賃貸物件に付加価値

 

収益物件の運用をされている方にとって「如何に物件の価値を向上させていくか?」という問題は、非常に大きなウェイトを占める課題となるはずです。

また、保有している投資用物件を何もせずに放置していれば、物件はドンドン老朽化していくこととなりますし、周囲では次々と新しい賃貸マンションやアパートが建築されて行くことになるはずですから、これを黙って見過ごせば付加価値どころか『物件の価値はドンドン下落していく結果となる』でしょう。

そして、こうした状況となれば、ライバル物件と渡り合っていくために「外壁の塗り替え」や「オートロック・宅配ボックスの設置」、室内では「テレビや家具などの設備充実させる」など、様々な対抗策を講じて行くべきなのですが、

何をするのにも費用が掛かりますし、「やってはみたけど、効果が今ひとつだった(結果として付加価値を上げることができなかった)」などという事態だけは絶対に避けたいところですから、如何なるアクションを取るべきか頭を抱えておられるオーナー様も多いはずです。

そこで本日は、賃貸物件の付加価値を向上させる方法について、お話ししてみたいと思います。

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如何に他の物件と差別化を計っていくか?

冒頭でもお話しいたしましたが、収益物件を安定的に運営していくには、次々に登場してくるライバル物件と差を付けるための様々な努力を行っていく必要があります。

なお、このようなお話をすると「そうは言っても、古くなった物件は安くするしか方法がないのでは?」というお声も聞えて来そうですが、決してそのようなことはありません。

私が知るオーナー様の中には、昭和40年代築の非常に古い物件ながらそれ程賃料を下げずに満室経営を実現しておられる方もいらっしゃいます。

そして、こうした人気物件に共通しているのが「物件の付加価値を上手に向上させている」という点なのです。

また、一口に「付加価値の向上」といっても様々な方法があり、先に述べたオートロックなど具体的に設備を充実させるという方法から、建物全体の維持管理を徹底するなど、その手法には意外に多くの選択肢が存在します。

ただ、私の経験上で申し上げれば、まず第一に行うべきは『建物全体のメンテナンス』(外壁等の塗り替え、玄関ドアの交換、お部屋のフローリング交換等)であるかと思います。

これに次いで、「オートロックの新設」や「エレベーターの交換」などの『共用部分の設備』、そして優先順位が最も低いのが「お部屋に家具やテレビなどを設置する」といった『室内設備』の充実となるでしょう。

ちなみに『室内設備』を後回しにする理由としては、室内で使用するものはどうしても人の好みがもろに出てしまうため、お金を掛けて物品を充実させても、それ程にはお部屋を探す方の心には「刺さらない」ことが多いからです。

これに対して建物の外観や、お部屋の内装の美しさは、他の物件と比較した際に「非常に大きなインパクトを与える結果になる」ことは、『築年の古い分譲マンションがリノベーションを施すことによって、高額で取引されている例』から見ても疑いがありません。

但し、これまでに挙げた一般的な付加価値向上方法とは、全く異なる方法で競争力のない物件を超人気物件の地位まで押し上げておらるオーナー様もいらっしゃいます。

次の項では、こうした特殊ケースをご紹介してみたいと思います。

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物件の付加価値を更なる収益に繋げる

「建物のメンテナンスでもなく、設備の充実でもない収益物件の価値向上法などあるの?」というお声も聞えて来そうですが、こうした手法は確かに存在します。

具体的な例を挙げれば、私の取引先が運営している「食堂付きワンルーム賃貸マンション」などが、それに当たるでしょう。

「食堂付きって何?」っと思われた方が殆どでしょうが、実はこの取引先の社長さん、元々は飲食畑出身という変わった経歴を持つ不動産屋さんであり、その特性をフルに活かしたのが「食堂付きワンルーム賃貸マンション」でした。

ある時、この社長さんは事業の一環として「一棟ものマンション」を購入したのですが、2階にある元レストランの空店舗がどんなに募集をかけても埋まらず、遂に自ら経営する食堂をオープンしてしまったのです。

そして「ならば、ついでに」くらいのつもりで、物件の居住者に証明書を配り、入居者については定価の半額で一日一回の食事を提供することにしたといいます。

するとこれが大好評を博すこととなり、現在でこのサービスを始める以前よりも1万円近く値上げした賃料設定でも、空室が埋まるようになったと言うのです。

また、この食堂は一般のお客さんに対しもは高い人気を博しており、飲食店経営と賃貸経営の両方で収益を上げることに成功しています。

ちなみに現在では、「別の一棟もの物件を購入して、カフェ付き賃貸マンションを経営しようと仕入れに勤しんでいる」と話しておられました。

さて、このようなお話をすると「このケースは特殊過ぎるのでは?」と言う声も聞こえて来そうですが、

管理人の不動産屋さん仲間の中には、このケースと同様に「インターネットカフェ付き」や「温泉施設付き」、「屋上公園付き」の一棟マンションの運用にて大成功を納めている方もおられますから、これは決して「特殊過ぎる例」ではないように思います。

なお、これらの事例においてまず注目すべき点は、食堂にしろ、インターネットカフェにしろ、付加的に始めたサービスが独立した事業として成功している点となるでしょう。

もちろん、マネをすれば成功するというものでは無いでしょうが、単にお金を掛けるだけの設備投資ではなく、儲かる上に物件に付加価値ももたらす手法を考えて行くという方向性は「大いに参考とすべき」だと思います。

一方、ここまでご紹介して来たいずれの成功例を見ても、付加された施設(設備)に「抜群のインパクト」がある点も見逃せません。

おそらく全国を探しても「食堂付き」や「公園付き」といった賃貸物件は数える程しか存在しないでしょうから、一度物件の紹介を受ければお客様の脳裏には強烈な印象が残るはずです。

また、来店したお客様に物件をご紹介する不動産業者の立場としても、こうした物件は「お客様の気を引く格好の材料」とすることができますから、率先して情報を流すようになるでしょう。

こうして考えてみると、一見「奇をてらったように見えるこれらの手法」には賃貸経営を成功させる要素がしっかりと集約されいることをご理解いただけるはずです。

物件に付加価値を与えることは、色々な意味で非常に難しい選択を迫られることになりますが、綿密な計算の下に時には大胆な選択をしてみることも重要であるのかもしれません。

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収益物件の付加価値まとめ

さて、ここまでお話しして来たように、物件の付加価値を高める方法には様々な方向性があるものです。

建物本体のメンテナンスを行っていくことも非常に堅実な方法ではありますが、不動産投資の既成の枠から一歩踏み出して、事業と投資双方の両立を図ってみるのも面白い選択なのではないでしょうか。

人生は一度きりのものですから、数少ないチャンスはフルに活かして行きたいものです。

ではこれにて、賃貸物件に付加価値を与える運用法をご提案する知恵袋を閉じさせていただきたいと思います。

私のブログが、皆様の不動産投資を成功へと導くヒントとなれば望外の幸いです。