保有している不動産が借地権付きの建物であった場合には、『更新料』や『建替え、譲渡承諾』等、実に多くのお悩みが頭をもたげて来るものです。
なお、私の経験上こうした「借地権のお悩み」の中でも特に相談件数が多いのが『名義』に係わる問題であるように思われます。
そこで本日は「借地権と名義に関する知識をお届けいたします！」と題して、何かとトラブルの種になる借地の名義について解説をしてまいりましょう。
借地権と名義の関係
さて冒頭にて、「借地権と名義について」とお話しいたしましたが、借地に係わる名義には主に2つのパターンが存在しているかと思います。
まず1つ目は、借地権の対象となっている土地に建つ「建物の名義」に関する事項であり、これを言い換えれば『建物の所有者に関する問題』となるでしょう。
一方、2つ目の問題となるのは借地権の根拠となる土地の賃貸借契約における契約名義人に関するものであり、こちらは『借地契約の貸主・借主の問題』と言い換えることができるかと思います。
このように一口に「借地権に関する名義」と言っても様々なパターンがある上、これらの問題は互いに深く絡み合った関係にあるため『借地の問題はややこしい』などという言われ方をされてしまうことも多いようです。
そこで本項では、まず「建物の所有者に関する問題」と「借地契約の貸主・借主の問題」の関係性について紐解いて行きましょう。
本ブログではこれまで、「借地権とは？わかりやすくご説明いたします！」、「底地オーナーが知っておくべき知識をお届け！」など借地に関する様々な記事をお届けしてまいりましたが、これらをお読みくだされば『借地権は非常に強い権利』であることがご理解いただけることと思います。
例えば地主が地代を値上げしようとしても、その値上げに正当性がなければ絶対に認められることはありませんし、仮に地主が対象の土地を利用したい事情があったとしても、そう簡単に借地人の追い出しを行うことはできません。
また、無理にこうした行為を行えば、地主は裁判所から「相当価格で借地権を買い取れ」といった命令を受けることになりますから、地主から見れば『これはなかなかに厄介な権利』と言えるでしょう。
しかしながら、借地権がここまで強固な権利となっているのは「適切な借地契約」と「契約者名義（借主名義）の建物」という2本の柱の存在があってこそのお話となります。
もしも借地契約なしに建物を建てていれば、それは単なる不法占拠になってしまいますし、借地契約が存在していても、建物が無ければ借地権者は第三者に対抗できないのがルールとなっていますから、どちらが欠けても大きな問題が生じてしまう訳です。
もちろん、通常はこの2本の柱が揃っているのが当たり前なのですが、長年生活を続けていると、いつの間にかそのバランスを欠く様々な事態が発生することもあります。
例えば、「借地権を売りたいと考えた際」には建物の所有権移転（名義書き換え）をしなければなりませんが、地主の許可なくこれを行えば『借地契約に違反した』と判断され、最悪の場合には契約解除という憂き目に遭ってしまうでしょう。
よって売却をする際には、地主に相当の金銭（譲渡承諾料＝建物の名義書き換え料）の支払いを余儀なくされることになる訳です。
このように「借地権者が知らず知らずの内に名義に係わる2本の柱のバランスを自ら崩してしまうこと」は意外に少なくありませんから、次項ではケースごとの問題点と、その解決方法などを解説して行きたいと思います。
借地契約をそのままに建物の名義を変える場合
前項でも少々触れましたが、「借地契約の借主の名義」と「対象地に建つ建物の名義（所有者）」が異なってしまうパターンは多くの危険を伴います。
よって借地権の売買（建物の売買・所有権移転）に際しては、地主に対してそれなりの承諾料を支払って譲渡承諾(契約上の借主の名義変更)を得なければなりませんが、建物の所有者変更は売買のみで起こる訳ではありません。
例えば借地権者の親が高齢になり、建物も古くなって来たので、息子が資金を出して建て替えを行った場合には「建物の所有者（名義人）が息子になってしまう」のが通常です。
※資金を出して者以外を所有者にすると、贈与として扱われます。
もちろん建て替えを行う際には、地主さんに建替えの承諾料を支払うことになりますが、建物の名義が息子に変わることを伝えずに建築を行い、後からこれが発覚してトラブルに発展することも珍しくはないのです。
更には、事前に建物の名義人が変わることを地主さんに伝えていても、「建物の名義変更＝借地権の譲渡」だと言われ、譲渡承諾料と建て替え承諾料をダブルで請求されるパターンも少なくありません。
さて、このようなお話をすると「それはちょっと酷いのでは？」とお思いになられるかもしれませんが、実際の判例を見ても「譲渡承諾料を地主に払うべし」という判断が下っているケースが殆どとなっているのです。
こうした事情から借地権付きの建物を建て替える際には、その名義人（所有者）が誰になるのかをしっかりと考えておく必要が出て来ます。
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建物の名義はそのままに契約者を変更する場合
続いてご紹介するのは、建物の名義（所有者）は変えず、借地契約上の借主のみを変更するケースとなります。
借地権の契約は20～30年という長期に渡るものが殆どですから、自身(借地権者)が高齢となった場合には更新に当たって「契約の名義を自分の子供にしたい」と思われる方も多いことでしょう。
また、地主さんにこうした契約者変更の相談をした場合、すんなりと許可が貰えるケースも多いですし、承諾を受けている以上は契約を解除される心配もありません。
但し、ここで注意が必要なのは、地主さんが土地（底地）を第三者に売却してしまった場合となります。
土地を売った地主さん的には、自身が契約者変更の許可を出している訳ですから、これを理由にした契約解除ができないのは当然ですが、後から土地を買った者にしてみれば、以前にどんな経緯があったにしろ「建物の所有者」と「契約者の名義」が違っていれば、異論を挟む余地は十分にあるのです。
そして法律上、このような状態の借地権は「第三者への対抗力がない」と判断されてしまいますから、最悪の場合、新しい地主さんから契約の解除を迫られることになるでしょう。
更に、借地権の契約書の名義を変更することは税法上も贈与とみなされる可能性があります。
もちろん、これを回避する手続きもありますが、それを知らずに安易に契約名義を変更してしまうと「思わぬ課税を受ける可能性がある」のです。
さて、ここまでのお話で契約名義の変更が思わぬトラブルを引き起こす可能性があることをご理解いただけたことと思いますが、それでも「契約者を変えたい」という願いを捨てきれない方もおられるでしょう。
そこでご提案したいのが、「親」と「子供」の連名で、借地契約を結ぶという方法です。
これならば土地を第三者に買われてしまった場合も、法的な対抗力を有することができますし、親御さんの身に何かあった場合も安心感がありますよね。
但し、連名であっても「借地権の半分が贈与された」と解釈されますから、税務上の対策は必要ですし、連名となる者の１人が亡くなり、他の親族が建物の所有権を相続してしまった場合には『揉め事に発展する可能性』もありますので、借主の名義を連名に変更する際には充分な話し合いを行った上で実行するべきでしょう。
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借地権と名義まとめ
さてここまで、「借地権と名義」というテーマでお話をしてまいりました。
「借地権の話題になると、やたらと名義が・・・というお話が出て来て混乱してしまう」という読者の方々からのご意見が多かったもので、今回は知識を整理する目的で記事を書いてみました。
また、「借地権は保護された盤石な権利」とお考えの方も多いでしょうが、一歩間違えると取り返しが付かない事態にもなりかねないのが借地権の特徴でもありますから、是非ご注意いただければと思います。
ではこれにて、「借地権と名義に関する知識をお届けいたします！」の記事を締め括らせていただきたいと思います。