近年、賃貸物件の管理を行っていて『急増しているように思える』のが、「原状回復工事に伴う敷金返還トラブル」です。
一昔前までは、不動産屋さんに言われれば、言い値で原状回復費用の支払に応じる入居者さんが多かったようですが、インターネットが普及し、自由に情報を得られる現在ではすんなり請求金額を受け入れてくれる方も少なくなりました。
確かに不動産屋さんの中には、敢えて法外な修繕費を入居者に請求して「工事業者からバックマージンをもらおう」と考えている者もおりますから、これはこれで結構なことなのですが、
中には正当な請求であるにも係らず、聞きかじった中途半端な知識で「不等請求だ！」と言い張る方もおられるので、管理会社としては非常に頭の痛いところです。
そこで本日は、管理人が実際に経験した賃貸原状回復トラブルの体験記をお届けしてみたいと思います。
では早速、原状回復トラブルレポートを見て行きましょう。
問題ある借主との退去立会い
今回のお話の舞台となる物件は、私が賃貸管理を担当している築18年、木造2階建ての1ＤＫ、世帯数10戸のアパートです。
なお、以前は別の不動産屋さんが管理を請け負っており、2年前から当社へと管理会社が変更されたため、私自身「入居者の方とは殆ど顔を合わせたことがない」という状況でした。
そんな中、2階の一室の入居者から退去予告の連絡が入ります。
なお、賃貸管理の業務を行なっていれば、初対面の入居者と退去立会いに臨むこともザラにあるのですが、今回の入居者は少々「訳あり」な人物となります。
実は以前から、それ程騒いでいるとは思えない隣室の入居者の生活音が煩いとクレームを入れて来たり、入居後数年なのにも係らず、大家さんの負担で畳の表替えをするよう要望を出して来るなど、「少々困ったちゃん」なお方だったのです。
こうした経緯から『これは一筋縄では行かないのでは・・・』と想いながらも、退去立会いに臨みます。
ちなみに私の会社では、退去の業務を少しでも簡略化するために、立会い時にリフォーム業者を同伴させるようにしており、その場で見積もりを完成させ、敷金返還の交渉まで現地でやってしまうのが流儀です。
そしてこの時も、リフォーム業者さんと共にお部屋を訪れていました。
さて、約束の時間となったのでお部屋のチャイムを押しますが入居者は不在のご様子です。
そこで慌てて入居者の携帯電話に連絡を入れてみると、「30分遅れる」とのことでした。
『遅れるなら電話くらいして来い！』、内心そんな文句を言いながら、嫌な予感が増大して行くのを感じます。
そして入居者が現れ、玄関を開錠しますが室内はなかなかに荒れている模様です。
但し、全体的に汚れてはいるものの破損などは少なく、タバコのヤニが染み込んだクロス(壁紙)の処理が交渉のメインとなりそうでした。
そして契約書上は、「タバコによるクロスの汚損は全額、借主の負担」と謳ってありますから、問題なく壁紙の交換費用を請求できるはずなのですが、これを説明しても入居者はなかなか納得してくれません。
その上、「テレビで払う必要がないと言っていた！」「クロスの交換費用は賃料に込みと考えられるはずだ」「オレは3年間で、200万円以上の賃料を払っているんだ！」など、中途半端な知識で駄々をこね続けます。
『こいつ、面倒くさい奴だ！』、そう確信した私はここで一気にまくし立てることにしました。
「でも、契約した時には、タバコによる汚れが入居者の責任であることを承諾していましたよね」
「大家さんの立場になって考えてみてください、自分が同じことを言われて納得できますか？」
「約束を守らないのって、人としてどうなんですか？仮に自分の子供がここに居ても、同じことが言えますか？」
この連続攻撃に遂に入居者も折れ、クロス交換費用を負担することに同意するのでした。
『とりあえず、何とかなった・・・』と胸を撫で下ろして会社へと戻る管理人でしたが、翌日には入居者からの反撃が始まります。
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借主の反撃
最初の反撃は、本人からの電話連絡でした。
借主曰く「消費者センターに連絡したら、やはりクロスの交換代金は払わなくよいと言われた」と自信満々の様子です。
そこで私は「そんなことがあるはずがない、クロス交換の特約があることをちゃんとお話ししたのですか？」と問い返すと、相手は返事に詰まってしまいます。
そこでダメ押しとばかりに「消費者センターの担当者名を教えてもらえれば、私が直接相談しますよ！」と伝えると、電話が切れてしまいました。
その後、1週間程は何事もありませんでしたので「ようやく納得してくれたのか・・・」と思っていたのですが、突然、私の会社に内容証明が届きます。
差出人は入居者本人であり、内容的には「壁紙交換費用の支払には承服しかねる」とのことです。
これには流石に頭に来てしまったので、「お返しに」とばかりに内容証明を送り返し「原状回復費用の請求金額が正当なものである理由」を書き連ねます。
そして再び、相手方からリアクションのない期間が1週間程続きますが、今度は弁護士を名乗る者から私宛に電話が掛かって来ます。
突然の弁護士から電話には少々ビビりましたが、とりあえずは落ち着いてお話を聞くことにしました。
弁護士曰く、「判例などを見れば、今回のタバコの汚損による壁紙の貼り替えを求める特約は[借主にとって極端に不利な契約内容である旨]を条文内で説明していないので無効である」とのことです。
確かにこうした解釈があることは私も知っていましたが、個々のケースにより判断は別れますから、『本当に無効であるか』を確かめるには裁判に持ち込むしかありません。
しかし工事費用は僅か数万円のことですから、調停や裁判になるのは「入居者だって望んではいないはず」です。
そこで、こちらの言い分を伝えると共に、どのような条件なら納得できるのかを問いただしてみます。
すると弁護士は「国土交通省の原状回復ガイドラインによれば[クロスの償却期間は6年]とされているので、最大限に費用を出せても入居期間である3年分(クロス交換費の半額)が上限だ」との条件を提示して来ました。
また話のニュアンスから、「正直こんなつまらない案件は、ごめんこうむりたい」という意図も何となく伝わって来ます。
おそらく弁護士も依頼を引き受けた以上、何か「手土産」がないと入居者(依頼者)を納得させられないのでしょう。
そこで物件オーナー様に連絡を取り、「壁紙の交換費用の半額を請求額とする」ことで納得してもらうことにしました。
こうして裁判になることはなくトラブルは解決されましたが、私的には何となく「負けた感」があり、未だに苦い思い出です。
ただ、入居者も弁護士を使った以上、無料とは行かないでしょうから、もしかするとおとなく全額を負担した方が割安だったのかもしれません。
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原状回復トラブルまとめ
さて、ここまでが私の原状回復トラブル体験記となります。
日々、実務をこなされている方の中には、これ以上のヘヴィなトラブル(本件は原状回復回復のトラブルとしては非常にライトな部類に入る)を経験されている方も多いことと思いますが、こうした仕事は実に後味が悪いものですよね。
私も問題が解決した後で、「立会いの時にもう少し、下から丁寧にお願いしていれば面倒なことにならなかったのでは・・・」とも考えましたが、相手に強気に出られるとなかなか大人しくもしていられない性分であり、自分の未熟さを痛感させる事件でした。
なお敷金返還に関するトラブルは、どんなに揉めても収益に繋がるものではありませんから、意地にならず「落とし所」を正確に見極めることが何より大切なのかもしれません。
ではこれにて、賃貸原状回復トラブルの体験記を締め括られていただきたいと思います。