賃貸物件の空室対策について解説いたします！

不動産投資を行っている方にとって、最も頭を悩ませる問題の一つが「所有する物件の空室率」に関するものなのではないでしょうか。

どんなに「利回りが回る物件」を保有していても、『空室だらけの状態』では思うような収益を上げることができる訳がありません。

そこで本日は、「賃貸物件の空室対策について解説いたします！」と題して、収益物件の空室期間を最小限に抑え、入居申し込み率を向上させるテクニック、そして管理人が実際に経験した空室問題の顛末記をお届けしたいと思います！

 

まずは適切な賃料設定であるかをチェック

「どんなに募集を掛けてもお部屋が埋まらない・・・」、そんな時に一番に頭に浮かぶのが『賃料が高過ぎるのでは？』という疑問です。

確かに相場から逸脱した割高な賃料が設定されているお部屋へ申し込みが入る訳もありませんから、募集を掛ける際の市場調査には充分な時間を掛けるべきでしょう。

そして管理会社に委託をしているのであれば、状況に応じて的確な賃料設定のアドバイスをしてもらえるはずですから、こうした助言に耳を傾けることも必要です。

なお、賃料相場を把握する上で非常に重要となるのが「周辺のライバル物件と、自分の物件をしっかりと比較する作業」であり、「駅からの距離」や「面積」、「お部屋の間取り」などの違いだけではなく、

といった点にもしっかりと注意を払った上で、賃料設定の見直しを行うべきです。

ちなみに、ここで注意すべきなのが徹底した周辺物件との比較を行っても、決して相場より賃料設定が高くない場合となります。

このようなケースにおいて、経験の少ない不動産管理会社は「更に賃料を下げて割安感を出しましょう」などと言って来るかもしれませんが、これは絶対に避けるべきしょう。

こうした相場から逸脱した極端な値下げは、

ことになるです。

また家賃の値引きと同様に、

などの優遇条件は、貯金も満足にできないような入居者を呼び寄せる結果になりますから、決しておすすめしません。

では、近隣の相場より決して高くない賃料設定であるにも係わらず、空室率が高い場合には一体何をするべきなのでしょう。

次の項では、不動産屋さんならではの実践的な空室対策手段をご紹介して行きます。

有効な空室対策をご紹介！

さて、近隣のライバル物件と比べて「明らかに劣るところがない」のであれば、取るべき行動は他の物件以上に自分の物件の価値を向上させることです。

そこで以下では、大幅な設備投資が必要な本格的なものから、殆ど費用を掛けずに行えるリーズナブルな手法まで、管理人が実践してきた「効果あり」な空室対策をご紹介していきたいと思います。

お部屋設備を充実させる

あまりお金を掛けずに行える対策のひとつとして、お部屋の設備を充実させるという手段があります。

もちろん、テレビを付けたり、家具を置いたりすればインパクトは抜群ですが、これらの方法はコストがそれなりに掛かる割に、お客様からの反応が意外に薄かったりするのも事実です。（家具などには「個人の好み」があるため、センスが合わない方からは敬遠されてしまう）

そこでおすすめなのが、お部屋に電灯（シーリングライト）を設置するという方法になります。

最近では量販店などに行くと、ＬＥＤシーリングライトが5,000円～7,000円くらいで購入できますので、全ての居室にこれらを設置してみましょう。

この方法であれば、2LDKの間取りで3部屋（リビング×1、居室×2）に設置しても20,000円程度の出費で済みますし、お部屋のブレイカーを上げた際に「全てのライトが点灯する状態」にしておけば、お部屋自体も明るい印象になるのは間違いありません。

また、入居の際「自分で買うから電灯は不要！」と借主に言われてしまった場合には、自宅などで保管しておいて、別の部屋が空いた時に再度利用することもできるでしょう。

なお、電灯と同様にトイレにウォーシュレットを設置するという手段もおすすめです。

自分で取付けるのならば、15,000円くらいの出費で設置が可能となるはずですから、「コストパフォーマンスは非常に高い」と言えるでしょう。

但し、大家さんが『設備』としてこれらの器具を設置した場合には、「入居者の故意や過失で故障したケースを除き、修理費用や交換費用は貸主の負担となる点」については是非ご注意ください。

ちなみに、「修理費用等を負担したくない」という場合には、賃貸借契約書や重要事項説明書に『対象の備品は残置物である』旨を明記しておくのが良いでしょう。（設備と残置物についての詳細は過去記事「賃貸の残置物と設備の使い分けについて！」をご参照ください）

共用部分の設備を充実させる

こちらは「それなりに費用の掛かる対策」となりますが、エントランスなどの共用部分の設備を充実されるのも有効な空室対策となるでしょう。

なお、設置すべき設備としては

などが代表的なものとなります。

また、近年では防犯や防災に対する関心が高まっていますので

以上のような設備の導入は入居希望者からの評価が意外に高いようですし、設置に掛かるコストも比較的安価に抑えることができる点も魅力でしょう。

建物の管理を徹底する

一方、こちらは一切お金の掛からない空室対策となりますが、「建物の管理」を徹底するという方法もあります。

例えばお客さんが物件を見に来た際、エントランスや廊下などにゴミが落ちていたり、入居者の荷物が放置されているといった状況は非常に印象が悪いですから、こうした管理面の問題を改善して行く訳です。

よって空室を抱えている際には、週に1回、最悪でも2週に1回くらいは物件の巡回を行って「共用部分の掃除」を行いましょう。

またリフォームが完了し、空室となっているお部屋の内部にも気を配ることが大切です。

賃貸物件の情報サイトなどを見ていると、「洗面所やキッチンの排水口から下水の臭いが上がって来ている部屋は、契約するべきではない」などといったアドバイスをよく目にいたします。

この現象は、下水配管の途中に設けられている「トラップ（臭気の侵入を防ぐ設備）」に溜められた水が、長い間お部屋を使用しなかったことにより蒸発してしまうのが原因です。

なお、トラップとは敢えて下水配管の途中に水の溜まる箇所（配管をS字に捻ったものや、コップ形などトラップの形状は様々です）を作り、下水の臭いの逆流や害虫の侵入を防ぐ設備となりますが、

「トラップに水がない」ということは『長い期間、申込みが入っていない不人気物件の証拠である』というのが、このアドバイスの意味するところとなっているようです。

オーナー様からすると「何をふざけたことを！」と思うかもしれませんが、確かに「不人気物件の判別法」としては一理ある方法ではありますし、このような状態で物件を放置し続ければ『配管から上がって来たゴキブリなどがお部屋で死んでいる』といった最悪の事態にも繋がりかねません。

こうした事態を防ぐためにも、1月に1回（夏場は2週間に1回）くらいは空室を巡回し、ペットボトルなどで排水口に水を流すのがおすすめです。

ちなみに、下水のトラップ以外にもトイレの便器に溜まっている水が干上がれば、同様の現象が発生する可能性がありますし、水が残っていても便器の中にカビが発生している状態は、当然ながらお客様に悪い印象を与えることになります。

よって巡回の際には、必ずトイレの水を流すのも忘れないようにしたいところです。

広告の内容を精査する

管理会社へ空室の募集依頼を行っていれば、客付け業者（入居希望者を案内する不動産業者）や内覧するお客様に向けた募集図面やウェブ広告が作成されているはずですが、

といった点もチェックしておくべきです。

また、元付け業者（管理会社）は客付け業者へ空室情報を提供するべく、レインズ等の物件情報共有媒体を利用しているはずですが、「こうした媒体にしっかりと情報が掲載されているか」、また「一定の頻度で再登録がなされているか」という点も是非確認しておく必要があるでしょう。

ＳＮＳでの情報発信

近年では自分が保有する収益物件について、ＳＮＳにて情報発信をする大家さんも珍しくありません。

このようなお話をすると「そんなことをして意味があるの？」と思われるかもしれませんが、こうした情報発信を行うことで

とったメリットがありますので、空室対策としての効果は決して低くありません。

入居特典を充実させる

賃料の値引きやフリーレントと言った、初期費用を抑えるような特典は「属性の悪い入居希望者を招く結果となる」とのお話をいたしましたが、入居特典を付加すること自体は決して悪いことではありません。

具体的な特典の例を挙げるならば

といったサービスを目にしたことがあります。

こうした特典の導入は他の物件との差別化を図ることができますから、空室対策としても一定の威力を発揮するはずです。

広告宣伝費で優先的な案内を行わせる

そして最も有効に空室率を低下させる手段が、広告宣伝費の額を増額して、物件へのお客様のご案内を増やすという方法です。

賃貸物件の管理を不動産屋さんに任せている場合、空室が成約した際には管理会社に1ヶ月分の宣伝広告費を支払うのが一般的でしょう。

また、管理会社の先に「入居者を連れて来た別の不動産屋さん」が存在しているならば、その業者は入居者から仲介手数料を受け取るのが通常の取引形態（報酬形態）となります。（賃貸取引の仕組みに関しては過去記事「賃貸仲介の仕組みを知り、投資を有利に進めよう！」をご参照ください）

なお、この一般的な仲介報酬のシステムの中に『ボーナス的な報酬を大家さんの手で加えてやる』のが、この手法の「肝」となります。

つまり、管理会社（元付け業者）にはこれまで通り1ヶ月の広告宣伝費を支払いながら、成約のあかつきには「入居者を連れて来た業者（客付け業者）」にも、更に1ヶ月の広告宣伝費を支払う募集形態にするという意味です。

これにより、お客様を連れて来た業者（客付け業者）の報酬は2倍（仲介手数料+広告宣伝費）となりますから、当然ながら競合物件よりも優先的にお客様へ空室情報が提供されることになりますし、ご案内に当たる営業マンの士気もかなり変わって来るはずです。

ちなみに、このようなお話をすると「そんなに報酬を払ったら、収益が圧迫される！」とのお声も聞えて来そうですが、この方式の効果は絶大なものがありますので、是非お試しいただければと思います。

なお公平性を保つためにも、管理会社が直接お客を連れて来た場合には、惜しまず2ヶ月分の広告宣伝費を支払って上げるのが、管理会社との円満な関係を保つ秘訣となるでしょう。

リノベーションの実施

究極の空室対策とも呼べるのがお部屋のリノベーションの実施となります。

リノベーションは原則として、建物の躯体を残して内装を一新することを指しますので工事に要する費用は高額なものとなるものの、「お部屋の内部は新築同様」という状態になりますから、その集客力は抜群と言えるでしょう。

但し、リノベーションの実施に際しては

以上のような問題が潜んでいないかを十分に精査する必要があるでしょう。

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実録！空室対策顛末記！

さてここまで、空室対策のポイントや注意点の解説を行ってまいりましたが、ここからは管理人が実際に経験した空室対策の体験記をお届けしたいと思います。

退去の嵐

現在の会社に入って2年目の頃、賃貸部門のサブリーダーとなっていた私は、既に10件近い「担当管理物件」を抱えておりました。

なお、サブリーダーとは言っても「給料の多くは出来高に左右される身」でしたので『担当する管理物件が多ければ多い程に売上げに繋がる』と考え、精力的に管理を請け負っていた時期であったと記憶しております。

さて、こうして管理を請け負った物件の中に地域の有力な地主さんが所有する世帯数12戸、鉄筋コンクリート造（RC造）のファミリータイプ物件がありました。

そして築年も15年程と新しめなのですが、惜しむ洛は駅まで徒歩18分という交通の便の悪さとなります。（バス停は近いのですが）

また、近隣に分譲マンションがボコスカと建築されており、この物件においてもちょくちょく「マイホーム購入のために退去します」という入居者が現れていました。

このような状況が続いていたある時、管理物件の直ぐ側でかなり価格の安い分譲マンションの販売が始まった上、やや距離は離れているものの3棟のファミリータイプの新築賃貸物件が入居者募集を開始します。

内心『これはヤバイのでは・・・』と思っていたのですが、そんな矢先に最初の退去予告が舞い込んで来ました。

ちなみに、この退去の連絡が入った段階で「既に2部屋が空室」となっておりましたので、これで空室は計3部屋です。

『早く空室を埋めないと、更なる退去が出た際に対応不能になる・・・』と祈るような気持ちで募集を続けますが、入居のお申し込みが入らないばかりか、それから2週間の内に更に2部屋の解約が発生してしまいます。

これで12戸中5部屋が空室となった計算になりますので、流石に放置することもできずオーナー様に今後の方向性をご相談しに行くことにしました。

そして、直接大家さんにお会いして、現在の「物件を取り巻く状況」などについて細かく説明したところ、「やはり値段を下げるしかないだろう・・・」とのご判断となり、賃料を5,000円カットした上、礼金はなし、その上フリーレント1ヶ月という破格の条件を提示してくれたのです。

この大家さんの英断に『これで決めなければ、不動産屋の名がすたる！』と、かなりの経費を掛けて入居者募集広告を打ちますが、その結果は「今ひとつ」なものでした。

確かに申込み自体は入るのですが、申込人はフリーターや、極端に年収が低いなど『問題のある申込人ばかり』なのです。

ちなみに、「安くした以上は審査に妥協をしたくない」という大家さんの意向もあり、結局は全員が審査落ちとなってしまいます。

そんな最中、再び退去予告の連絡が入り、遂に12戸中の6戸、つまり物件全体の半分が空室となってしまったのです。

埋まらない空室を埋めるために！

『これは流石に緊急事態である』と考えた私は、多くの賃貸管理物件を持つ不動産屋さん仲間を飲みに誘い、空室対策をご教授していただくことにしました。

なお、大家さんも流石に焦り始めており、毎日のように募集状況を確認する電話が入っていましたので最早一刻の猶予もありません。

そして、様々な業者を飲みに行ってはご飯をおごり、役立ちそうな情報を聞き出すという活動を続ける中で学んだのが「下記のポイント」となります。

そこで早速、このアドバイスを基に新たな入居者募集プランを練って行きます。

まず賃料設定に関しては「連続審査落ちの件」で私も薄々問題点に気付き始めていましたので、元の値段に戻すこととしました。

ちなみに、付加価値についてはオーナー様にお願いして、居室全てに電灯を設備として取付けてらった上、トイレにもウォシュレットを装備してもらいました。

また、物件に併設するオーナー様が所有する月極め駐車場にも空がありますので、物件契約者には駐車場賃料の大幅値引きという特典も付けることにします。

しかし、ここで問題となったのがＡＤ（広告宣伝費）です。

詳しくは過去記事「賃貸仲介の仕組みを知り、投資を有利に進めよう！」で書いていますが、通常の賃貸物件を仲介する場合には「客付け会社の報酬は入居者からの仲介手数料として1ヶ月分」、「管理会社（元付け会社）の報酬は大家さんからの広告宣伝費1ヶ月分」というのが一般的です。

ここに更なる報酬をＡＤ（広告宣伝費）を付加していただき、客付け会社の報酬を増やすのでは、あまりにオーナー様の負担が増え過ぎてしまいます。

そこで考えたのが、本来私の会社が頂く大家さんからの広告宣伝費1ヶ月分の半分を、客付け業者の報酬に当てるという方法でした。

当然、当社の報酬は減ってしまいますが、オーナー様には付加価値を付けるための設備投資や駐車場の値下げをお願いしていますから、「傷みは分け合うべき」という考え方です。

また念のため、社長にも広告宣伝費の値引きについて確認しますが、『地元の有力な地主さんの管理は是非とも続けたい』との意向で、このプランを実行することになりました。

幸い大家さんにもこの計画にご賛同を頂き、計画実行後、僅か2ヶ月にて見事に3部屋の成約を勝ち取ることができたのです。

その後も繁忙期の追い風を受け、半年後には物件を『満室』に戻すことができました。

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賃貸物件の空室対策について解説！まとめ

さて、ここまでが空室対策をテーマに記事をお送りしてきました。

なお、広告宣伝費の手法は「かなり費用が掛かるような気がする」かもしれませんが、3ヶ月、4ヶ月と空室が続くのに比べれば、遥かに少ない出費となるはずですから、機会があれば是非お試しいただきたいと思います。

ちなみに、管理会社へ広告宣伝費の件を伝える場合には「募集中の物件にAD（広告宣伝費）を付けたい」と申し出れば、お話がスムーズに進むはずです。

更にADについては、広告費半月分を50％、1ヶ月分を100％、2ヶ月分を200％といった具合に、「％」で表現するのが一般的ですので、これも是非覚えておいてください。

空室率を下げる方法は様々ですが、「費用を掛けるべき点」と「節約すべき点」を上手に使い分け、安定的な賃貸経営を目指していただければ幸いです。

ではこれにて、「賃貸物件の空室対策について解説いたします！」いただきたいと思います。