
あらゆるジャンルのクレーム（内装・木工事・電気・水道・ガス）に対応できる工事業者が、自分の代わりに物件に行ってくれるのなら、大抵のクレーム対応は電話一本で済みますから、これだけでも苦情への対処がとても楽になります。
また、物件巡回の項でも「共用部分の写真を撮影しておく必要がある旨」をお話ししましたが、貸出前のお部屋の様子も徹底的に写真に納めておくのが良いでしょう。
リフォーム屋さんが自分の代わりに現地に行き、不具合の状態や発生個所の説明をしてくれても、大家さんの頭に現地のイメージが涌かなければ適切な指示はなかなか出せないものです。
そんな時に室内の様子を隅々まで撮影した写真や動画があれば、状況の確認もスムーズに行えますし、退去が発生した場合にも入居前のお部屋の様子を知るための資料とすることが可能となります。
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大家さん自らの物件管理まとめ
このように、ちょっとした工夫とインターネットを駆使すれば、別に本業のあるオーナー様でも意外に簡単に賃貸管理を行うことができるものです。
但し、退去の立ち合いなどは意外に苦戦することが多いはずですから、慣れない内は費用を払ってでも管理会社に任せるべきだと思います。
なお、退去立ち合いにつきましては別途記事「賃貸退去立会いのポイントを解説！（管理会社・大家さん目線）」にて詳細な解説を行っていますので、ご興味をお持ちの方はこちらをご一読ください。
また、賃貸管理業務に関して更に本格的な勉強をしたいという方については、管理人が執筆いたしました下記の電子書籍（アマゾン・Kindle本）に管理業務のノウハウを全て詰め込んでありますので、是非ご参考になさっていただければと思います。
不動産賃貸元付け（管理）業務マニュアル【前編】: 賃貸管理業務のノウハウ！全てお教えします！ Kindle版
不動産賃貸元付け（管理）業務マニュアル【後編】: 賃貸管理業務のノウハウ！全てお教えします！ Kindle版
ではこれにて、「賃貸管理は大家が自ら行ってしまおう！」の知恵袋を閉じさせていただきたいと思います！