マイホームを購入するとなれば、「建物の耐震性は？」「駅からの利便性に、周辺の治安は？」など実に様々なことが気になって来るものですよね。
なお、売買契約の前に行われる重要事項説明においては、生活するに当たって「問題となり得る事柄」については説明するのがルールですが、数ある説明事項の中でも、不動産業者が「説明するか、否か」「どのように説明すべきか」という点で最も頭を悩ませることとなるのが、「嫌悪施設」と呼ばれるものとなります。
そこで本日は、マイホーム購入時に非常に気になる「不動産の嫌悪施設」についてお話ししてみたいと思います。
嫌悪施設とは
嫌悪施設とはその名の通り、「人間が嫌悪感を示す施設」を指す言葉となります。
また、宅地建物取引業法が定める重要事項説明のルールでは、「存在を知っていれば物件を買わなかったであろう事実は、説明するべし」と定めていますから、たとえ物件から一定の距離を置いて存在している施設であっても、内容によっては「告知義務あり」と判断されるケースがあるのです。
但し、「どんな施設が嫌悪施設に当たるか？」という点や、「どれくらいの距離があれば気にならないのか？」といったことについては、『人それぞれな部分』がありますから、これを定義するのはなかなか難しいものがあります。
そこでまずは、一般的に重要事項で説明されることとなる代表的な嫌悪施設の例を挙げてみたいと思います。
公害・騒音系の施設
主に「幹線道路」や「線路」、そして「工場」や「作業所」などの施設がこれに当たるかと思います。
マイホームの側に騒音、振動、粉塵、臭気などが発生する施設があるのならば、購入前に知っておきたいと思うのは当然のことですよね。
なお、公害系の嫌悪施設の中には地下水の汲み上げにより将来的に地盤沈下が発生する可能性がある施設や、工場に物品を搬入するトラックの通行が激しいなどの事象も、これに含まれることとなります。
教育に悪い、品位に係る施設
風俗店やパチンコ屋、暴力団事務所などがこれに当たります。
これから新しい地域で子育てを始めようと考える方にとっては、こうした施設の存在は非常に気になる問題となりますよね。
また、こうした施設があることにより、物騒な事件が起こる可能性も否定できませんので、やはり購入前に説明を受けておきたいところです。
不快感を感じる施設
こちらが最も判断に苦しむことになる、気分的に不快感を感じる施設となります。
お墓や火葬場などが代表的なものとなりますが、個人の持つ「宗教観」や「考え方」にもかなり左右されますので、『説明するか否か』の判断は非常にデリケートなものとなるでしょう。
なお、トラブル回避を第一に考える不動産会社においては、お稲荷さんや神社、病院や古戦場なども嫌悪施設として説明しているようです。
もちろん敷地内にお稲荷さんや井戸があれば、これは絶対に説明するべき事項となりますが、「近隣にあるだけで嫌悪施設扱い」というのは『如何なものだろう？』と思ってしまうのは私（管理人）だけでしょうか。
このように嫌悪施設の中には「必ず説明すべきもの」が存在する反面、「説明をするか否かが微妙な施設」も多い上、説明の方法などについても具体的取り決めやルールが存在する訳ではありません。
また、こうした性質のものであるだけに、後々訴訟などに発展した場合でも「説明がなかったこと」を理由に必ずしも勝訴できるとは限りませんから、買い手は「どのような施設があると気になるのか」を購入意思決定前に整理し、自らそれらの施設の存在を発見できるスキルを身に付けておくことが重要となるのです。
隠れた嫌悪施設たち
さてここまで、不動産業界ではお約束ともなっている代表的な嫌悪施設をご紹介してまいりましたが、後々トラブルを引き起こす可能性のある施設はこれだけではありません。
そして、こうした施設の多くが一見しただけでは問題を引き起こすようには見えない「隠れ嫌悪施設」とも呼ぶべきものとなりますから、経験の浅い不動産屋さんではその危険性にさえ気付かないことも多いのです。
そこで以下では、隠れ嫌悪施設の一例を見て行くことにいたしましょう。
時期や時間帯限定の嫌悪施設
工場や作業所が物件の近隣にある場合には、騒音等の発生に警戒すべきである旨は既にお話しいたしましたが、これらの施設の中には「見た目では判断が付かないもの」や「時期・時間帯限定で騒音等を引き起こすもの」も存在しています。
例えば、一見通常の民家に見える一戸建てが実は工房であったり、「日中だけ操業する工場」だと思っていたものが、繁忙期には24時間体制で稼働するなど様々なパターンがあるものです。
通常、物件の下見に行くのは土日や休日の日中になることが多いと思いますが、購入の意思決定を行う際には、「夜間」や「平日」など時間帯を変えて騒音等の確認をするべきでしょう。
また時期的な問題については、確認に行く時間を変えるだけでは気付くことができませんから近隣住民に聞き込みを行うことも重要です。
児童施設や学校
「えっ？学校などはむしろ住環境のプラス要因なのでは？」と思われるかもしれませんが、実は物件購入後にクレームになることが意外に多い施設となります。
まず問題となりやすいのが、登下校や運動会などのイベントに伴う騒音等の問題です。
通学路に面した物件ともなれば毎朝・毎夕、大騒ぎしながら登下校する生徒の声を聴きながら生活をしなければなりませんし、少々素行の悪い中学・高校などでは、空き缶を道路に放置したり、タバコの吸い殻を敷地に投げ込まれたりといったトラブルも発生するでしょう。
また、夏休みともなれば早朝からラジオ体操の音楽が大音響で流れる可能性があることも覚悟しなければなりませんし、運動会の時期には練習も含め、かなりの騒音が発生するはずです。
更には幼稚園などの場合、周辺の道路にズラリと「送り迎えの自動車」が並ぶことが珍しくありませんし、これらの車両によって『自宅への出入りや車庫入れが困難になる』というケースも考えられます。
そして、頭に血が上って保護者に注意をしたところ、揉め事に発展してしまったという事例が現実に存在しますから、これはなかなかに困った問題と言えるでしょう。
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神社・仏閣
こちらも「環境的にはプラスなのでは・・・」と思える施設ですが、そうとばかりは言い切れません。
日数は限られるでしょうが、お祭りや縁日、盆踊りや初詣など、様々なイベントが行われ、御神輿などの日には「自宅から車を出すことさえできない」といったトラブルも耳にいたします。
また初詣で多くの参拝者が見込まれる寺社仏閣では、正月から1月末まで周辺の道路に路上駐車車両がズラリというケースもあるようです。
なお、近隣に新興宗教の施設などがある場合には、更なる注意が必要となります。
毎週日曜日に礼拝などのイベントを行う宗派も少なくありませんから、多くの信者が家の前を行き来することになりますし、稀にではありますが、社会的に危険な教義を掲げる団体も存在しますので注意が必要です。
公園・広場
またまた「通常は好感度が高いはずの施設」の名前が上がってまいりました。
もちろんマイホームの近くに広場や公園があれば、抜群の解放感を味わうことはできるのですが、夜ともなれば不良たちの溜り場となるケースも少なくありません。
また森や林がある場合には、そこが犯罪の舞台となったり、自ら命を絶つ方の最後の地に選ばれることもあるでしょう。
更には、学校と同じく早朝のラジオ体操の騒音に、土日は多くの家族連れで賑わうこととなり、路上駐車やゴミの問題に悩まされる可能性もあります。
飲食店
自宅の近くに飲食店があれば「何かと便利」に感じるものですが、「あまりに距離が近過ぎる」のは問題です。
また、「1階に飲食店が入っている分譲マンションのお部屋は買わない方が良い」といったお話を耳にしたことのある方もおられるかもしれませんが、これはなかなかに的を射た格言といえるでしょう。
大手の飲食チェーンやファミリーレストラン等ならそれ程の問題はないはずですが、個人経営の居酒屋やレストランなどが同じ建物内やお隣りにある場合には害虫等の被害を受ける可能性が高くなります。
また飲食店が入っている物件は、退去後も「居抜き」で貸しに出されるケースが多いため、その後も『代替わりしながら飲食店が借り続ける可能性』も充分にあるでしょう。
そして、新たに入って来たテナントがカラオケや、大音量で音楽を流すタイプの業種であった場合には、住環境が悪化することは必至でしょうから、飲食店に近過ぎる物件については注意が必要なのです。
バイク置場、バイクショップ
もちろん「全てのバイク置き場やバイクショップが・・・」という訳ではありませんが、これらの施設がクレームの原因となるケースは意外に多いものです。
バイク置場では、冬場に暖気するエンジン音が聞こえることも多いでしょうし、空ぶかしをする不届き者も少なくありません。
また、大手のバイクショップならともかく、チューニングショップなどでは改造マフラーの大きな音が響き渡りますし、出入りしている人間も厄介なタイプが多いという話も耳にいたします。
困った方々
これを施設と言ってよいのかは疑問ですが、ワイドショーなどでお馴染みの騒音おばさんや、ゴミ屋敷が近隣に存在するのも大きな問題です。
また、見た目からは気付き辛いのが猫を大量に飼育していたり、野良猫に餌付けをしている『猫屋敷』や、伝書バトを趣味にしている方の「ハト屋敷」となります。
どちらも害虫や悪臭の問題が発生する可能性が高いですし、ハトに関しては時折小屋から解放されることがあるため、近隣にフン害が及ぶこともあるでしょう。
一方、近隣問題で特に注意が必要となるのが暴力団の組長等の自宅についてです。
もしもこれが「組事務所」であるならば、警察で所在の確認が可能なため、不動産業者も調査で存在を知ることができるのですが、自宅となると人権保護の観点から情報を提供して貰えない可能性が高くなります。
ちょっと立派な普通の住宅だと思っていたら、「毎朝組員がお迎えに来る」といったシャレにならないトラブルも現実に発生しています。
競輪・競馬場等の施設
そして意外にトラブルとなることが多いのが、競輪場や競馬場といったギャンブル関連施設の問題です。
「教育に悪い、品位に係る施設」の項でお話しした『パチンコ店とは何が違うの？』と思われるかもしれませんが、レースが開催される土曜・日曜ともなれば、こうした施設には柄の悪い方々が大挙して集まって来ます。
そして幸運の女神から見放された方々は、お金を節約するために「次の駅まで徒歩で移動する」ことも多いですから、施設の周辺はもちろん、その移動経路に面しているお宅でも毎週オジさんの川が家の前を流れて行くことになる訳です。
また、中には酔っぱらっている方も少なくありませんから、住民とトラブルに発展するケースも多く、こうした立地に存する物件は避けるのが得策でしょう。
ニアミス事故物件
過去に自殺や殺人事件、孤独死などがあった物件は「事故物件」としての扱いを受け、当然ながら重要事項の説明に際して告知がなされることになります。
しかしながら、事故が発生した物件の「お隣」、分譲マンションの「上下階」などにある物件については、稀に告知を行わない業者もいますし、これが「隣の隣の部屋」となった場合にはかなりの確率で告知をスルーされることになるはずです。
更に、マンションの敷地内や共有部分で発生した自殺などについては、完全に説明をスルーされることも珍しくありません。
もちろん、こうした事実を知らずに物件を購入してしまい、損害賠償を求めた訴訟を起こした場合には、あなたの主張が認められる可能性もありますが、できることならば事前に情報を得て、こうした物件を回避したいところですよね。
現在では、事故物件サイトなども市民権を得ていますから購入希望者自身である程度の調査を行うことは可能ですが、世間に知られていない情報も多いので、近隣での聞き込み等の作業は極力行っておくべきでしょう。
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嫌悪施設まとめ
さて、ここまで見て来たように、「一見して問題のなさそうな施設」や「むしろ住環境にプラスに働きそうな施設」が、後々大きな問題を引き起こすケースは意外に少なくありません。
よって、物件の購入意思を決定する前には、近隣への聞き込みはもちろん、休日や夜間の様子を見に行くなど、想像力をフルに活用しての『危険な臭いを感じ取る努力』が必要となるでしょう。
気が付かなかったでは済まされない「隠れた嫌悪施設」に注意しながら、夢のマイホームを手に入れていただきたいものです。