賃貸経営を行なっている大家さんが、必ず抱えなければならないリスクの一つに挙げられるのが「賃料の滞納」です。
なお、このようなお話をすると『近年では賃貸保証会社を利用する契約も増えているので、あまり心配をする必要はないのでは？』とお思いかもしれませんが、
入居希望者の中には「どうしても保証人で契約して欲しい」という方も少なくありませんから、何軒もお部屋をお持ちの方であればそれなりの数の連帯保証人利用の賃借人を抱えていることでしょう。
また、入金管理は管理会社に任せている方も多いでしょうが、賃料滞納は大家さん自身の収入に直結する問題ですから、督促に対する知識を持つに越したことはないはずです。
そこで今回は、賃貸滞納の督促テクニックについて解説してみたいと思います。
まずは滞納を防ぐの一番大切
私も長く不動産屋さんに勤めていますが、やはり督促の作業にはなかなか厳しいものがあります。
もちろん「ネガティブな仕事である」ということのもありますが、「無いところから取りようがない」というのが最大の理由です。
なお、オーナー様の中には「やり方が生ぬるい」などということをおっしゃる方もおられますが、厳し過ぎる督促は荷物を置いたままの「夜逃げ」や「失踪」、また時には「自らの命を絶つ」といった最悪な事態を迎えることもありますから、その力加減には非常に難しいものがあります。
そこで、まず行うべきなのが「滞納をさせないための努力を欠かさない」ということです。
『そんなことが可能なの？』という声も聞えて来そうですが、案外やれることは多いですから、そのテクニックをご紹介してまいりましょう。
滞納しそうな入居者とは契約しない
「そんなの判りきっている！」と言われてしまいそうですが、意外にリスキーな入居者希望者を審査で通してしまっているオーナー様も多く見掛けます。
詳しくは「賃貸申し込み書類から入居者の真実を見抜く」の記事にてご説明しますが、実は申込書の内容を精査するだけでもかなりの危険予想が可能です。
例えば「勤続が短い（勤続1年未満）」「年収が低い（収入の半分が賃料に充てられている場合等）」「勤務先に問題がある（歩合給である等）」といったケースや、「親族との関係が薄い場合（連帯保証人の成り手がない場合）」などには、入居審査を通すべきか充分に考える必要があるでしょう。
また特に、保証会社を使わない場合には「厳しめの審査」を行うべきです。
賃料を自動引き落としにする
在り来たりのことを書いているようですが、これがなかなかに効果的な方法となります。
初回から滞納している入居者（意図的に滞納している入居者）でない限り、賃料の支払いが滞るには何らかの原因があるものです。
なお、その原因としては「ギャンブル」であったり、「趣味にお金を注ぎ込み過ぎてしまう」など様々でしょうが、結局は『他のことにお金を使ってしまうから滞納が発生する』ことになります。
そして、こうした滞納者は「何を優先して支払いを行うべきか」を理解していない方が意外に多いものなので、賃料の支払いを自動引き落としにさせることは「その優先順位を自動的に引き上げる行為」に他なりません。
事実、賃貸保証会社の中には「賃料の口座引き落としを契約条件としている」ところもある程ですから、その効果の程は推して知るべしといったところでしょう。
なお、賃貸借契約書の特約にて「賃料の支払は口座引き落としとするものとし、契約締結後1週間以内に引き落とし手続き書類の控えを提出すること」などの文言を入れておけば、スムーズに手続きを行わせることができるはずです。
滞納したら即督促
オーナー様の中には賃料支払期限を過ぎているのにも係らず、滞納者を長らく放置される方が少なくありません。
ちなみにこれは、言うまでもなく「非常に危険な行為」となります。
不動産業界では、3ヶ月分滞納すれば回収の見込みは薄いとまで言われますから、「支払い期日から2～3日待ったら即督促を始める」ようにしましょう。
なお、初回は手紙などでも構いませんが、以降は電話やメール、直接訪問など、滞納者に「この大家は面倒な奴だ！」と思わせることが重要です。
なお最近では、ショートメールやラインなど便利なツールも多いので、こうした手段をフルに活用したいところです。
普段から人間関係を構築する
あまり現実味が無いようにも思える手段ですが、実はかなり効果があります。
先程も申し上げた通り、たとえ賃料を滞納していても全くお金に余裕の無いという方は意外に少ないものです。
そして滞納者の多くはクレジットカード等の支払いを優先し、賃料までお金が回らない（賃料を後回しにしている）方が殆どとなります。
そこで大切になって来るのが、日頃から挨拶をしたり、声を掛ける努力です。
「顔を見たこともない大家さん」への滞納は屁とも思わない滞納者も、「顔見知りにはなるべくカッコ悪いところは見せたくない」という心理が働くものですから、その点を突くことになります。
よって、物件が自宅から遠方にあるならともかく、家の近所にある場合には可能な限り入居者と対話をするように心掛けましょう。
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様々な督促テクニック
これまでお話しした様々な努力を重ねても滞納が発生してしまった場合には、督促を開始するしかありません。
では、実践的な督促の手法について解説して行きましょう。
連帯保証人への連絡
最もオーソドックスな手段ですが、なかなか効果のある方法です。
まず気を付けてたいのが審査の段階でなるべく入居者と親しい関係にある方、可能であれば親族、更には親や子供・兄弟と、なるべく血縁が近い保証人を擁立させることです。
なお、こうした関係性が近しい程に「保証人になった憶えない！」などと開き直られる可能性が下がりますし、入居者自身も『親しい人に迷惑は掛けられない』という意識が強くなります。
また単に「賃料を支払って欲しい」と伝えるだけではなく、「保証人の法的立ち位置」や「このまま行けば保証人である貴方自身を相手に訴訟を起こさなければならなくなる」といった、暗い未来をガッツリ語ることも重要です。
ここまですれば「保証人への連絡もかなり効果のあるもの」となるでしょう。
内容証明の送付
連帯保証人に連絡しても、滞納が解消しない場合には内容証明を送付しましょう。
多くの大家さんが書留や配達証明で督促状を送り付けますが、内容証明が一番効果的です。
また、訴訟等に発展した場合に証拠能力を有することはもちろんですが、滞納者に与える精神的ダメージの大きさはなかなかのものがあります。
ちなみに内容的には、現時点での滞納額やこれまでの経緯に加え、具体的な支払期日を記載して「期日までに支払がない場合には契約を解除する旨」も書き添えておきましょう。
なお、内容証明は同じ書式を3枚用意する必要があり、手書きはかなり大変ですが、書面の「重み」が変わりますのでパソコンではなく「手書き」で作成することをおすすめします。
更には、入居者と同時に連帯保証人へも内容証明を送付することと、配達証明を付加することも忘れないようにしましょう。
調停・裁判
これでもまだ滞納が解消しないのであれば、もはや法的手段に訴えるしか方法はありません。
過去の判例からみて、滞納開始から3ヶ月以上経過したところが良いタイミングでしょう。
ちなみに「弁護士に依頼して訴訟を起こすのが一般的」ではありますが、司法書士でも少額訴訟には対応できます。
また慣れた方なら、大家さんが自ら訴訟を起こすという方法もあります。
その際に気を付けたいのは、いきなり訴訟を起こすのではなく一度は調停を行うことです。
この調停の場に上手く滞納者が出席し「支払う」と確約すれば、次に滞納が発生した時には、判決無くして強制執行を行うことが可能となります。（これにより、訴訟に比べて費用も期間も大幅に圧縮することができます）
なお、強制執行の段取りについては別記事「賃料滞納時の強制執行までの流れを解説！」を参考にしていただければと思います。
督促会社の利用
前項の内容をお読みいただいて「裁判はちょっと・・・」という方には、賃料の督促を専門に行う業者を利用するという手もあります。
ちなみに「督促業務を請け負う会社」は何社かありますので、ネットで検索すれば直ぐにヒットするはずです。
そして督促依頼を掛けた際の「料金システム」としては回収に成功した賃料の10％～30％を報酬として支払うといった料金形態が一般的で、なかなか高い回収率を誇る会社もあります。
また、このようなお話をすると「怖い方々が取り立てに行く」のを想像してしまいますが、実際には警察や消費者金融のＯＢが業務に当たることとなりますから、コンプライアンスを守りながらも、しっかり成果を上げてくれるはずです。
なお、いよいよ回収が不能となれば訴訟の手続きも丸投げできますから、回収会社の利用はかなりおすすめの手段となります。
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賃料督促まとめ
さて、ここまで様々な賃貸滞納の督促テクニックをご紹介してまいりました。
なお、滞納賃料の督促は非常にネガティブなお仕事ですし、決して気が進むことではありませんが、賃貸経営には避けて通れないイベントとなりますので、是非やり方だけでも頭に入れておいてください。
また、過去に一度だけ督促会社のエージェント（実際に回収を行う実戦部隊）とお話をしたことがありますが、最も有効な督促方法は『滞納者と人間関係を構築すること』だそうです。
つまり高圧的に支払いを迫るよりも、親身に相談に乗りつつ「この人は自分の味方である」と滞納者に思わせることが、滞納解消の突破口となると話しておられました。
そして、こうした関係性が築ければ、退去を迫る際にも「とにかく物件を引き払って身の丈に合った家賃の部屋を借りるのが、大家のみならず、入居者にとっても幸せになる道である」といった説得がしっかりと滞納者の心に響くようになるのだそうです。
やはり何をやるにしても、不動産において「人と人の関わりが何よりも大切」ということなのでしょう。
ではこれにて、賃貸滞納の督促テクニックをご紹介する知恵袋を閉じさせていただきたいと思います。