収益物件の運用を行っていると、時として非常に厄介な入居者に遭遇することがあるものです。
「賃料を払わない」「毎晩仲間を呼んで酒盛りをする」などそのパターンは実に様々ですが、彼らが大家さんにとって『非常に迷惑な存在』であることだけは間違いありません。
しかしながら、こうした厄介な入居者の中でも「究極の存在」とも言えるのが、お部屋を勝手に改造したりするといった類の者達です。
なお、賃料の滞納や大きな物音を出す者に対してならば、契約違反による解除も容易ですが、「知らぬ間に部屋を改造されていた場合」や「造作を行って退去時に買取請求をしてくる」といったパターンについては、一般の大家さんにはなかなか対処しきれないことも多いでしょう。
そこで本日は「賃貸物件の改造等について考えます！」と題して、お部屋への改造や造作の設置を行う入居者への対抗策を解説してまいります。
建物の改造
まず最初に取り上げるのは、「物件を勝手に改造するタイプの入居者」についてとなります。
近年ではＤＩＹも大いに流行っておりますし、建築関係の仕事をしている入居者の中には、勝手に物件内の内装に手を加えてしまう者も意外に少なくありません。
一般的に賃貸借契約書には、禁止事項として「貸主の承諾なくして、物件の改造・改築を行わないこと」という条文が記されていますが、
時にはこうした文言が入っていない契約書を使用している管理会社も存在しますので、この点には充分に注意が必要です。
但し、たとえ「改造禁止」の条文が入っていなくとも入居者は物件オーナー様に対して『原状回復義務』を負うことになっていますから、「壁を壊す」など大規模な改造がなされた場合には退去時に修繕させることができます。
また、状況次第で無断改造行為は器物損壊などの罪に問われる可能性もありますから、悪質な場合には弁護士などに相談の上で告訴することも視野に入れるべきでしょう。
なお、大掛かりな改装工事を行っている場合には、専有部分に踏み込まなくても異変に気付くことができる可能性も高いですから、金槌の音や電気工具を使用して気配があれば、まずは問い質してみるのが得策です。
ちなみに、オーナー様が改造工事が行われていることを知りながら、これを黙認していたと判断されるケースでは、裁判にて不利な判決が出る可能性もありますので、
異変に気が付いた際には「改造を承諾するつもりはないく、原状回復を求める」という意思表示をしっかりと行うことをお勧めいたします。
造作の設置
物件の改造については前項の解説通り、それ程苦労なく対処が行えることと思いますが、より厄介なのが物件に造作を設置する者達です。
基本的に造作と言うと、店舗物件などの自動ドアや厨房の設備などを連想してしまいますが、居住用物件における「エアコンの設置」や「通常の畳を琉球畳などへ変更」した場合にも、造作と判断されるケースがあります。
もちろん、退去の際にこうした造作を撤去してくれるのであれば何も問題はないのですが、大家さんを悩ませるのは入居者が「設置した造作を買い取れ」と言って来た場合です。
さて、このようなお話をすると『どうして大家が造作を買い取る必要があるのだ』と思われるでしょうが、実は法律上一定の条件が揃った場合に「貸主は借主の造作買取請求を拒めない」と定めています。
なお借地借家法の規定を見てみると、オーナー様への造作買取請求ができるケースは「大家さんの許可を得て造作を設置した場合」と記されていますから、まずは『不用意に造作を設置して良いという承諾を入居者に与えない』ことが重要でしょう。
但し判例などを見てみると、設置する造作が建物の価値を向上させるケースでは、オーナー様の承諾がない造作についても買取請求を認めた例がありますから、異変に気付いた際には早めに対処するべきです。
ちなみにエアコンについては、量販店で売られている壁付けタイプのものは「造作とみなさない」との判例が大勢を占めていますが、天井に埋め込むビルトインタイプは造作と判断される可能性が高いでしょう。
そこでお勧めの対抗策が、賃貸借契約書の中に「借主は貸主に対して造作の買取請求を行わないこととします」という一文を入れておくことです。
借地借家法では、賃貸借契約における造作買取請求を行わない旨の特約を認めていますから、この特約は法的にも有効なものとなります。
これならば入居者から造作設置の承諾を求められることはありませんし、退去時に買取請求を受けることもないでしょう。
また既に入居済みで、取り交わした契約書に「造作の買取請求禁止」の文言が入っていない場合には、更新の際など覚書を取り交わしておけば後々のトラブルを回避することができるはずです。
※覚書の書き方については「念書と覚書について解説致します！」の記事をご参照ください。
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建物の補修
そして最後に解説させていただくのが、建物の修繕絡みのトラブルとなります。
なお、「修繕のトラブルと言われてもピンッと来ない！」という方も多いと思いますが、一般に使用されている賃貸借契約書には「建物の自然損耗については貸主が修繕義務を負う」との文言が入っているものです。
そこで悪意ある入居者は、この文言を楯に「畳替えをして欲しい」「壁紙を張り替えて欲しい」などの要望を大家さんに突き付けて来るケースがあるのです。
また確かにネットで検索を掛けると「長年住んだお部屋については、入居者が大家さんに畳の表替えやクロスの張り替えを請求できる」といった記事を見掛けることがありますが、これは『誤った知識』と言わざるを得ません。
過去の判例を調べてみても、畳替え請求に対して「大家さんに畳替えをせよ」と命じた例は殆ど存在しないばかりか、
「雨漏りを修繕して欲しい」という訴えに対しても、『台風などの時には雨が漏るが、通常の雨では雨漏りしない状況なので大家には修繕義務は無い』という判決まで下っているのです。
もちろん、修繕を行わなければ「物件を借りている意味がない」という状態（常に雨漏りしている、扉が開かない等）であれば、オーナー様の修繕義務が発生しますが、
「見た目が悪い」「少々使い勝手に問題がある」程度の不具合であれば『修繕義務は生じない』というのが正しい解釈となるでしょう。
但し、賃借人が更に悪質なケースでは「自分で修繕を行い、その費用を大家に請求して来る」といったケースや、「賃料の減額請求の訴訟を提起する」等の厄介な手段を講じ来る者もおりますので、こうした際は迷わず弁護士などに相談するのがお勧めです。
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賃貸改造まとめ
さてここまで、「賃貸物件の改造」という手段で収益物件のオーナー様を悩ませる厄介な入居者への対処法を解説してまいりました。
ある日突然、入居者による改造や造作の設置の事実が発覚した場合には、「どうして良いものか」と頭を抱えてしまうのが当たり前ですし、
言葉巧みに造作の設置許可や不当な修繕工事を求められた際には、納得がいかないまま「ついつい承諾してしまう」こともあるはずです。
もちろん、ここまでお話しして来た通り、こうしたケースでは法的に物件の改造や造作の設置を承諾する義務はありませんし、不要な修繕を行う必要もないのですが、一度「うん」と言ってしまうと立場上なかなか撤回し辛い状況となってしまいますから、万全の知識を身に付け「毅然とした対応」を行いたいところでしょう。
ではこれにて、「賃貸物件の改造等について考えます！」の知恵袋を閉じさせていただきたいと思います。