賃貸物件の運用を行う地主さんや不動産投資様にとって、地震や火災などの「災害」は非常に大きなリスクとなります。
なお、火災については『普段から消防設備の点検を行う』などの備えが非常に重要となりますが、健全な賃貸経営を行う上で忘れてはならないのが「消防法に対する理解を深めておくことである」と言われています。
そこで本日は「消防法！不動産投資家が知っておくべき知識をお届け！」と題して、物件運営には欠かせない消防点検や消防設備等に係わる法律ついて解説させていただきたいと思います！
消防法とは？
ではまず最初に、「この消防法という法律がどのようなものであるか」という点からご説明を始めましょう。
消防法が施行されたのは1948年という戦後間もない時期であり、戦時中の空襲で火災の恐ろしさを「これでもか」と味わった先人たちにより、作り出された法律となります。
そしてその目的は、「火災や地震といった災害から国民の生命と財産を守ること」を第一義としており、何度も改正を繰り返しながら私たちの生活を守ってくれているのです。
なお消防法は全46条から成る法律であり、その条数の少なさから「甘く見られがち」ではありますが、その内容は大変に難解な上、違反を犯した場合には非常に重い責任を問われることになるため、決して気を抜くことはできません。
特にアパートや賃貸マンションの物件オーナー様、ビル管理を行っている者にとっては、
消防法上のちょっとした「解釈の誤り」や「知識の不足」が致命打となることもあり得る
ので、しっかりと知識は身に付けておきたいところでしょう。
但し、消防法を隅から隅まで極めるのは非常に時間と労力の掛かる作業となりますし、この法令で定めらた資格は防火管理者、消防設備士、危険物取扱者など13種にも及びますから、これをマスターするのは並大抵のことではありません。
そこで次項では、収益物件を運用する上で「これだけは知っておきたい」という内容に絞って、解説を加えさせていただきたいと思います。
収益物件購入・運用時に知っておくべき消防法の知識
それでは、不動産投資家さんや物件オーナー様が必ず知っておくべき消防法上の知識をご紹介してまいりましょう。
消防設備点検
分譲マンションなどに居住していると定期的に消防設備の点検が行われるものですが、これはアパートや賃貸マンションでも欠かすことのできない作業となります。
なお、実務上は行われていないケースが殆どですが、
法令上は半年に1回の器機点検と、年に1度の総合点検を行う必要がある
と定められているのです。
そして、こうして行われた点検の結果を3年に1度（建物や入居するテナントの種類によっては1年に一度）、消防署に届け出る義務（報告義務）が物件オーナー様には課せられています。
ちなみにこの報告義務を怠れば、消防署より査察が入って行政処分を受けることになりますし、悪質な場合には３０万円以下の罰金または拘留という罰を受ける結果となるでしょう。
こうした憂き目に遭わないためにも、アパートを購入・新築した場合には防災会社に相談の上、適切な点検・報告を行うようにするべきです。
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防火管理者
前項にて、消防点検の結果報告については「建物の種類や入居するテナントによってルールに違いがある」ことに触れました。
実は消防法では防火対策上、建物を「特定用途防火対象物」と「非特定用途防火対象物」という2つの種類にカテゴリー分けしており、
「特定用途防火対象物」は病院や学校、飲食店などのより厳しい防火基準が必要な建物を指し、
共同住宅や事務所などそれ程火災のリスクが高くない用途のものを「非特定用途防火対象物」と位置付けています。
そして、この2種に収容人員や床面積などで更に細かな分類を行い、一定の基準に達する建物については
「防火管理者」という国家資格を有する者を選任し、消防署へ届け出なければならないというルール
があるのです。
なお防火管理者については、別記事「防火管理者とは？わかりやすく説明いたします！」にて詳しい解説を行っておりますのでそちらをご参照いただければと思いますが、
特定用途防火対象物の中でも
- 病院などで収容人員が10人以上
- 飲食店などで床面積300㎡以上、または収容人員30人以上
の物件については防火管理者の選任が必要とされます。
また、非特定用途防火対象物では
アパート等で収容人員50人以上、または床面積500㎡以上
の物件においては防火管理者の擁立が必要です。
但し、1階が飲食店で2階以降が居住用の賃貸マンションなどでは、1階の店舗のためだけに「特定用途防火対象物」と判断されてしまうこともありますので、こうした物件を購入する際には是非お気を付けいただければと思います。
ちなみに防火管理者の選任は、物件オーナー様にその義務があります（飲食店等の場合には借主にも）ので、くれぐれも「うっかり選任するのを忘れていた」などということがないようにご注意ください。
一方、防火管理者となった者には消防計画の作成・提出等の業務に加え、火災が発生した場合にはその責任を問われることもありますので、決して気軽に引き受けられる立場ではないのです。
建物の用途による消防設備の問題
防火管理者についてのお話の中で、入居するテナント等によって「特定用途防火対象物」「非特定用途防火対象物」という消防法上の建物の区別が出て来るという解説をさせていただきました。
そしてこの建物分類の違いは、防火管理者が必要か否かという問題のみに収まらず、建物に備えるべき消防設備の内容にも大きな影響を及ぼすのです。
なお、「特定用途防火対象物」「非特定用途防火対象物」という大きな括り以外にも、
- テナントが営む業種（消防法施行令別表第一）
- 建物の構造や面積
によっても設備の内容は大きく変わって来ますから、これを全て理解するのは非常にヘヴィな作業となるでしょう。
また、ここでその全てをご説明すると記事内容も膨大なものとなってしまうので、以下では不動産投資物件を購入する際に問題となりがちな、「居室＋飲食店（消防法施行令別表第一16項イ、特定複合用途防火対象物）」のケースのみを例に挙げて解説を行うことにします。
居室＋飲食店の特定複合用途防火対象物
まず前提としてお話ししておきたいのは、居住用物件の一部に飲食店が入居しているからと言って、その全てが特定複合用途防火対象物と扱われる訳ではないという点です。
特定複合用途防火対象物となるのは、
飲食店の面積が建物全体の床面積の10％を超えるか、店舗の面積が300㎡以上の場合のみ
となります。
そして特定複合用途防火対象物と判断された場合には、居住用賃貸物件では15ｍ間隔で階段等に取り付けが義務付けられていた「感知器の数を2倍に増やす必要」が出て来るのです。
また、建物全体への「自動火災報知設備の取り付け」に加え、「避難器具設置場所の表示」に「避難器具の変更」など、様々な設備変更を求められることになるでしょう。
よって、投資物件を運用しており大型の店舗などに空室が出ると、ついつい業種を問わずにテナントの募集を掛けたくなるものですが、迂闊に飲食店などを誘致すると『建物全体の消防設備を見直さなければならなくなってしまうケース』も起こり得る訳です。
またクリニックや介護施設に関しては、床面積に係りなく収容人員が10名を超えただけで特定複合用途防火対象物と判断されますから、この点は特に注意が必要でしょう。
新規テナント入居時に注意すべき点
これまで賃貸経営を行う際に押さえておくべき消防法の概要について解説してまいりましたが、保有している事業用物件に空室が発生し、新たなテントが入居した際には、別途消防法上において注意すべきポイントがありますので以下で解説していきます。
入居に際しての消防署への事前相談、届出
新たなテナントが入居する際には、賃貸借契約において「借主に消防署への事前相談と各種届出の提出を義務付ける」のがおすすめです。
これを義務付けておけば、
「入居後に消防署の査察が入って営業ができない」と言ったトラブルを回避することができると共に、大家への営業補償の請求などを抑止する（物件に問題があるため、消防からの指摘を受けたと言ってくるテナントも多い）
ことができるでしょう。
また、テナント開業に際しては消防用設備等設置届出書や防火対象物使用開始届出書など「消防署へ提出すべき書面」も少なくありませので、こうした手続きを適切に行ってもらうためにも、契約事項として契約書へ盛り込んでおいて損はないはずです。
防火管理者の擁立
先程もお話しした通り、入居する借主の業種によっては「テナントごとに防火管理者を擁立しなければならないケース」もあるものです。
そして、テナント側に防火管理者の資格を持つ者がおらず、既に営業がスタートしている場合などには『やむなく大家が防火管理者を引き受けざるを得ない』こともあります。
但し、万が一火災が発生した場合には、防火管理者は重い責任を負わされることになりますから、こうした状況は絶対に回避したいところです。
そこで前項同様に、賃貸借契約書においては
「テナントは自身の責任と負担において防火管理者の擁立を行うこと」
という条項を加えておくべきでしょう。
内装工事に関する注意点
一般的な事業用賃貸借契約書においてはテナントの内装工事に際して図面を提出させ、これに対して大家が許可を与えるのが通常です。
但し、予定されている内装工事の中に
- 室内を間仕切りする
- 室内に中二階を設ける
といった項目が含まれている場合には注意が必要となります。
こうした工事は消防署の査察が入った際に、消防法違反や建築基準法違反の指摘を受けるケースも多い上、「この工事を許可した大家にも責任がある」としてテナントから改築費用を請求される場合もあるからです。
こうした事態を避けるためにも、内装工事の承諾を与える際には
「内装工事に際して発生する如何なる損害についても貸主はその責任を負わず、借主が自らの負担で問題解決に当たる」
旨を明記しておくべきでしょう。
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不動産投資と消防法まとめ
さてここまで、不動産投資を行う上で是非とも覚えておいていただきたい消防法に関する知識をお届けしてまいりました。
なお、「少しでも利回りの良い物件をゲットしたい！」「物件の収益性を向上させたい！」などと考えていると、ついつい消防法にまで気が回らない方も多いようですが、
法令を違反をした場合にはそれなりのペナルティーを課せられることになりますし、万一違反状態で火災による犠牲者が出れば物件オーナー様もその責任を逃れることができませんので、充分にご注意いただければと思います。
また、残念ながら不動産業者の中にも「消防法には全く疎い」という者も多く、『管理会社が指摘してくれない』『物件購入時に説明が無かった・・・』というケースも少なくありませんから、この点も大いに憂慮すべき問題であると言えるでしょう。
消防法のルールを全て守るのはなかなかに厳しいものがありますが、自分の建物と大切な入居者を守るための法律ですから、物件オーナー様はこれをしっかりと遵守し盤石な賃貸経営を目指していただきたいものです。
ではこれにて、「消防法！不動産投資家が知っておくべき知識をお届け！」の知恵袋を閉じさせていただきたいと思います。