「マイホームを買うなら戸建てが良いな・・・」とお考えの方にとって、建売住宅の購入は最早「避けては通れない道」となっています。
さて、このようなお話をすると『土地を購入して注文住宅を建てるという方法もあるのでは？』と思われる方も多いでしょうが、現在の不動産業界ではパワービルダーと呼ばれる大手建売会社と地域に密着した地場の建売業者が建売用地の獲得を巡って激しい争奪戦を繰り広げていますから、一般の方が「土地から物件を購入し、注文住宅を建てる」といったプランを実現するのは非常に困難な状態となっているのが実情なのです。
もちろん近年では建売住宅のクオリティーも向上していますし、「面倒な近隣との権利関係の調整」や「想定外に建築コストが高額になる」といったトラブルも回避できますから『建売ならではのメリットも大きい』のですが、やはり心配なのは「購入した物件で雨漏りなどの欠陥が発覚した場合」となるでしょう。
そこで本日は「建売で欠陥が見付かった時の対処法と注意点を解説！」と題して、建売物件で瑕疵が発覚した際の対処法などについてご説明してみたいと思います。
まずは証拠の保全と、売主への連絡
さて、建売住宅の欠陥というテーマでお話をさせていただいておりますが、戸建てで発生する瑕疵には様々なパターンがあるものです。
なお簡単に思いつくだけでも「雨漏り」に「床鳴り」、「配管の異常」に「建物の傾き」まで、その症状には実に多くのパターンが存在します。
また、このような事態が発生した場合にはまず物件を販売した売主（不動産業者）に連絡を入れるべきなのですが、大切なのは生じた問題について「なるべく詳細な証拠の保全」を行うことです。
例えば「床鳴り」の場合なら修理業者が来た際に『その場で不具合の状態を確認すること』が可能ですが、雨漏りや漏水などでは、立会いの場で症状の確認を行うことがないケースも少なくありません。（雨の日にしか水が漏れて来ない等）
よって雨漏りなどのケースではスマホなどを利用して画像や動画を撮影した上で、発生日時や漏れた水の量、そして水が「澄んでいたか、濁っていたか」など、なるべく詳細な記録を取っておくことが重要です。
売主・施工業者との立会い
そして売主に第一報を入れたなら、次は「施工業者などと共に状況の確認を行う」という流れになります。
なお、軽微な不具合であれば「その場で一発解決」ということもあるでしょうが、多くの場合は調査を行った上で原因と思われる部分を補修し、しばらく様子を見ることになるはずです。
また住宅の不具合は自動車などの故障と異なり、一度の調査で全ての原因を突き止めるのが困難な場合も少なくありませんから、雨漏りであれば天井を切り取って点検口を設けて『原因と思われる箇所』を一つずつ潰して行く(補修して行く)等、時間の掛かる作業を余儀なくされるでしょう。
もちろん、「何度も作業員が自宅を出入りする」のは入居者にとって大きな負担となるでしょうが、この点は我慢するしかありません。
ちなみに、ここで重要となるが屋根裏や床下など「作業員でなければ入れない場所」でも、しっかりと状況の確認をしておくことです。
例えばスマホのカメラなどを利用することで、作業員以外が入れない箇所についても確認が可能となりますから、口頭での説明だけではなく自分の目で状態を確かめるようにしましょう。
一方、これは非常に稀なケースではありますが、売主が建築を下請け会社に任せている場合などには、施工業者が自分たちのミスが隠すために大きな欠陥があるの誤魔化しているいうケースもあり得ますから、こうしたトラブルを回避するという意味でも目視での確認は非常に重要となるのです。
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今後に向けての話合い
こうして建物への修理が開始されたら、次は「今後、どのように問題解決に当たるか」についての話し合いを進めて行くことになります。
先程、住宅トラブルへの対応は「時間を掛けて一つ一つ行っていくもの」とは申し上げましたが、何年もだらだらと補修を続けていくのは住む者にとってストレスが大き過ぎるのも事実です。
よって売主や施工業者の対応があまりに緩慢な場合には、購入者の側から素早い対応を「煽っていく」ことも必要でしょう。
雨漏りを例に挙げれば、一定期間部分補修を繰り返しても効果が見られない場合には「外壁全体の補修を行って欲しい」など、こちらも希望も忌憚なく伝えるべきです。
また、行われる補修工事の内容自体に疑問を感じた場合には、建築士や他にお付き合いのある工務店などに相談して、意見を求める方法も有効でしょう。
そして、それでも売主や施工業者の対応に不信感が募る場合には弁護士などに相談することをおすすめいたします。
なお前項でもお話しした通り、売主と施工業者が異なる場合には、施工業者が正確な情報を売主に伝えていない可能性もあり得ますので、「補修の窓口が施工業者のみになっている場合」には売主と直接相談してみるのも有効な方法となるでしょう。
売主が倒産している場合
以前に書いた「瑕疵担保責任について考えてみます！」という記事でもご説明いたしましたが、現行法では「建売住宅の重大な瑕疵については売主が10年間その責任を負う」など、以前に比べて飛躍的にユーザーに有利な法整備が行われています。
また現在では、建売を分譲する業者に瑕疵保険（建物に欠陥があった場合に保険金が支払われる制度）への加入が義務付けていますから、「売主に資力がないため補修が行えない」というトラブルも殆どありません。
よって、ここまでご説明して来た「適切な対応」さえ行っていれば、建売住宅の欠陥に関する問題の多くは、それ程ストレスを感じずに解決が可能というが実情です。
ただ、ここで気になるのが「もし瑕疵が発生した際、既に分譲業者が倒産してしまっていたら？」という問題なのではないでしょう。
確かにいくら保険に加入していても、被保険者である分譲会社が倒産していては充分なケアーが受けられない気もして来ますが、結論から申し上げればこちらも「問題なし」というのが答えとなります。
実は瑕疵保険制度では売主の倒産も想定されており、分譲業者が機能していない場合には「住宅購入者が売主に代わって保険金を受け取ることが可能」ですから、この点も心配ご無用という訳です。
但しこうしたケースでは、補修工事の発注者はあくまでも物件の購入者となりますから、大切な自宅にしっかりとした工事を行ってくれる工務店を探すことが肝要となります。
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欠陥住宅の対応まとめ
さてここまで、建売住宅の瑕疵への対処法についてご説明を行ってまいりました。
一昔前までは、とんでもない欠陥住宅を買わされて何十年も訴訟を続けるというケースもありましたが、現在ではこうしたリスクがかなり軽減されているのをご理解いただきけたことと思います。
なお今日の安全性の高い建売売買制度の確立には、瑕疵保険が大きな役割を果たしておりますが、この制度の立ち上げにもかなりの紆余曲折があったようです。
ちなみに現在の制度が導入された1999年以前には、瑕疵保険に加入できるのは「建物を建てた施工業者のみ」となっていたため、施工業者が倒産すると『売主が健在でも保険を利用することが困難』であったりと何かと問題も少なくありませんでした。
そして、このような先人たちの経験を活かして誕生したのが現行の瑕疵保険制度であり、建売ビジネス誕生以来、今が最も取引の安全性が確保された状態にあるのは間違いありません。
こうした時代に建売物件を購入できるメリットを十二分に活用して、素敵なマイホームを手に入れてみては如何でしょうか。
ではこれにて、「建売で欠陥が見付かった時の対処法と注意点を解説！」の知恵袋を閉じさせていただきたいと思います。