不動産の賃貸仲介には、大きく分けて2つの取引対象物件があると言われています。
そして、日々実務をこなしておられる方は既にお解りのことと思いますが、その2つとは「居住用物件」と「事業用物件」のことです。
このようなお話をすると、「同じ賃貸なのに、そんなに違いがあるの？」というお声も聞えて来そうですが、その違いは『かなりのもの』と言えるしょう。
また不動産屋さんの中には、居住用の賃貸仲介は行うが、「事業用はお断り」という方もおられる程ですから、事業用物件の取引はなかなかに手間の掛かる仕事であることも確かです。
そこで本日は、そんな事業用賃貸の契約書作成、並びに特約の作り方についてお話ししてみようと思います。
なお本記事は、これまでに書いた「個人向け賃貸借契約書の作り方」、「法人向け居住用賃貸契約書の作り方」の記事と比較しながらお読みいただくとより理解が深まるかと思いますので、こちらも是非ご参考になさってください。
では、賃貸事業用契約書の書き方と特約についての知恵袋を開いてみましょう。
事業用契約の注意点
法人向け居住用賃貸契約の記事にて、「取引の相手が法人となると、それだけでも契約のハードルはかなり高いものになる」と申し上げましたが、事業用物件の場合、契約の相手はその多くが法人となります。
ましてや、取引対象は社員寮などの居住用物件ではなく、店舗や事務所となりますから、その難易度は更に上昇することになるのです。
では、「一体どこがそんなに難しいのか？」という点からご説明を始めましょう。
まず最も厄介なのが「契約対象の物件において借主が商売を行う」という点です。
「何を当たり前のことを」と言われてしまいそうですが、その差は非常に大きいものがあります。
例えば、雨漏りなどが発生して、物件の利用ができなくなったとしましょう。
居住用であれば一時的にホテルなどに移り住んでもらい、そのホテル代を補てんすればことは済みますが、相手が物件で商売をしているとなれば、そう単純にはに事が運びせん。
その上、「もし工事のために休業している期間がなければ、●●●万円の売り上げがあったはずだ！」など相手が言い出したなら、これは最早「悲劇」としか言いようがありませんよね。
そして現実に、こうしたトラブルが素で訴訟に発展するケースや、高額の営業補償料を支払わされた事例が数多く発生しているのです。
また営業活動する以上、巻き起こるトラブルの数も、寝に帰るだけの自宅とは段違いなものとなります。
作業所・工場などであれば、音や振動による近隣問題が発生する可能性がありますし、飲食店なら害虫や利用客によるトラブル、そして火災のリスクも急上昇することになるでしょう。
更には、物件に出入りする社員や店員の入れ替えも激しいでしょうから、問題が発生した際の責任の所在も不明確になりがちです。
事業用契約加えるべき特約
よって、こうした事業用物件ならではの問題を「如何に上手くカバーできるか」が、賃貸借契約書や特約条項を作る上での最重要課題となる訳です。
では具体的に、特約の文言を見て行くことにしましょう。
使用目的を限定する特約
契約書の作成において、まず行うべきは「物件の使用目的をしっかり取り決めておくこと」です。
そこで、「借主は本物件を●●の目的で賃貸するものとします」などの文言で使用目的に縛りを入れましょう。
事業用契約の場合には事業内容の転換などに伴い、事務所を店舗に変更したり、販売所に変更したいなどの希望が出されることも少なくありません。
もしここで契約書に、しっかりと用途の限定していなければ「気が付いたら全く別の商売を行っていた」という事態も起こりかねません。
よって●●の部分には、「保険業の事務所」「和風居酒屋」「建築資材の作業場」など、極力限定した用途を定めておくことが肝心です。
こうすることにより、物件の利用方法を変更する場合にはオーナーへの申し出が必須となりますから、事業内容の把握も容易になるでしょう。
管理責任者に関する特約
事業用物件の場合、賃借人は法人となることが多い旨は既にお話ししましたが、問題が発生した時に対応するのが「社長自ら」というケースは稀なはずです。
そして緊急事態に際して、誰に連絡してよいか判らないのでは話になりませんので、「賃借人は■■を物件責任者と定め、トラブル等の対応に当たるものとします」という文言を契約書に加えましょう。
■■には、店舗開発部部長や、～店店長など、具体的な部署や役職、可能であれば担当者名と連絡先まで記しておくのがベストです。
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営業補償に関する特約
前述の「事業用契約の注意点」でも申し上げた通り、事業用契約の最大の問題点は営業補償に関するものとなります。
よって「賃借人は、建物に損害が発生した場合や、メンテナンスに際し、営業が行えない場合にも、貸主に対して営業補償費用などを請求することはできないものとします」という条項を特約として加えておくべきでしょう。
但し、この文言を入れたからといって、完全に営業補償料の支払いを拒否することは法解釈上、困難であると思われます。
それでも契約書に謳っておくことにより、営業補償の請求を抑止したり、補償額の交渉において有利に活用できますから、記しておいて損は無い特約でしょう。
内装工事や看板の設置に関する特約
契約対象の物件を店舗などとして利用する場合、借主による大規模な内装工事や建物への看板設置は充分に想定できる工事内容となるはずです。
但し、どんな工事や看板もＯＫにしてしまうと後々トラブルとなることも多いので「内装工事や看板を設置する場合には、事前に施工内容を貸主に申し出て、承諾を得るものとします」という特約を加えるようにしましょう。
また将来的に、借主が退去をすることとなった際に「内装等をどのように処理するか」についても取り決めを行っておくべきです。
「借主は自ら設置した造作を撤去し、現況に復してから退去を行うものとします。また、残置を希望する造作がある場合には、貸主の承諾を得た上で、これを残置するものとします」
こうした文言を入れておけば、基本全ての内装を撤去させられますし、自動ドアなど新規募集に際して物件に付加価値を与えることができる備品を置いていってもらえる可能性も出て来ます。
造作買取請求を禁止する特約
民法においては、貸主の承諾の得て設置された造作（自動ドアや什器など）について、借主は退去時に貸主へ時価での買取請求が行えるルールとなっています。
あくまでも時価ですから、それ程負担になることは無いかもしれませんが、不要な造作を買い取るのは厳しいでしょうから、「退去時、借主は貸主に対して造作の買取請求を行わないこと」という特約を加えておきましょう。
防火管理者・消防計画に関する特約
店舗などの事業用物件の場合、安全性確保の観点から消防法による法的規制も強くなるのが通常です。
具体的には消防署の査察などが頻繁に入ることとなる（業種にもよります）のですが、場合によっては「防火管理者の選任」や「消防計画の提出」を求められることもあります。
なお、こうした状況において、借主から「消防についてはオーナーさん側で対応して欲しい」との要望が出される可能性もありますので、「関係官庁より防火管理者の選任や・消防計画の提出を求められた際には、借主の責任と負担にてこれに対応するものとします」という文言を入れて置きたいところでしょう。
保証金償却に関する特約
事業用物件に関しては保証金を預け入れした上、1年毎、契約更新毎などのタイミングで、これに償却を加えていくことも珍しくありません。
こうした契約の場合には「貸主が預け入れた保証金は▲年毎に★％償却するものとします」という特約を付加しましょう。
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事業用契約まとめ
さて以上の内容が、事業用契約にて組み込んでおくべき条項と特約事項の例となります。
なお冒頭でも申し上げましたが、事業用物件の場合には契約の相手方が『法人』となることも少なくありませんので、過去記事「賃貸法人契約書と特約の作り方をご紹介！」にてご紹介した
- 解除条項に付加するべき特約
- 借家人賠償保険に関する特約
- 重要事項説明・契約書の説明義務特約
といった法人用特約も不可欠となるでしょう。
ここまでご説明して来たように、不動産屋さんにとっては事業用の賃貸借契約はなかなか荷の重いものとなりますが、仲介手数料、広告宣伝費共に高額となるチャンス物件も多いはずですから、トラブルを避けつつ、スムーズな成約を目指したいところですよね。
ではこれにて、賃貸事業用契約書の書き方と特約についての知恵袋を閉じさせていただきたいと思います。