収益物件を運用していれば、「空室に対して入居者募集を行う」のは日常茶飯事であるはずです。
しかしながら、『入居希望者が現れた際に、大家さん自らがしっかりと審査を行っているか？』と問われれば、自信を持って頷ける方は意外に少ないのではないでしょうか。
そこで本日は「賃貸入居審査のコツをご紹介いたします！」と題して、賃貸保証会社の審査では見抜けない『危険な入居希望者』の見分け方などを解説していきたいと思います。
どのような人に貸すかで、今後の物件運用が変わってくる
不動産投資をされている方の中には、「とりあえず収益が上がれば、誰に部屋を貸そうが構わない！」とお考えの方も少なくないことと思います。
また、「賃貸保証会社の保証を受けていれば、賃料の取りっぱぐれはないはず！」などとお考えの方も多いでしょう。
しかしながら、実際に不動産管理業を行なっている管理人的には、「これは非常に危険な考え方である」と言わざるを得ません。
たとえ賃貸保証会社の保証を受けていても、近隣住民と頻繁にトラブルを起こすような住人が入居すれば、揉め事の処理に手を焼くこととなりますし、
こうした状況が続けば、嫌気がさした健全な入居者が退去してしまうことも充分に考えられますから、結局は『空室を増やす』という最悪の結果を招く可能性もある訳です。
更に、賃貸保証会社に加入していれば確かに「賃料が未払いになる」ことはないでしょうが、原則として保証会社は賃貸借契約の更新等には関知しないのが原則ですから、
- 更新料
- 借家人賠償保険料
- 町内会費
に関しては未払いのまま、入居を継続されてしまうケースもあるでしょう。
なお、近年では賃貸保証会社でさえ倒産する時代になっていますから、契約の途中でこのような事態が発生すればオーナー様は大いに頭を悩ませることになるはずです。
事実、私も保証会社の倒産に直面し、他の保証会社への加入を求めたところ、新たな会社では審査が通らず、非常に面倒な事態に陥った経験があります。
こうしたトラブルを抱え込めば、投資自体にも積極性が持てなくなってしまいますし、他に本業があるサラリーマン大家さんにとっては、二足の草鞋を履くのが非常にしんどい事態になることは必定でしょう。
このような背景から、不動産投資で成功を収めたいのであれば入居審査には徹底的にこだわり抜き、クオリティの高い賃借人を獲得する必要が生じて来るのです。
入居審査を管理会社任せにしてはいけない
ここまでの記事をお読みになり、「審査は管理会社に任せているから安心・・・」とお考えの方もおられるでしょう。
しかしながら、不動産管理会社にも「信頼して良い業者」と「決して信頼してはいけない業者」が存在します。
私の知る限りでも、「最初から短期入居と宣言している申込人を、黙って入居させる」というライトなものから、「仲介手数料が欲しいが故に、他社からの入居申し込みを握り潰す」といった、かなり悪質な業者までいますから油断は禁物です。
そして、そのようなことを平気でやる管理会社に、大切な物件を任せる訳には行きませんよね。
ただその一方で、非常にしっかりとした入居審査を行っている管理会社があるのも事実です。
こちらも私の知り合いの業者ですが、入居申し込みがあった際には
- 入居者への電話連絡又は面談を行う（間に仲介業者が入った場合）
- 緊急時の連絡先や連帯保証人への電話連絡を行う
- 勤め先の在籍確認を行う（近年は社員証などで確認）
まで行なった上で、オーナー様にその際の心証を細かく説明して、入居審査の合否判断を仰ぐという丁寧な仕事の仕方をしておられます。
こうした対応の違いを見れば、管理会社の質が如何にピンキリであるか、そして入居審査が如何に重要なものであるかをご理解いただけるのではないでしょうか。
もちろん、先程ご紹介したような「質の良い管理会社」に任せていれば、入居審査も安心して任せることができますが、このレベルの業者を探すのは非常に骨が折れますよね。
そこで次項では、大家さんが自ら行う、失敗しない入居審査のテクニックをご紹介して行きたいと思います。
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大家さんにおすすめの入居審査テクニック
大家さんが自ら審査を行うに当たって、まずお手本にしていただきたいのは、先程例に挙げた質の高い管理会社さんのやり方です。
よって現在、管理を任せている不動産業者がこうした対応をしてくれていないのであれば、
大家さん自ら、入居希望者・連帯保証人への直接電話連絡
を行ってみましょう。
なお、電話をする建前としては、
- 入居希望者／お申込みを入れてくれたことへのお礼、および審査に当たってお聞きしたいことがある
- 連帯保証人・緊急時連絡先／保証人または緊急時連絡先、引き受けの意思確認をさせて欲しい
ということにすればスムーズです。
こうした趣旨の電話ですと、入居希望者との会話もあまり長くは引き延ばせないでしょうが、その短い時間で相手の本質を見抜くことが肝心です。
この作業に慣れてくれば、言葉遣いや態度から短時間でもおおよその人物像を見抜くことが可能となりますが、慣れない内は
- 引っ越しの理由
- 仕事の内容
- 勤務時間の確認（夜勤はあるか等）
- 入居希望日は何時ごろになるか
といった質問を投げ掛けて会話を長引かせ、人柄を見抜くといったテクニックもあります。
更には、「入居申込書の記載内容」や「身分証明書として添付された運転免許証」に着目してみるのも重要であり、
- 文字を丁寧に書いているか（字の上手い下手の問題ではない）
- 誤字脱字はないか
- 空欄になっている部分はないか
- 現在の住まいをストリートビューで確認
- 保証人や緊急時連絡先が親の場合はストリートビューで実家を確認
- 申込内容に矛盾点はなかい（勤務先から遠ざかる引越しある等）
- 運転免許証裏面の住所変更が頻繁になされていなかい
といった点を注意深く見ていくと、何となく「書き手の人柄」や「生まれ育った環境」が見えてくるものですし、保証人や緊急時連絡先となる両親の誕生日や勤め先の所在地がわからずに「空欄」となっている者などには、少々注意が必要となるかもしれません。
また、申込内容の矛盾点や転居履歴が多い者については、電話連絡の際にその理由について尋ねてみることも重要です。
そして、こうした審査の過程で
- 常識的な電話対応ができない
- こちらの問い掛けに対して、的確な返答ができない
- 明らかに隠し事をしている様子が窺える
- 態度が粗暴である
- 非常に連絡が付き辛く、返信もない
といった印象を受けたのであれば、容赦なく審査落ちにするのも良いでしょうし、賃貸保証会社に加えて連帯保証人も擁立してもらうことを条件（ダブル保証）にするなどの対応をしましょう。
さて、ここまでの解説をお読みになり「賃貸保証会社に加えて、連帯保証人を擁立させる意味があるの？」と思われる方も多いでしょうが、重い責任を負う連帯保証人を引き受けるには「入居希望者との強い信頼関係が必須」であるため、
経済的な保証というよりは『入居希望者が信頼のおける人物であるか否かをテストするのが目的』となりますので、契約更新に際して問題がなければ、連帯保証人の擁立を免除するというのも一つの方法かと思います。
一方、昔ながらの大家さんの中には、直接入居者との面談を必須としている方もおられますが、こちらも非常に意義のある審査方法だと思います。
ちなみに、「勤務先への在籍確認」については個人情報保護の観点から、近年では回答してもらえないのが通常であるため、
所在地に会社の実態があるかを確かめたり、社員証・源泉徴収票の原本提示（契約時に確認し、コピーを取る）などの方法で在籍を確認するのが有効でしょう。
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賃貸入居審査のコツをご紹介！まとめ
このようにしっかりとした入居審査を行えば、問題のある入居希望者を事前に察知できる可能性が高まり、家賃滞納や近隣住人とのトラブル回避に大いに役立ちますので、是非ご参考にしていただければと思います。
なお、もう一点ご注意いただきたいのは使用する賃貸保証会社の質についてです。
先程、「倒産した会社もある」と申し上げましたが、そこまで行かずとも非常に雑な審査を行っている賃貸保証会社も数多く存在します。
保証会社の評判については管理会社に尋ねてみるしかありませんが、基本的に業界大手の会社を選ぶのが賢明でしょう。
特にカード会社と提携しているような企業は、個人信用照会という申込人の信用情報（所謂ブラックリストに名を連ねているか否か）まで「審査の対象」としているところもありますから、これは申し分がありませんよね。
クオリティーの高い入居者を集めることができれば、不動産投資はもっともっと快適で、儲かるビジネスとなるはずですから、是非この記事を今後のご参考にしていただければ幸いです。
なお、ここまでオーナー様が自ら行う入居審査のコツをご紹介してまいりましたが、より本格的に賃貸管理のノウハウを知りたいという方は、管理人が出版しております下記のアマゾン・Kindleの電子書籍を是非ご一読いただければ幸いです。
不動産賃貸元付け（管理）業務マニュアル【前編】: 賃貸管理業務のノウハウ！全てお教えします！ Kindle版
不動産賃貸元付け（管理）業務マニュアル【後編】: 賃貸管理業務のノウハウ！全てお教えします！ Kindle版
ではこれにて、「賃貸入居審査のコツをご紹介いたします！」の知恵袋を閉じさせていただきたいと思います。