不動産の中間省略とは

 

不動産の売買には、プロしか知らない様々な裏技があるものです。

とは言え、魔法のような「凄技」などはそうそうあるはずもなく、その多くは「ちょっぴり取引を円滑にできる」「若干費用を抑えられる」といった程度のものであるのが現実でしょう。

しかしながら、こうした裏技の中には「それを行うだけで通常では考えられない程の効果をもたらす手法」も僅かながら存在しており、その代表格とも言えるのが「中間省略」というテクニックなのです。

そこで本日は、この不動産の中間省略とはどのようなものなのかについて、解説させていただきたいと思います!

スポンサーリンク

 

中間省略って何?

一般の方はもちろんのこと、不動産業者でも経験が浅い方にとっては、この「中間省略」という言葉は非常に『馴染みの薄いもの』であるはずです。

そしてこの技の概要を簡単にご説明するとすれば、「不動産転売などに中間者(売主から物件を購入し、買主に売却する立場)として介入しながら、登記上は一切その痕跡を残さない手法」というものになります。

ただ、上記の説明だけでは今ひとつ理解が難しいと思いますので、具体的な例を挙げて解説いたしましょう。

例えば「物件を売りたいAさん(売主)」と「物件を買いたいBさん(買主)」がおり、「Cさん」はAとBの間に入って転売で利益を上げたいと考えているとしましょう。

そして通常であれば、物件をA→C→Bという順序で名義変更登記(所有権移転登記)していかなければならないのですが、中間省略を用いることでC名義での登記は行わず、登記上はAB間の直接取引という外観を作り出すことができるのです。

このようなお話をすると「どうしてわざわざ、そのようなことをする必要があるの?」というお声も聞こえて来そうですが、通常通り「A→C→B」と売買された場合、Cさんは不動産取得税と登記に必要な登録免許税の課税を逃れることができませんが、中間省略を用いれば「合法的にこれらの税金を支払わずに済む」という訳なのです。

また、この中間省略においては『本来Cさんが負担するべきAさんに対する売買代金の支払いに、Bさんのお金を利用することができます』から、Cさんは一円の出費もなく転売を完了することが可能となります。

なお、こちらも少々わかり辛いお話であったかと思いますので、具体的な例を挙げておきましょう。

仮に、転売で収益を上げようと考えるCさんが「1億円でアパートを売りたがっているAさん」と知り合い、売却の依頼を受けたとしましょう。

そこで、CさんはBさんという不動産投資家に1億2千万円という価格で物件を紹介して、売買の話をまとめます。

そして実際の取引では、「AさんからCさんが1億円で物件を購入するという作業」と「CさんがBさんに対して1憶2千万円で売却するという作業」を同時に行うことで、実質Cさんは一切自分のお金を支払わずに売買を完了させて、売却益2千万円を手にすることができるという訳です。

ちなみにこの中間省略登記という方法、バブル最盛期には日本中で当たり前に行われていた売買の形態だったのですが、その後の法改正により「中間省略は原則禁止」とされてしまったため、一時期は不動産市場から完全にその姿を消していました。

このようなご説明をすると「中間省略は違法なの?」と思われてしまいそうですが、法改正後、紆余曲折を経て再び合法的に取引を行うことが可能となっているのです。(バブル期よりも少々複雑なやり方にはなってしまいましたが)

 

旧中間省略登記と新中間省略登記

ではここで、前項にて触れた「古いタイプの中間省略(旧中間省略)」と「新しい中間省略(新中間省略)」の違いなどについてお話ししてまいりましょう。

これまで「中間省略」という取引の形態について解説をしてまいりましたが、そのネーミングは「中間省略登記」という登記手続きに由来するものです。

その名の通り、この登記では最初の売主(前項の例でいうA)と最後の買主(前項の例でいうB)との間に中間者(前項の例でいうC)が入っていても、中間者の存在を完全に無視した所有権の移転が可能であり、バブル期の「土地転がしブーム」においては頻繁にこの手法が用いられていました。

但し、登記を管轄する法務局としては「実質何人もの不動産購入者(中間者)がいるにも係わらず、登記上でその名が上がらない状態は不健全である」と中間省略登記に不満を示しており、2005年の不動産登記法改正において『所有権移転登記時の売買契約書等(登記原因証明)の提出を義務付ける』こととしたのです。

つまり、この改正によりBの名義で登記を行うには「AB間の売買契約書」が必須となり、Cが介在する余地がなくなってしまったという訳です。

ただ、法改正後も『どうしても中間省略を行いたい』と願う者は数多く、そんな中で生み出されたのが「買主の地位の譲渡」「第三者のためにする契約」という新たな中間省略の手法となります。

まず「買主の地位の譲渡」という手法ですが、こちらは一旦「A(売主)とC(中間者)で不動産売買契約」を締結した後、C(中間者)の「Aに対する買主という立場」をBに譲渡する契約を結ぶことで、中間省略が可能となるのです。

しかしながら、この方法にはAC間の契約内容をBに伝える必要があり、CがいくらでAから物件を購入しようとしているかが、Bにバレてしまうという致命的な欠陥がありました。

よって、実務上は「第三者のためにする契約」という手法が用いられるのが一般的でしょう。

こちらの方法では「AB間」「BC間」で各々売買契約が締結されることになりますが、AC間の契約は『あくまでもCがBのがためにするものである』という建前を作ることで中間省略が可能となる上、この手法であればAC間の契約内容がBに知られることはありません。

但し、決済(引渡し)に際しては取引の当事者全員(ABC)が「同じ日」「同じ時間」に銀行へ集合しなければならないケースも多いため、買主のBさんと売主Aさんが鉢合わせしてしまい、Cがいくら儲けたかが露見するなどのトラブルが発生する可能性もありますので充分な注意が必要でしょう。(ABそれぞれに別室を利用させるなどの配慮は当然なされますが)

スポンサーリンク

 

実践!中間省略

ここまでのお話で中間省略の概要はご理解いただけたことと思いますので、本項では具体的に「第三者のためにする契約」を行うためのテクニックをご紹介してまいります。

但し、テクニックとはいっても、「AB間」「BC間」それぞれの契約書に一定の文言を加えて行くのみの作業となりますから、難しいことは何もありません。

A(売主)→C(中間者)間の売買契約書に盛り込む内容

  1. 本契約が第三者のためにする売買契約であることをA・Cは共に確認した。
  2. 所有権の移転先はCが指定するものする。
  3. 所有権の移転は、Cの指定した者(B)が支払いを終えることを条件に行われる。
  4. Bが支払いを終えるまで、所有権はAに留保される。

 

C(中間者)→B(買主)間の売買契約書に盛り込む内容

  1. 本売買はCが、現所有者(A)の物件をBに売るという内容であることを確認した。
  2. Cは、Aとの契約(第三者のためにする契約)により、AからCへ直接所有権を移転する。
  3. 物件の所有権は、Bがお金を支払い、第三者のためにする契約によりCからAへの支払が完了した後に、Bが所有権移転の意思表示をすることでBに移転される。

 

売買契約書に記載する内容は、たったこれだけのものとなります。

そして実務上、最も問題となるのは「思いっきり、それぞれの契約書に第三者の存在が記されてしまっている」という点でしょう。

少し考えれば、間に入るCが中間で利益を得ていることは判るはずですから、「これをどのようにA・Bへ上手く説明するか」に全ては掛かっているという訳です。

もちろん方法は人それぞれでしょうが、「Aさんが一度はCさんに売らざるを得ない状況を作る」ことができれば、不可能な流れではないでしょう。

なお、その他の注意点としては、先程も申し上げた通り「決済」は同日・同時刻に一つの銀行の別室で行われることが多いため、トイレなどのタイミングでAとBが鉢合わせするのを何としても阻止しなければなりませんし、決済当日に買主Bが欠席するなどのハプニングも発生する可能性があります。

更に、自分がAやCの立場で取引に係る場合には、CがBから受け取った売買代金を持ち逃げする可能性もありますから、色々な意味で非常にリスクが高い取引であることは間違いの無い事実です。

スポンサーリンク

 

中間省略まとめ

ここまで中間省略についてお話してまいりましたが、不動産業者以外の方がこの方法を実践するのは、スキル的にも非常に困難でしょうし、続けて取引を繰り返すことは不動産業の免許も必要となりますので、「あまりお勧めはできない」というのが正直なところです。

一方、不動産業者の方についてはリスクは高いものの、上手く立ち回れば巨額の利益を得ることがことできる方法ですので、「度胸には自信があるという人」は是非トライしていただければと思います。

なお近年では、この中間省略の方法を用いて荒稼ぎする業者(「第三者のためにする契約(中間省略)」を主に行うため、『三為業者』と呼ばれる)が急増しており、中には非常に悪質なやり方をする者もおりますので、一般の方もこうした業者の餌食にならないように充分な注意を払う必要があるでしょう。

ではこれにて、「不動産の中間省略とは?解りやす解説いたします!の知恵袋」を閉じさせていただきたいと思います。