アパート立ち退き交渉の流れや注意点を解説いたします！

不動産を取り扱う上で、できれば避けて通りたいのが「賃借人との立退き交渉」なのではないでしょうか。

但し、不動産投資などを行っていると立退き交渉を回避できないケースもありますから、万が一の事態に備えて知識だけは身に付けておいて「損はない」かもしれません。

そこで本日は「アパート立ち退き交渉の流れや注意点を解説いたします！」と題して、交渉のポイントと管理人が実際に経験した立退き交渉の体験記をお届けしたいと思います。

 

アパート立ち退き交渉のポイントと注意点

では早速、アパートの立ち退き交渉のポイントや注意点を整理していきましょう。

立ち退き交渉とは

今回は立ち退き交渉をテーマにお話を進めていきますが、まずは「そもそも立ち退きとは何なのか」という点からは解説を始めましょう。

賃貸物件を借りる際には貸主と借主の間で賃貸借契約を締結しますが、この契約が通常の賃貸借契約である場合には、「貸主からの一方的な理由で契約を解除することはできない」のがルールです。

※使用貸借契約などの場合には解除が可能なケースもあります。

これは借地借家法という法律の定めによるもので、借主を保護するために「貸主からの一方的な契約解除」には

といった「正当事由」が必要とされています。

なお、「建物の老朽化」といっても補修ができる内は契約解除の正当事由としては認められませんし、「貸主の建物利用」についても、どうしても対象の物件を使わなければならない事情が必要であり、解除が認められるケースは『まず無い』といって良い程です。

但し、借地借家法第28条には「財産上の給付（立ち退き料の給付）を申出た場合は、正当事由となり得る」という趣旨の定めがありますので、貸主が立ち退き料を提示して、借主がこれに納得すれば『合法的に契約の解除が成立する』ことになります。

立ち退き交渉の注意点

さて、立ち退き交渉の概要をご理解いただけたところで、ここからは交渉に際しての注意点についてお話ししておきましょう。

前項では「立ち退き料が正当事由となり得ることもある」とご説明しましたが、借地借家法においては「立ち退き料をどれだけ払えば立ち退きが認められる」といった定めは一切ありませんので、『提示された金額に納得するか否かは借主の気持ち次第』となります。

よって、「いくらお金を積まれても退去したくない」という入居者を追い出すことはできないのです。

※訴訟を起こし、裁判所が十分な立ち退き料であると認めた場合は退去させることも可能ですが、話し合いの段階では強制的に退去させる術はありません。

そうとなれば、借主との交渉は相手の感情を損ねないように慎重にお話を進める必要があるでしょう。

また世間には、有料で立ち退き交渉を引き受ける業者や、管理会社が貸主に代わって話し合いをするケースもあるようですが、立ち退き交渉が行えるのは、「貸主本人」または依頼を受けた「認定司法書士」や「弁護士」のみとなります。

そして、弁護士等の資格を持たない者が交渉の代理人を引き受けることは「非弁行為（弁護士のみが行る業務を違法に行うこと）」とみなされ、罰則の対象となりますのでご注意ください。

立ち退き料の相場と合意のポイント

では、立ち退き交渉をスムーズに進めるためには何を行えば良いのでしょう。

そこで重要になってくるのが

以上のポイントとなります。

まず話し合いにおいては、借主へ「どうして借主に立ち退いてもらわねばならいのか」という理由を丁寧に、そして誠意をもって伝えることが必要です。

そして、無理なお願いを受け入れてもらうのに十分な立ち退き料を提示した上で、引っ越し先の物件探しや手続きなどについてもお手伝いして上げることができれば、交渉の成功率はかなり高まるはずです。

また、こうしたやり取りを繰り替えす中で、少しずつ借主との間に人間関係、信頼関係が生まれてくれば、頑な感情にも徐々に綻びが生じてくることでしょう。

ちなみに立ち退き料の相場については、

というのが一般的となりますから、引っ越し先の賃貸物件相場や物件の間取りによってもかなり差異が出てきます。

ちなみに、引っ越し先が近隣の地域で、新居の月額賃料が8万円のワンルームマンションというケースなら

を合計した58万円を立ち退き料の最初の提示価格として、相手の反応を見ながら交渉を進めていくのがスタンダードな流れとなるでしょう。

さてここまで、立ち退き交渉に係わる基本的な事項を解説してまいりましたので、次項からは管理人が実際に体験した「立ち退き案件の顛末記」をお届けしていくことにいたしましょう。

アパート立ち退き交渉顛末記

では早速、私が実際に経験した収益物件立ち退き交渉の顛末記を見ていきましょう。

立退き業務はこうして始まった

売買部門に配属されて既に8年が経過し、部署内でもそこそこの古株となってきた頃、今回の立ち退き案件が私に降り掛かって来ました。

全ての始まりは、『建売用地として買わないか』と持ち掛けられた「築50年の木造アパート付き売地」の案件に係ってしまったことに端を発してます。

このアパート、既に建物はボロボロであり10世帯あるお部屋の内、8世帯は人が住んでいない状態となっていました。

お話の出所は、私のお付き合いのある仲介業者さんであり、「投資物件若しくは建売用地として購入して（買い取りをして）欲しい」というのです。

当初は私も、『改築して、収益物件として買い取ることができないものか』と考えていたのですが、空いている部屋を見せてもらったところ、その考えは一瞬にして消し飛んでしまいます。

お部屋の内部は既に廃屋テイスト満点であり、天井は雨漏りだらけ、床は腐っているという惨憺たる有り様だったのです。

『流石にこれは無理だ』と思い、「建売用地としての検討」に切り替えることにします。

但し、この物件を建売りにするには「残る2世帯の入居者をどうするか？」という大きな問題をクリアーしなければなりません。

もしもこれが競売物件などであれば、たとえ賃貸借契約を結んでいる相手でも、6ヶ月の猶予期間を持って退去させられるルールとなっているのですが、一般の売買ではこうした手段を用いることはできません。

また通常の方法で退去を迫るにしても、賃貸借契約を大家の側から解除するには「正当事由」が必要とされていますから、そう簡単に追い出しを行うことはできないのです。

なお、この正当事由の中には、当然ながら『建物の老朽化による解除』というのも認められてはいるのですが、入居者から反発を受けるのは必定でしょうし、訴訟などに発展した場合にはかなりの時間を要することになる上、必ず勝訴できるとは限りませんので、これも得策とは言えません。

更に、建売事業を行うとなれば金融機関から事業資金の借入れをしなければなりませんが、銀行が提示する融資の返済期限は通常1年以内となりますので、時間を掛けて法廷で争っている暇などありはしないのです。

こうした事情から、立退きが必要なアパート等が付いている物件は、建売用地としての魅力に乏しく、買い手が付かないことも珍しくありません。

ちなみにこの情報を持って来てくれた不動産屋さんは、私の会社以外にも何社かに紹介を行っていたようなのですが、どこの会社も同様の判断であったらしく、この物件は買い手が現れないまま、一端フェイドアウトして行く結果になりました。

しかしながら「たとえ二束三文であっても現金化したい」との売主さんの強い希望により、数か月後に「大幅に価格をダウンさせるので、再度検討して欲しい」とのお話が舞い込んで来ます。

『確かに値引き後の価格は非常にお安いし、2世帯くらいの立退きなら不可能ではないかもしれないな・・・』、そのようなことを考えていると不意に背後に人の気配を感じました。

慌てて振り返ると、そこには「金になることなら何でもやれ」が口癖の我が社の代表が笑顔で立っており、お話は物件購入へと急展開して行くこととなったのです。

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いきなりの苦戦

そして、取引はトントン拍子に進み、1ヶ月後には我が社が当該アパートの所有者となっていました。

なお、「立ち退きが完了しなければ建売の事業に取り掛かれない」という事情がありますので、銀行と交渉して「事業資金の借入れ期間は一年と6ヶ月」という長期設定にすることにも成功しています。

但し、着工から販売完了までは、やはり1年は欲しいところですから、立退きに掛けられる期間は最長でも6ヶ月程となるでしょう。

こうして時間制限付きの「立ち退きミッション」がスタートすることになったのです。

そこでまずは旧所有者と連名で、「我が社が物件のオーナーとなったこと」、そして「老朽化のために建物を取り壊さざるを得ない状況にある旨」を手紙にて入居者たちに伝達することにしました。

そして、この通知を受け取った住人はおそらく不安な気持ち（退去させられるのではないかという）に陥っているはずですから、ここで間を開けずにご挨拶に伺います。

ちなみに現在アパートに残っている2世帯は、70代前半のお婆ちゃんの一人暮らしと、60代後半の独居おじさんという取り合わせです。

老朽化という止むを得ない事情があるにしろ、揉め事に発展して良いことはありませんので、菓子折を手に一軒一軒チャイムを鳴らしていきます。

しかしながら結果は、2世帯とも「門前払い」であり、菓子折させも受け取ってもらえない状況でした。

それでも融資の返済期限に「待った」はありませんので、根気よく何度もお話し合いをするべく通い詰めるしかありません。

なお、これまでの経験上、立退きを成功させるポイントとなってくるのは、只々粘り強く口説き続けることではなく、人間関係を築きながら交渉を進めていく点にあるように思えます。

こちらの「出て行って欲しい」という希望に対して、相手は明確に「ノー！」と答えている訳ですから、このやり取りを何度繰り返しても関係は悪化するばかりでしょう。

ならば相手に上手く取り入って、「断り辛い環境を作ってしまおう」という訳です。

こうした方針の下、今回実行することにした作戦は「毎朝、毎夕、物件の外回りを掃除しに行く」というものでした。

これなら、かなりの確率で入居者と顔を合わせることができますし、あまり「無理やり感」も相手に伝わらないはずです。

そしてこれ以降、晴れの日も雨の日も『掃除の毎日』が始まります。

やがて1ヶ月もすれば、狙い通り入居者とも顔見知りになり、立ち話をする関係が構築されて行きました。

ちなみに顔を合わせた折には、敢えて『立ち退きに関するお話』はせずに「社長に言われ、朝晩掃除させられている」「本当は立ち退きの話などしたくない」といった台詞を会話に織り交ぜて行きます。

そんな日々が2ヶ月も続いたある日、入居者の一方、70代前半のお婆ちゃんが声を掛けて来ます。

「あんたにあまり世話を掛けるのも申し訳ないから、話だけは聞いて上げるよ」とのことです。

そこで早速、立ち退き条件について具体的な話し合いが持たれることになります。

なお、ここで「提示する立ち退き条件がシビアなもの」であるとなかなかお話を前に進めるのは厳しいのですが、今回は社長からそれなりの決裁権を貰っていますので、条件を詰めていく作業もかなり楽チンです。

とりあえずは新しい部屋を借りる賃料・敷金・礼金・仲介手数料などの一式に、引っ越し代＋迷惑料10万円くらいから、相談を始めます。

ちなみに、『私の提示額』はおばあさんが想定していた立ち退き料よりも高額だった様子であり、「迷惑料にもう一声付けてくれればＯＫ」との嬉しいお返事が頂けました。

そうと決まれば後は引っ越し先を見付けるだけとなりますが、70代の単身入居者を受け入れてくれる大家さんは少なく、物件探しの日々が続きます。

但し、まともにレインズなどで転居先を探しても、なかなか受け入れては貰えないでしょうから、他の社員などのツテもフル活用することで、どうにか2つの候補物件を発見することができました。

そして、祈るような気持ちでおばあさんを案内し、見事にお申し込みを頂くことができました。

難航する説得

こうして１部屋は退去を完了させることに成功しましたので、ここからは残すもう１部屋のおじさん（60代後半で一人暮らし）の説得に全力を傾けて行くことになりますが、ここに至るまでに既に2ヶ月以上の期間が経過していますので、残された時間は3ヶ月と少々です。

先程もお話しした通り、毎日アパートの共用部分掃除を行うことで入居者との人間関係を構築し、情に訴えることで一世帯の立退きに成功した管理人でしたが、実はこれまでの期間に残るもう一世帯のおじさんとも既に顔見知りの仲になっていました。

管理人は釣りが趣味なのですが、どうやらこのおじさんも釣り好きな様子なので、時折これをネタにした会話で盛り上がっていたのです。

またタイミングを見計らっては、「本当は立ち退きなんかやりたくないのですが、社長が厳しくて・・・」と同情を買うようなトークを織り交ぜていたのですが、この話題になるとおじさんは『急に口を噤んでしまう状態』が続いていました。

そして何の進展もなく更に1ヶ月が経過したところで、思い切っておじさんを飲みに誘ってみることにします。

おじさんもお酒は好きな様子でしたから、「私のおごり」という言葉を聞くや、即座に居酒屋に向かうことになりました。

お酒を飲み始めてしばらくは差しさわりの無いトークが続きますが、おじさんに酔いが回り始めたタイミングで本題を切り出したところ、そこからおじさんの長い長い身の上話が始まります。

ちなみに身の上話の内容を要約すれば、現在おじさんは高齢者用の人材派遣サービスに登録して、その収入で暮らしてを立てているとのこと。

またその生活は困窮を極めており、以前サラリーマンをしていた時代に築いた貯金は既に底を付いていると言います。

実はこのおじさん、旧オーナーさんからすると「恩人」という立場にあり、お部屋の賃料も相場の半額程度となっているのですが、お聞きした経済状態ではこの半額の賃料さえ捻出するのは至難の技であるはずです。

そこで「よく賃料払えますね・・・、生活保護とかは受けないのですか？」と率直な気持ちをぶつけてみます。

おじさん「家賃はどんなに苦しくても払わないといけないでしょう。これまで水道も電気も一度も滞納したことがないのだけが自慢なんだよ」

そして更におじさんは「仲間からも生活保護を受けた方がいいと言われるけど、いくら歳をとっても国のお世話になるような情けないまねはしたくない」と続けます。

支給された保護費をパチンコなどに浪費する不貞の輩が多い中、ボロアパートに住みながらも、こうした高潔な魂を持った人間がいるという事実に、私の心は強く揺り動かされました。

『偉い！おじさん偉すぎる！』、退去を促すという使命も忘れて、この時は本気でおじさんの気高さに感激したのを今でも覚えています。

また、『そんな高潔な精神を持つおじさんだからこそ、生活保護を受けて安定した生活を手に入れるべきだ！』という想いも込み上げて来ましたので、必死の説得を試みますが、その信念を曲げるつもりはないようです。

そこで仕方なく、この日は一端説得を諦めて、また後日飲みに行く約束をします。

ただ、このままの状態が長引けば、おじさんはいずれ必ず賃料を滞納し、強制的に退去させられることになるでしょうし、たとえ立ち退き料を貰って引っ越したとしても、新居の賃料は2倍近くに跳ね上がるはずですから結局おじさんに未来はありません。

やはり生活保護を受けた上で新たな住まいに移り住むのが、彼にとっては何よりも幸せな選択であるはずです。

こうした考えの下、その後も何度かおじさんを飲みに連れ出して説得を続けた結果、遂に「立退きに応じる、保護の申請もしてみる」とのお言葉を頂きます。

幸せな生活のために

もちろん、おじさんが立退きに応じてくれるのは仕事的にも『大変にありがたいこと』なのですが、この時の私は「どうにかおじさんの力になりたい」という一心で行動をしていました。

但し、このおじさんは一人で役所の手続きを行うのはちょっと無理そうなタイプの方となりますので、物件探しと並行しながら生活保護の申請にも私が同行してサポートを行うことにします。

まずは一度役所に出向いて生活保護申請に必要な書類を確認し、おじさんに書類を揃えてもらった上で、再び担当部署へと向かいます。

役所の担当職員からは「貯金残高を教えて欲しい」との要望や、「資産として扱えそうな物を持っていないか？」「親族にお金を貸してくれそうな人は居ないか？」等の様々な質問が飛び出しますが、聞かれそうな事項については事前に私と打ち合わせをしておりましたので、おじさんはテンポ良くそれに答えて行きます。

こうして面談は終了し、今後は受理した申請書を精査した上で、本人からの申告内容に虚偽ないかの身辺調査を行い、問題がなければ保護費の受給という流れになるようです。

ちなみに役所の方からは、「申請した中身に嘘がなければ、まず間違いなく保護費はもらえますよ」とのお墨付きも頂けましたので、内心胸を撫で下ろしていたのですが、驚愕させられたのは提示された支給額についてでした。

具体的な金額の記載は避けますが、予定されている支給額は「想像していたよりも遥かに低い額」だったのです。

「一体どうして？」と役所の担当者に尋ねてみると、おじさんは派遣業とはいえ『収入があるから』というのがその理由でした。

そして担当者の口からは「仕事辞めてしまえばもっと貰えるのに・・・」などという言葉まで飛び出しますが、おじさんは「俺は働ける内は働く！」の一点張りです。

このようなやり取りを聞いている内に、私の心の中で沸々と怒りが込み上げて来てしまい、「頑張って働いている人間の支給額が少なくて、働かずにパチンコやっているヤツが大金をもらうのはおかしい！」とおもわず怒鳴ってしまいました。

ただ、役所の担当者に文句を言っても仕方がありませんし、こちらは支給をお願いしている立場ですから、程々のところで非礼を詫びて審査の継続をお願いします。

そして数週間後、おじさんの生活保護申請は無事に承認され、通常の家賃設定の物件を借りても、ギリギリ生活できるだけの保護費を受け取ることが可能となりました。

その後、おじさんの新居もどうにか確保することができましたので、程なくしてアパートは解体され、3棟の建売へと姿を変えました。

なお、おじさんの移転先は何故か私の自宅の直ぐ側に決まりましたので、今でも時折お酒を飲みに行っています。

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アパート立ち退き交渉の流れや注意点を解説まとめ

さてここまで、収益物件の立ち退きのポイントや注意点、実際の立ち退き交渉の模様などをお伝えしてまいりました。

それにしても、今回レポートさせていただいた「立ち退き案件」では、実に様々なことを考えさせられました。

何事においても物事を進めるには、人との繋がりが何よりも大切だということ。

そして、本当に困っている人たちが報われない社会の構造が、未だに我が国には存在しているという事実。

町場の不動産屋である私にできることなど限られてはいるでしょうが、少しでも世の中を変えて行けるように努力を続けて行きたいと思います。

ではこれにて、アパート立ち退き交渉の流れや注意点についての知恵袋を閉じさせていただきます。