不動産の売買では、「中間省略」や「三為契約」という言葉を耳にすることがあります。特に投資用物件の取引などでは、売買契約書に記載された売主と、登記上の所有者が異なるケースに出会うこともあるでしょう。
中間省略と呼ばれる取引では、元の所有者と最終的な買主の間に別の事業者などが入りますが、その中間者を経由せずに所有権移転登記が行われます。ただし、現在利用される方法は、単に途中の登記を飛ばしているわけではありません。
そこで今回は、不動産の中間省略の仕組みから、第三者のためにする契約の意味、メリット、売主・買主が確認しておきたい注意点まで、順を追って解説していきたいと思います。
不動産の中間省略は契約と所有権の動きを分けると分かりやすい
中間省略を理解するには、まず「誰と誰が契約するのか」と「所有権が誰に移るのか」を分けて考えることが大切です。ここでは、元の所有者をA、中間に入る事業者などをB、最終的な買主をCとして説明します。
通常の買取再販では、BがAから不動産を購入して所有権を取得し、その後Cへ売却します。この場合、所有権はAからB、BからCと順に移転し、それぞれについて所有権移転登記を行います。
一方、現在「中間省略」と呼ばれる取引の代表的な方法では、A・B間とB・C間に契約を設けつつ、所有権はBへ移さず、AからCへ直接移転させます。契約にBが登場していても、所有権移転登記の名義人としてBが登場するとは限らないのです。
第三者のためにする契約を利用した一般的な方法では、Cが売買契約を結ぶ相手はBですが、所有権を移してもらう相手はAです。この違いを理解することが、中間省略の仕組みを把握する第一歩になります。
昔の中間省略登記と現在の方法の違い
従来の中間省略登記は、実際には所有権がAからB、BからCへ移っているにもかかわらず、登記だけをAからCへ直接移すものでした。つまり、実際の権利の動きと登記の内容が一致しないという問題があったのです。
2005年に施行された新しい不動産登記法では、権利の登記を申請する際に、登記の原因となった事実などを示す「登記原因証明情報」の提供が必要になりました。このため、所有権がBを経由しているのに、その経過を省いてAからCへの直接移転として申請する従来の方法は、登記手続上できなくなりました。
これに対して、現在の方法では、契約の段階から所有権がAからCへ直接移るように組み立てます。所有権自体がBへ移らないため、AからCへ直接登記しても、実際の権利の動きと矛盾しないという考え方です。
このような方法は「新中間省略登記」や「直接移転取引」などと呼ばれています。昔の方法がそのまま復活したのではなく、所有権の移転の仕組みが異なる点を押さえておきましょう。
現在の中間省略で使われる二つの方法
買主の地位の譲渡
一つ目は、AとBが売買契約を締結した後、所有権がBへ移る前に、Bがその契約上の買主としての地位をCへ譲渡する方法です。Aの承諾を得て、CがBに代わって買主となります。
この場合、CはAとの売買契約における権利や義務を引き継ぐため、売買代金の支払条件、引渡しの時期、解除条件など、承継する契約の内容を確認する必要があります。Bへ地位の譲渡の対価を支払うのであれば、その金額や支払条件も別に整理します。
単にBが「買主をCに変えます」と通知すれば済むものではありません。Aの承諾を含め、誰がどの義務を引き継ぎ、Bがどの範囲で契約関係から離れるのかを明確にしておくことが重要です。
第三者のためにする契約
もう一つが、民法第537条に定められた「第三者のためにする契約」を利用する方法です。「第三者のためにする」を略して「三為」と呼ぶことから、この方法を用いた不動産取引は「三為契約」などと呼ばれています。
一般的な組み立てでは、A・B間の売買契約に、所有権をBの指定する第三者へ直接移転する旨の特約を設けます。そしてB・C間では、Aが所有している不動産をCへ売却する「他人物売買契約」を締結します。
その上で、Bによる移転先の指定、Cによる受益の意思表示、代金の支払いなど、契約で定めた条件を満たすことにより、所有権をAからCへ直接移転させます。Cの受益の意思表示とは、第三者のためにする契約による利益を受ける意思をAへ示すことです。
他人物売買とは、売主が所有していない不動産を売買の対象とする契約です。今回の例では、物件の所有者はまだAですが、Bが売主としてCと売買契約を結ぶため、B・C間の契約が他人物売買に当たります。民法上、このような契約は可能であり、Bは契約に従ってCへ所有権を移転させる義務を負います。
ただし、Bが宅地建物取引業者で、Cが宅地建物取引業者ではない場合には、買主保護のため、宅建業法上は他人物売買が原則として制限されています。所有者Aとの契約もないまま、Bが「後から何とか仕入れればよい」と考えてCへ売ることは認められません。
三為契約では、この制限の適用除外となるよう、BがあらかじめAとの間で「所有権をBが指定する者へ移転する」という内容の契約を結び、その指定先にB自身も含めることが必要です。単に「AからCへ直接登記する」と決めるだけではなく、A・B間の契約内容まで整えておくことが重要になります。
なお、第三者のためにする契約を使えば、どのような契約内容でも直接移転登記ができるわけではありません。所有権の移転時期や移転先の指定方法を含め、契約内容と登記原因証明情報が整合するよう、契約前から司法書士へ確認することが大切です。
中間者はどのように利益を得るのか
ここで、具体的な金額を使って考えてみましょう。Aが所有するアパートについて、BがAと1億円で売買契約を結び、BはCと1億2,000万円で売買契約を結んだとします。
第三者のためにする契約などを適切に組み合わせ、所有権はAからCへ直接移すものとします。Aが受け取る売買代金は1億円、Cが支払う売買代金は1億2,000万円で、その差額2,000万円がBの収益のもとになります。
ただし、2,000万円がそのままBの手元に残る利益になるわけではありません。仲介手数料、契約に関する費用、調査費用などの経費や税金を考慮する必要があります。
また、この例のBは、AとCの契約を取り持つ仲介業者とは立場が異なります。Bはそれぞれの売買契約の当事者となり、Aに対する代金支払義務や、Cに対する所有権移転を実現する義務などを負うことになります。
中間省略のメリット
中間者への所有権移転登記を省くことで費用を抑えられる
通常の買取再販では、AからB、BからCという二段階の所有権移転登記が必要になります。これに対して所有権をAからCへ直接移す方法では、Bへの所有権移転登記に伴う登録免許税や司法書士報酬などの負担を抑えられます。
もっとも、AからCへの登記費用は必要ですし、複雑な契約や登記の確認に費用が生じる場合もあります。「登記が一回になるから費用が半分になる」と一律に考えず、取引全体の見積もりで判断しましょう。
中間者が不動産を取得しない構成にできる
不動産取得税は、不動産の取得に対して課される税金です。Bが所有権を取得せず、AからCへ直接移転する取引であれば、Bについて不動産取得税の負担が生じないことが考えられます。
ただし、重要なのは「B名義の登記がないこと」ではなく、「Bが実際に所有権を取得していないこと」です。不動産取得税は登記の有無にかかわらず課税されるため、契約の名称だけで判断せず、具体的な取引内容を税理士や都道府県の税務窓口へ確認しましょう。
中間者が用意する購入資金を抑えられる場合がある
A・B間とB・C間の決済を連動させ、Cから支払われる代金をAへの支払いに充てることで、Bがあらかじめ用意する購入資金を抑えられる場合があります。
ただし、手付金や諸経費、融資実行と送金の時間差に対応する資金などが必要になることもあります。また、Cが購入できなくなっても、A・B間の契約が自動的に消えるわけではありません。「自己資金が一円もなくても確実に転売できる」という仕組みではない点に注意が必要です。
売主・買主が確認したい注意点
契約上の売主と登記上の所有者を確認する
買主Cから見ると、売買契約の相手はBである一方、登記上の所有者はAという状態になります。そのため、なぜ名義が異なるのか、どの契約に基づいてAから所有権を取得できるのかを説明してもらう必要があります。
特に、A・B間の契約が有効に成立しているか、解除されていないか、Cへの直接移転に必要な条件が整っているかは重要です。所有者Aの本人確認や登記意思の確認も含め、登記を担当する司法書士に確認してもらいましょう。
一方、売主Aも、Bの指定する相手なら誰にでも無条件で移転するという理解でよいのか、移転先の確認方法や代金受領の条件を契約前に整理しておく必要があります。
金融機関が対応できる取引かを契約前に確認する
融資を利用する場合、金融機関によっては三為契約に対応していなかったり、通常とは異なる資料の提出や確認を求めたりすることがあります。物件や買主の審査に問題がなくても、取引の仕組みを理由に融資を利用できない可能性があるのです。
そのため、売買契約を結んでから中間省略の取引であることを伝えるのではなく、事前に契約関係と登記の流れを説明しておきましょう。融資利用の特約を設ける場合も、対象となる融資、期限、解除条件を明確にしておくことが大切です。
代金の支払いと登記を連動させる
決済では、CがBへ代金を支払うこと、BがAへ代金を支払うこと、AからCへの所有権移転登記に必要な書類をそろえることなどを、矛盾なく進める必要があります。どこか一つが止まると、取引全体を完了できないおそれがあります。
例えば、Cが代金を支払ったにもかかわらずBからAへの支払いが行われなければ、契約内容によってはAから所有権を移してもらえません。支払先、送金方法、着金確認、登記申請へ進む条件を、金融機関や司法書士を交えて事前に決めておくことが重要です。
通常の決済の基本については、不動産決済日の流れでも解説しています。中間省略では、この基本に加えて二つの契約を連動させる準備が必要になります。
片方の契約が解除された場合の扱いを確認する
A・B間とB・C間の売買契約は、当事者の異なる別々の契約です。そのため、B・C間の契約が解除されたからといって、当然にA・B間の契約も解除されるわけではありません。
買主Cの融資否認、売主Aの引渡し不能、Bの資金不足などが起きた場合に、各契約をどう扱うのか、手付金や受領済みの代金を誰が返還するのかを確認しておきましょう。解除の基本的な考え方は、不動産売買契約の解除の記事も参考にしてください。
中間者の利益と物件価格の妥当性を分けて考える
BがAとの契約価格に利益を上乗せしてCへ売ること自体は、通常の買取再販でも行われています。中間者が利益を得ているという理由だけで、直ちに不適切な取引になるわけではありません。
ただし、価格差の説明に事実と異なる内容があったり、物件の問題点が説明されていなかったりすれば別の問題です。買主としては、周辺相場、建物の状態、修繕費、賃貸状況などを調べ、自分の購入価格が妥当かを判断することが大切です。
中間者が得た利益には税金がかかる
中間省略によって登記費用や不動産取得税の負担を抑えられる場合でも、Bが取引によって得た利益まで非課税になるわけではありません。「自分の名義で登記しないから、利益に対する税金もかからない」という理解は誤りです。
例えば、Aとの契約価格が1億円、Cへの売却価格が1億2,000万円であれば、その差額2,000万円はBの収益のもとになります。そこから経費などを考慮して所得を計算しますが、Bが法人の場合は法人税等、個人の場合は取引の内容や事業性などに応じて所得税・住民税等の課税対象になります。個人であっても、必ず土地・建物の譲渡所得として扱われるとは限りません。
また、買主の地位の譲渡によってBが受け取る対価についても、登記名義を取得しないことを理由に非課税になるわけではありません。売買差益や地位譲渡の対価について、収入・費用を計上する時期や所得の区分を税理士へ確認し、税負担を含めて収支を判断することが大切です。
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中間省略なら契約不適合責任を免除できるのか
中間省略の取引で、特に注意しておきたいのが契約不適合責任です。例えば、雨漏りがないという契約内容で購入した建物に以前からの雨漏りがあった場合など、引き渡された物件が契約内容に適合していないときに問題となる売主の責任をいいます。
この責任を考える際には、登記が誰から誰へ移ったかだけではなく、A・B間とB・C間で、それぞれどのような契約を結んでいるかを確認する必要があります。
B・C間が売買契約なら、原則としてBが売主として責任を負う
一般的な三為取引で、B・C間に他人物売買契約を結んでいる場合、Cに対する売主はBです。物件の所有権がAからCへ直接移転しても、Bが売主としての責任を当然に免れるわけではありません。
例えば、引渡し後に雨漏りが見つかった場合、Cが売買契約に基づいて責任を問う相手は、基本的には契約上の売主であるBになります。BがAに対して責任を追及できるかどうかは、A・B間の契約内容などによって別に判断されます。
特に、Bが宅地建物取引業者で、Cが宅地建物取引業者ではない場合には、宅建業法第40条による制限があります。種類・品質に関する契約不適合責任について、買主が不適合を通知する期間を引渡しから2年以上とする特約を除き、民法の規定より買主に不利となる特約は無効となるため、売主の責任を全面的に免除する特約などを自由に設けることはできません。
「無名契約」とはどのような契約なのか
一方、中間省略の説明では、B・C間の契約を「無名契約」とする方法が紹介されることがあります。無名契約とは、売買・賃貸借・請負など、民法が定める典型的な契約類型に当てはまらない契約のことです。
ここでいう無名契約は、例えば、BがCに対して不動産を売るという組み立てではなく、「BがAとの契約に基づいてCを所有権の移転先として指定し、AからCへ所有権を移転させるための手続きを行い、Cはその対価をBへ支払う」という内容で構成するものです。
つまり、Cが最終的に不動産を取得するという結果は似ていても、B・C間で何を約束し、何に対してお金を支払うのかという契約の組み立てが異なります。ただし、契約書の表題を「無名契約書」に変えるだけで成立するものではなく、実際に合意している権利や義務の内容から判断する必要があります。
無名契約では宅建業法による保護が異なる場合がある
国土交通省の通知では、A・B間を第三者のためにする契約とし、B・C間を無名契約とする場合、B・C間の契約は通常の宅地建物の売買契約とは異なるため、売買契約に関する宅建業法の規律を受けないと整理されています。
そのため、この整理に当たる無名契約では、Bが宅地建物取引業者であっても、通常の売買で適用される重要事項説明義務や、宅建業法第40条による契約不適合責任の特約の制限などが、同じように適用されるとは限りません。これが、無名契約と責任の免除が結び付けて説明される理由です。
ただし、買主側から見れば、通常の不動産売買なら受けられる法的な保護が及ばない可能性があるということです。単に「中間省略のために必要な契約です」という説明だけで済ませず、通常の売買契約との違いについて十分な説明を受けることが重要になります。
無名契約でも民法上の責任が当然になくなるわけではない
ここで混同してはいけないのが、「宅建業法の特別な規制が及ばないこと」と「契約不適合責任などを一切負わないこと」は別の話だという点です。
民法第559条では、売買以外の有償契約にも、その契約の性質が許す範囲で売買の規定を準用すると定めています。そのため、B・C間の契約が無名契約であっても、Cが対価を支払う契約であれば、契約内容や性質に応じて契約不適合責任に関する規定が準用される可能性があります。
したがって、「売買契約ではないから、雨漏りなどがあってもBは当然に責任を負わない」とは言い切れません。責任を負う範囲や期間、免責について、どのような合意をしているかを確認する必要があります。
また、Bが約束した移転先の指定や所有権移転のための手続きを行わず、Cが所有権を取得できなかった場合などには、契約上の義務を履行しなかったことによる責任も問題になります。物件の不具合についての責任と、所有権移転を実現する義務についての責任も分けて考えましょう。
なお、事業者と消費者との契約に該当する場合には、消費者契約法によって免責条項が無効になることもあります。宅建業法第40条が適用されない契約であっても、どのような免責特約でも有効になるわけではありません。
買主の地位の譲渡では、A・Bそれぞれの責任を確認する
買主の地位の譲渡では、CがBに代わってAとの売買契約の買主となります。そのため、基本的にはAがCに対する売主となり、Bは買主としての地位を譲渡した者という立場になります。
ただし、Aが売主になるからといって、必ず契約不適合責任を負うとは限りません。Cが引き継ぐ契約に有効な免責特約があれば、Aがその責任を負わない場合もあります。例えば、AとCが事業として取引するのではない一般の個人であれば、原則として売主の契約不適合責任を免除する特約を設けることができます。
一方、A・Bが宅地建物取引業者で、Cが一般の買主である場合には注意が必要です。A・B間では業者間取引として免責特約を設けられますが、その特約をCへの地位譲渡後も有効に主張できるかは、譲渡の合意内容や宅建業法の適用を含めて確認する必要があります。「最初が業者間の契約だから、Cに対しても必ず免責になる」とは判断しないようにしましょう。
また、Bは買主の地位を譲渡する者であり、不動産の売主としての契約不適合責任を当然に負うわけではありません。ただし、物件の状態についてBが独自に保証している場合などには、その約束に基づく責任が問題になることがあります。
これとは別に、譲渡するはずの売買契約が既に解除されていた場合や、必要なAの承諾を得られず買主の地位を移せなかった場合などには、地位譲渡契約に基づく返金や損害賠償が問題になることがあります。物件の不具合についての責任と、約束どおり買主の地位を引き継がせる責任は、分けて考える必要があります。
このように、買主の地位の譲渡では、契約内容や免責特約の効力によって、A・Bとも物件の不具合について責任を負わない場合があります。買主Cとしては、「不具合があればAかBのどちらかに対応してもらえる」と思い込まず、承継する売買契約と地位譲渡契約の両方を確認することが重要です。
確認したいのは契約の名前ではなく、誰が何を約束し、不具合や所有権移転の問題が起きた場合に、誰がどの範囲で責任を負うのかという点です。通常の売買契約と異なる形式を提案された場合には、受けられる法的な保護の違いと免責条項の内容について説明を受け、契約前に弁護士などへ確認することが大切です。
中間省略は特約を加えるだけで完成する取引ではない
中間省略の仕組みを知ると、通常の売買契約書へ特約を数行加えれば実行できそうに感じるかもしれません。しかし、実際には契約、代金の支払い、所有権の移転、登記手続きの条件をそろえる必要があります。
- 所有権をBへ移さず、AからCへ直接移す契約内容になっているか
- 移転先の指定と受益の意思表示を、いつ、どのように行うか
- 各契約の代金支払い、所有権移転、引渡しの条件が整合しているか
- 抵当権などを抹消でき、Cへの移転登記に必要な書類がそろうか
- 金融機関が取引の仕組みを理解し、融資に対応しているか
- 決済できない場合の解除、返金、違約金の扱いが整理されているか
- 重要事項説明や契約不適合責任など、適用される規定を確認しているか
契約書の作成段階から司法書士に登記の可否を確認し、責任や解除条件などに疑問があれば弁護士へ相談することが大切です。重要事項説明についても、取引の仕組みと説明内容が食い違わないようにする必要があります。基本事項は、不動産重要事項説明書の作成の記事で解説しています。
また、登記名義を取得しない方法であっても、事業として宅地建物の売買などを行う場合には、宅地建物取引業の免許が必要となり得ます。「自分の名義にしないから免許はいらない」という理解は避けましょう。
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まとめ｜中間省略は契約・所有権・代金の流れを確認する
現在、不動産取引で中間省略と呼ばれる方法は、主に買主の地位の譲渡や第三者のためにする契約を用いて、中間者を経由せずに所有権を直接移転させる仕組みです。実際の所有権移転を無視して、登記だけを飛ばす方法とは区別する必要があります。
登記費用などの負担や中間者の資金負担を抑えられる場合がある一方、複数の契約と決済を連動させなければならず、通常の売買より慎重な準備が求められます。また、中間省略を用いるだけで売主の責任がなくなるわけでもありません。
取引に関わる際には、「誰と契約するのか」「誰から所有権を取得するのか」「代金を誰へ支払うのか」「問題が起きた場合に誰が責任を負うのか」を確認しましょう。仕組みを理解した上で、契約前から専門家と具体的な進め方を整理することが、トラブルを防ぐために重要です。
