現在、社会問題ともなりつつあるのが、高齢化や核家族化による孤独死の問題です。

テレビや新聞の報道などでは、毎日のように「孤独死」とされる事件が報じられていますし、自分が住む家の近所を見渡しても、ご高齢者が一人で暮らしているお宅を多く見掛けますよね。

もちろん、孤独死の中には若い1人暮らしの方が病気で亡くなられたり、自ら命を絶つというケースも少なくありませんが、2015年に行われた国の調査によれば

単身高齢者世帯数(65歳以上)は約600万世帯にも及ぶとのことですから、独居老人の問題は国として対策に乗り出さねばならない時期に差し掛かっているのかもしれません。

そして、アパートや賃貸マンションを所有して賃料収入を得ている大家さんたちにとっても、「物件内での孤独死」は最大の懸念事項であるはずですから、トラブルを未然に防ぐための対策が必要不可欠となるでしょう。

そこで本日は「賃貸物件の孤独死対策をご紹介!」と題して、陰惨な事故を防ぎ、被害を最小限に止める方法を解説して行きたいと思います。

賃貸物件の孤独死

 

素早い対応が最も大切

では早速、孤独死に関する対策を解説して行きたいと思いますが、トラブルを回避する上で最も重要なことは「事故を未然に防ぐ」ことに他なりません。

そして万が一にも物件内で死亡事故が発生すれば、以降は事故物件としての扱いを逃れることができなくなりますから、物件オーナー様の中にはこれを回避するべく「60歳以上の単身入居は不可」などといった募集条件を付けておられる方もいらっしゃいます。

*事故物件についての詳細は過去記事「事故物件の告知義務と、不動産投資での活用法!」をご参照ください。

しかしながら冒頭でもお話しした通り、年齢が若ければ孤独死を確実に防げる訳ではありませんし、今後高齢者が増え続ける社会情勢を考えれば、こうした条件を付けることにより空室リスクは各段に向上することになるはずです。

そうとなれば「高齢入居者を受け入れながらも、如何に事故を防いでいくか」が重要となって来る訳ですが、具体的にどのような対策を行っていけば良いのでしょう。

まず最も大切なことは、入居者の異変を素早く察知できる感覚を養っておくことです。

私の経験上、事故発生の危険サインとなるのは「集合ポストに郵便物が溜まる」「洗濯物が干しっぱなしの状態である」「カーテンの開閉がない」「電気の点けっぱなし(消えっぱなし)」などの状態となりますから、

こうした異変に気付いたなら「お部屋のドアの隙間に紙を挟んで、落下の有無で部屋の出入りを確認」したり、「水道メーターや電気メーターの数値を記録し、極端な変動がないかを調べる」などの対応を素早く行える体制を作っておくべきでしょう。

また同時に、賃貸借契約上の連帯保証人や緊急時の連絡先にその事実を伝え、いち早く安否の確認を行ってもらうことも重要です。

そして、ここまでしても入居者の無事が確認できない場合には、警察へ通報して警官立会いの下でお部屋に踏み込む(安否確認のための開錠を行う) ことになります。

ちなみに警察の立会いなしでのドアの開錠は、「住居侵入罪に問われる可能性」や「民事上の賠償責任を追及される」こともあり得ますから絶対に避けるべきです。

 

事故が発生していた場合の対応

こうしてお部屋に踏み込み、入居者の無事が確認できれば何も問題はありませんが、困るのは実際に事故が発生していた場合です。

そこで本項では、事故が発生していた際の正しい対処方法をお話しして行きます。

安否確認でドアを開錠した際、警官が立会ってくれていれば、すぐさま警察の応援と救急車が到着することになるでしょう。

こうなると物件の外には野次馬が集まって来るものですが、彼らに「何があったのですか?」と聞かれても詳しい事情は話さないようにするのがベストです。

万一迂闊に話をしてしまえば「事故物件である」ことをわざわざ広めることにもなりますから、「入居者にトラブルがあったみたいです」などといった感じで言葉を濁しておくのがおすすめでしょう。

但し両隣・上下階のお部屋や近所の方には事情を説明しない訳には行きませんので、後日でも構いませんので事情の説明と挨拶はしておくべきです。

さて、次に降り懸かって来るのが「事故のあったお部屋をどのように片付けて行くか」という問題になります。

基本的には、連帯保証人や遺族にお部屋の原状回復をしてもらうのが通常となりますが、中にはこれを拒否する不届き者もおりますので、賃貸借契約書や保証人承諾書(連帯保証契約書)に「連帯保証人や緊急時の連絡先となっている者は、入居者失踪時・死亡時の原状回復義務がある」ことを明記しておくのがベターでしょう。

なお、物件の価値が下落したことへの損害賠償については、自殺の場合には認められる判例も多いですが、病気などによる自然死については請求を棄却される場合が殆どです。

また、原状回復後は入居者を新たに募集することになりますが、自殺の場合はもちろん、自然死でも時間が経ってから発見されたケースでは賃料を大幅に下げての新規入居者募集(従前の半額程度のケースが多い)となる上、新たな入居者に対しては事故についての告知義務が課せられることとなります。

*新規入居者に対する告知義務があるのは、あくまでもお部屋の仲介を行う不動産業者となりますので、大家さんが自ら告知を行うことはありませし、たとえ仲介業者が事故発生の事実を隠して契約を行っても物件オーナーの責任が追及されることはありませんから、募集を行う不動産業者にのみに事実を伝えれば大家さんがするべきことはありません。

ちなみに、事故を知って上下両隣のお部屋の住人が退去してしまった場合には、これらの部屋についても賃料を70%程度下げて募集するのが一般的です。(自殺、自然死については発見が遅れた場合のみ)

*売買物件とは異なり、賃貸物件の場合には「隣接するお部屋の契約者に対して事故があったことを告知する義務はない」との判例が示されています。

身寄りのない方の後始末について

前項にて、孤独死が発生した場合には連帯保証人や遺族に原状回復を求めることができる旨の解説をいたしましたが、亡くなった方に身寄りがない(相続人が居ない)場合や、遺族が相続を放棄(財産のみならず、原状回復義務など債務も相続放棄できる)するケースでは少々厄介な事態となるでしょう。

さて、このようお話をすると「身寄りが無かったり、相続放棄をされた方が、後始末は簡単なのでは?」と思われるかもしれませんが、これは大きな間違いです。

これらのケースでは、大家さんが家庭裁判所に申し立てを行い、相続財産管理人を選任してもらった上でお部屋の後始末をする必要が出て来ますから、弁護士費用が掛かる上に、お部屋を貸せる状態にするまでに6ヶ月~1年近い時間を要することになるでしょう。

なお「そんなに時間を掛けている余裕はない!」という方には、残された相続財産を相手に訴訟を行うという方法もあります。

実は相続人の存在しない財産は「法人」として扱われるという民法上の規定があり、この制度を利用して『相続財産法人を相手に裁判をする』という訳です。

実際には裁判所が選任した特別代理人を相手に訴訟をすることになりますが、この方法ならば相続財産管理人を用いる方法よりも遥かに素早い解決が可能となります。

ちなみに、亡くなられた方が生活保護受給者の場合には「たとえ身寄りがなくとも行政が面倒をみてくれるのでは?」とお思いの方も多いようですが、これも期待はしない方が良いでしょう。

生前に施設に入ることが決まっており、財産(家財道具)の権利を放棄する旨の書面でも差し入れていない限り、行政は何もしてくれないのが通常ですから大家さん自力で解決を目指すしかありません。

 

死亡事故用保険を活用

このように自分が所有する収益物件において事故が発生した場合、その大家さんはかなりの経済的、精神的な負担を強いられることになります。

そして、こうした境遇に立たされた物件オーナー様への救済策となるのが、死亡事故用の保険商品です。

まだまだ認知度の低い保険ではありますが、既に数社の保険会社が商品化しておりますし、今後はその数も増えていくことでしょう。

なお、現在加入できる保険の多くは「少額短期保険」という制度を利用しての商品となりますが、大手保険会社が火災保険のオプションとして取り扱っている場合もあり、保険金支払いの信用度や掛け金の金額を考えれば、後者を選択するのがおすすめです。

なお保険の内容については各社様々ですが、原状回復工事等については100万円程度、空室保証については期間1年、100万円~200万円程度が一般的なものとなります。

また中には、事故が発生した部屋の上下両隣分の賃料まで保険の範囲に含まれている商品もありますから、条件をしっかりと吟味して加入するのが良いでしょう。

収益物件の孤独死まとめ

さてここまで、収益物件での孤独死に関する防止策や、後始末、リスクヘッジに関する事項をご説明してまいりました。

私自身、何度かこうした事故に直面したことがありますが、早期発見の項でお話しした対策を実践することにより、亡くなる前の救助に成功した例も多くありますので、「自分の物件は大丈夫」と油断することなく常に注意を払っていただきたいところです。

また、たとえ遺族から賠償金が取れても、保険に加入していても、事故の発生によって大家さんが受けるダメージは甚大なものとなりますから、少しでも異変を感じたならば「警察に連絡して、ドアを開けてみる」のが最大の防衛策となるでしょう。

なお事前に異変を察知する手段として、「大家さん・入居者間での挨拶や立ち話を日常的に行う」「入居者に町内会への参加を勧める」などの方法は非常に有効ですし、

民生委員や電気・ガス・水道の検針員などとコミュニケーションを取るように心掛けることも重要です。(彼らと会話を交わすことによって入居者の異常を察知できるケースも少なくありません)

そしてこのように考えて行くと、アパートや賃貸マンションの経営をビジネスとして割り切るのではなく、人と人との繋がりを重視した「血の通った」ものとすることこそが、孤独死を未然に防ぐポイントとなるのではないでしょうか。

ではこれにて「賃貸物件の孤独死対策をご紹介!」の知恵袋を閉じさせていただきたいとます。