アパートや賃貸マンションを管理していると、浴室や洗面台、キッチンなどの排水が流れなくなったという連絡を受けることがあります。詰まりを解消すれば終わる場合もあれば、排水があふれて室内や下の階に被害が広がる場合もあり、早めの対応が必要です。
そして、修理とともに問題になりやすいのが「その費用を誰が負担するのか」という点です。配管の老朽化なのか、入居者の使用方法によるものなのか、原因を確認できないまま作業が終わると、貸主と借主の間で話がまとまらなくなることもあります。
そこで今回は、賃貸物件における排水管の詰まり・漏水への対応と費用負担について、私が実際に経験したトラブルを交えながら解説します。
排水管トラブルでは、まず被害の拡大を防ぎ、そのうえで詰まりや漏水の原因を確認します。修理費の負担は、詰まっていた物だけでなく、配管の状態、清掃状況、入居前からの不具合、契約内容なども踏まえて判断することが大切です。
賃貸の排水管が詰まったら、まず使用を止めて連絡する
流れない状態で水を流し続けない
排水の流れが悪い、排水口から水が逆流する、床に水が漏れているといった異常に気付いたら、まず該当する設備の使用を止めます。「もう少し水を流せば直るかもしれない」と使い続けると、排水があふれて被害を広げるおそれがあります。
洗濯中に排水があふれた場合は洗濯機を停止し、浴槽の排水時に逆流した場合は、それ以上水を流さないようにします。周囲の家財を移せる状況であれば、安全を確保したうえで水から離しておきましょう。
なお、共用の排水管などが詰まっている場合には、自分の部屋で水を使っていなくても、他の部屋からの排水が逆流することがあります。使用を止めても水が出てくる場合は、その点も管理会社へ伝えてください。
管理会社には発生場所と水の状況を伝える
連絡する際には、「排水が詰まった」という説明に加えて、どこで、いつから、どのような症状が出ているのかを伝えます。管理する側も、単なる流れの悪さなのか、すでに漏水しているのかによって、手配の緊急性が変わってきます。
- 浴室・洗面台・キッチン・トイレなど、異常が出ている場所
- 水がゆっくり流れるのか、まったく流れないのか
- 排水口からの逆流や、床への漏水があるか
- 一か所だけか、複数の設備で同じ症状があるか
- 異物を落としたなど、思い当たる出来事があるか
- 市販の薬剤などを使用したか
状況を写真や動画で残しておくと、業者への説明や後日の確認に役立ちます。ただし、撮影のために無理に水を流したり、危険な場所へ近付いたりする必要はありません。
休日・夜間は契約書などの緊急連絡先を確認する
管理会社の営業時間外であれば、契約書、入居時の案内、建物内の掲示などに記載された緊急連絡先を確認します。管理会社とは別に、設備トラブルの受付窓口が設けられている場合もあります。
入居者が自分で業者を手配すると、作業内容や金額、原因について後から確認が必要になることがあります。可能な限り、管理会社や指定窓口に連絡してから修理を依頼するのが基本です。
一方、急迫の事情がある場合などには、借主自身による修繕が認められることもあります。緊急に業者を手配した場合は、連絡を試みた履歴、作業前後の写真、見積書、作業報告書、領収書などを残し、できるだけ早く貸主や管理会社に報告しましょう。費用を請求できるかどうかは、原因や修理の必要性、内容などを踏まえて確認することになります。
排水管の詰まり・漏水の修理費は誰が負担する？
配管の老朽化や設備の不具合は貸主負担が基本
賃貸物件を通常どおり使用するために必要な修繕は、原則として貸主が行います。排水管の老朽化や接続部分の劣化、配管の勾配など建物側の不具合が原因であれば、貸主側での対応が基本になります。
また、入居前から蓄積していた汚れや、複数の部屋が使用する共用配管の詰まりなどについても、一人の入居者の負担と決め付けることはできません。どの部分で何が起きているのか、設備業者による確認が重要です。
使用方法や清掃不足が原因なら借主負担になることがある
本来流してはいけない異物を流した場合や、日常的に取り除くべきごみを放置して詰まりを起こした場合など、借主の責任で不具合が生じたときは、借主が費用を負担することがあります。
例えば、排水口の目皿にたまった髪の毛を取り除かずに使い続けていた、排水管に大量の油や固形物を流していたといった事情は、原因を判断する際の確認事項になります。
ただし、「髪の毛が出てきたから借主負担」「室内の配管だから借主負担」と、それだけで結論を出すのは適切ではありません。詰まりの位置や程度、入居期間、引渡し時の状態、清掃履歴、契約上の取り決めなども含めて整理しましょう。
原因が分からないときは、記録を確認して費用負担を協議する
現場に業者が到着した時点で詰まりが解消していたり、すでに異物が取り除かれていたりして、原因が分からない場合もあります。このようなケースでは、貸主・借主のどちらに責任があるのか判断しにくくなります。
そのため、入居者から発生時の状況を聞き取り、業者の作業報告や過去の洗浄・修繕履歴なども確認します。それでも原因を特定できない場合は、どちらかの責任と決め付けず、確認できた事実をもとに費用負担を協議することになります。
管理会社が業者を手配した場合でも、原因によっては借主負担になることがあります。反対に、借主が手配したという理由だけで、必ず借主負担になるわけでもありません。受付時には費用負担が未確定であることを伝え、作業後に根拠を示して説明することが大切です。
下の階への漏水は、修理費と被害の補償を分けて考える
排水管トラブルによって水があふれると、床や壁だけでなく、下の階の家具、家電、衣類などに被害が生じることがあります。この場合は、詰まった配管を直す費用と、漏水によって生じた損害を分けて整理する必要があります。
誰がどこまで賠償責任を負うかは、漏水の原因や管理状況などによって異なります。「上の階から漏れたのだから、その入居者がすべて支払う」といった判断は避け、原因調査の結果を踏まえて対応しましょう。
保険についても、貸主に対する賠償に備える借家人賠償責任保険と、階下の住民の家財など第三者への賠償に備える個人賠償責任保険では、対象となる損害が異なります。貸主側の火災保険や賠償責任保険も含めて、加入している補償を確認することが必要です。
なお、詰まりの除去費用、劣化した配管自体の修理費用、水濡れによる損害などが、すべて同じように保険の対象になるとは限りません。事故が起きたら早めに保険会社や代理店へ連絡し、必要な記録や手続きを確認しましょう。
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費用負担でもめないために、作業前後の状況を記録する
業者には詰まりの場所と原因を報告してもらう
排水管トラブルでは、作業が終わると原因の確認が難しくなることがあります。そのため、管理する側としては、復旧を優先しながらも、業者に作業前後の状況を記録してもらうことが大切です。
- 詰まりや漏水が起きていた場所
- 取り除いた物や、配管内部の状態
- 実施した作業の内容
- 配管の劣化・破損など、設備側の異常の有無
- 作業後の通水確認の結果
- 原因として確認できたことと、推測にとどまること
単に「髪の毛を除去した」という報告だけでなく、どこに、どの程度たまっていたのかまで分かると、入居者にも説明しやすくなります。可能であれば、取り除いた物を処分する前に写真を撮ってもらいましょう。
過去の洗浄・修繕履歴も確認する
排水管の高圧洗浄を実施している場合は、実施日だけでなく、作業した部屋や配管の範囲、不在などで作業できなかった箇所も確認します。「建物全体で洗浄した」という記録があっても、問題の箇所まで確実に作業できていたとは限らないためです。
また、直近に洗浄していたとしても、配管の不具合や新たな汚れの蓄積などによって詰まりが起きる可能性はあります。洗浄履歴は原因を考えるための資料として活用し、それだけで入居者の責任と判断しないようにしましょう。
定期的なメンテナンスについては、排水管高圧洗浄の作業内容や注意点を解説した記事も参考にしてください。
実録｜排水管の詰まりを巡って修理費でもめた事例
管理会社の定休日に、入居者が修理業者を手配
ここからは、私が賃貸営業と物件管理に携わっていた頃に経験した、排水管トラブルのお話をご紹介します。舞台となったのは、勤務先が保有する、当時築20年ほどの鉄筋コンクリート造の賃貸マンションでした。
ある部屋に新しい入居者が入り、しばらくたった頃、定休日明けの会社に連絡が入ります。内容は、「昨日、浴槽の排水が詰まり、会社に電話したものの休みだったので、自分で業者を呼んで直してもらった」というものでした。
入居者の説明によると、作業した業者から「長年の汚れが蓄積したことが原因なので、費用はオーナーが負担するべきだ」と言われたそうです。請求された修理費用は3万円でした。
しかし、その時点ですでに作業は終わっており、私は詰まっていた物や作業前の状態を確認できませんでした。当時はそのまま貸主側で費用を負担したのですが、原因や作業内容を十分に確認しないまま判断した点は、振り返ると反省が残ります。
修繕記録を確認すると、半年前に高圧洗浄を実施していた
その後、物件の修繕記録を確認すると、半年前に全室の排水管高圧洗浄を行っていたことが分かりました。私はこの頃、物件管理の担当を引き継いだばかりで、過去の作業履歴を十分に把握できていなかったのです。
もちろん、半年前に洗浄したからといって、今回の詰まりが必ず入居者の責任になるわけではありません。ただ、「長年の汚れが原因」という説明をそのまま受け入れる前に、洗浄した範囲や業者の作業報告を確認する必要がありました。
そこで後日、入居者立会いのもとで水回りを確認させてもらいました。浴槽や洗面台の周囲には髪の毛が残っていたため、排水口の清掃方法を説明し、再び不具合が起きた場合は、案内する指定業者へ連絡してもらうことにしました。
数か月後、今度は洗面台の排水が詰まる
それから数か月後、同じ入居者から再び連絡がありました。今度は洗面台の排水が詰まり、指定業者に対応してもらったところ、「原因から考えると入居者負担になる」と説明され、その費用負担に納得できないとのことでした。
幸い、業者がまだ現地にいたため、私もその場に向かいました。そして入居者と一緒に作業の状況を確認すると、器具に絡み付くほど大量の髪の毛が排水部分から取り出されました。
今回は、何が詰まっていたのかを、その場で業者と入居者とともに確認できました。清掃状況や業者の説明を踏まえて話し合った結果、このときの作業費用は入居者に負担してもらうことで解決しました。
また、浴室の排水口も確認すると、目皿に髪の毛がたまっていたため、その場で取り除き方を改めて説明しました。費用の話だけで終わらせず、同じことを繰り返さないための案内も必要だと感じた出来事です。
初回の業者について聞いた話と、確認できた事実
この話し合いの中で、入居者からは、前回依頼した業者に「オーナー側の原因ということにしましょう」といった趣旨の提案をされた、という説明もありました。
ただし、これはあくまで入居者から聞いた話であり、私自身がその業者の発言を確認したわけではありません。初回の詰まりの原因についても、作業前の状態を確認できていない以上、後から断定することはできませんでした。
この経験で強く感じたのは、費用負担に関する説明だけを聞いて判断せず、原因や作業内容を確認できる状態をつくることの大切さです。初回から写真や報告書が残っていれば、もう少し整理して話を進められたと思います。
再発防止には、清掃方法と緊急連絡先の案内が大切
入居者が行う日常の手入れを具体的に伝える
「排水口を清潔にしてください」と伝えるだけでは、どの部分を、どのように掃除するのか分からないことがあります。浴室の目皿や洗面台のヘアキャッチャーなど、入居者が通常の手入れとして扱える箇所を、設備に合わせて案内するとよいでしょう。
髪の毛やごみを取り除く、油や固形物を流さないといった基本に加えて、外してよい部品と分解してはいけない箇所も説明します。薬剤を使用する場合は製品表示と設備の取扱説明書に従い、異なる薬剤を混ぜないことも大切です。
同じ場所で詰まりが繰り返される場合は、清掃の案内だけで済ませず、配管の勾配や劣化など建物側の問題がないか、業者に調べてもらう必要があります。
休日・夜間を含めて、実際につながる連絡先を用意する
今回の出来事をきっかけに、私は通常の管理窓口につながらない場合の連絡先も、契約書などで案内するようにしました。当時は、定休日の異なる指定業者を複数記載する方法を取っていました。
ただ、連絡先を載せるだけでは十分ではありません。現在の管理体制に合わせて、夜間・休日に受け付けられるのか、どこまで応急対応できるのか、費用が発生する場合の説明をどうするのかまで、業者と確認しておくことが大切です。
入居者にも、管理会社、緊急受付窓口、指定業者へ連絡する順序を分かりやすく案内します。連絡先が変わったときは、契約書の記載だけに頼らず、入居者への通知や掲示も更新しましょう。
契約時には費用負担の考え方も説明しておく
排水管トラブルの費用については、借主の責任による詰まりと、設備の老朽化などによる不具合を区別して説明しておきます。「排水管の詰まりはすべて借主負担」とするような案内は避け、原因を確認して判断する方針を共有しておくことが重要です。
また、無断で業者を呼んだ場合は一切費用を認めない、といった説明にも注意が必要です。まず指定窓口へ連絡してもらうことを基本としながら、連絡が取れず緊急に対応した場合の報告方法も、あわせて案内しておきましょう。
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まとめ｜排水管トラブルは原因の確認と記録が費用負担の話し合いを支える
賃貸物件の排水管トラブルでは、まず使用を止め、管理会社などへ連絡して被害の拡大を防ぎます。そのうえで、詰まりや漏水が起きた場所、配管の状態、使用・清掃状況などを確認し、修理費の負担を整理することが大切です。
私が経験した事例でも、初回は原因を確認できないまま費用を負担した一方、再発時には業者と入居者と一緒に状況を確認できたことで、費用負担の話を進められました。修理を終わらせることに加えて、後から説明できる記録を残すことが、管理する側にとって重要な仕事になります。
日頃から清掃方法と緊急連絡先を案内し、洗浄・修繕の履歴を残しておくことも、トラブルの予防と早期解決につながります。排水の流れが悪いなどの兆候があれば、完全に詰まる前に相談してもらえる関係をつくっておきたいところです。
この記事では一般的な考え方と管理現場での経験を紹介しています。個別の費用負担や賠償責任は、原因、契約内容、当事者の対応などによって異なり、保険の適用も加入内容によって変わります。判断が難しい場合は、関係資料をそろえて保険会社や弁護士などに確認してください。
