賃貸経営や不動産投資を行う者にとって、今や「無くてはならない存在」となったのが賃貸保証会社となります。
但し、現在では数多くの賃貸保証会社が乱立しており、会社ごとに「契約内容」や「使い勝手」はかなり違いがある上、保証会社の選び方や使い方を誤れば「物件オーナーが思わぬ損害を被る」ことだってあるのです。
そこで本日は賃貸保証会社とは？わかりやすく解説いたします！と題して、保証会社の上手な利用法や注意すべき点などについてお話ししてみたいと思います。
賃貸保証会社とは
「賃貸物件を借りたことがない」「これから不動産投資を始める」という方にとっては、『賃貸保証会社』という言葉はあまり馴染みのないものかもしれません。
そこでまずは、「賃貸保証会社とは何であるか？」というところから、お話をスタートさせていただきたいと思います。
賃貸保証会社が登場するまで『収益物件の運用にて賃料滞納が発生した際の保険』と言えば、
賃借人が擁立した「連帯保証人のみ」というのが当たり前
でした。
しかしながらこの連帯保証の制度は、保証人となる者が「保証人承諾書」に実印を押し、印鑑証明書まで添付していてるにも係わらず、実際に督促の連絡をすると「保証人になった憶えはない！」と支払いを拒否されるケースも少なくありませんでした。（もちろん法的な支払い義務からは逃れられませんが）
また賃貸借契約締結に際して、借主が連帯保証人を擁立する場合には「年齢や収入面でのハードル」が存在しており、たとえ入居者がしっかりとした職に就いていても、保証人が無職だったり、高齢者である場合には「お部屋を借りることができない状況」となっていたのです。
そして更に、「親ではあるが、子供の保証人を引き受けたくない」「印鑑証明を提出したくない」等の理由で、そもそも保証人になること自体を拒む方も多く、賃貸借契約における『非常に頭の痛い問題』となっていました。
このような状況の中、某企業（現在では賃貸保証会社の大手）が企画・立案したのが賃貸保証という新しいサービスだったのです。
ちなみに、この賃貸保証サービスは
「賃貸保証会社が有料で連帯保証人を引き受ける」という保険的な性質を持つ商品（安価な保証料で契約件数を稼ぎ、事故に備える商品）
となっており、
- 保証料は借主が負担
- 審査が非常に手軽
なお、会社ごとに保証条件等に違いがありますが、
- 「貸主自らが入金の管理を行うタイプの契約」と、「保証会社が賃料集金を行うタイプの契約（収納代行）」がある
- 滞納発生時、保証会社が賃料支払いを肩代わり（代位弁済）をする商品もある
- 賃料の最大保証額は賃料の24ヵ月分程度が一般的である
- 夜逃げ、借主死亡時の残置物撤去費用保証特約を付加できるケースもある
- 退去時の原状回復費用保証特約を付加できるケースもある
以上のような様々な特色のあるプランが登場しています。
このように賃貸物件を借りる際には、もはや常識的に利用されることとなった賃貸保証会社のサービスですが、現在ではそのメリットの裏に潜むデメリットも明らかになり始めているのです。
保証会社のメリット・デメリット
ここまでの解説をお読みになり、「保証会社を利用するデメリットなんてあるの？」とお考えの方も多いことと思いますが、問題点は確かに存在します。
但し、そのデメリットを差し引いても保証会社の利用には大きなメリットがありますので、以下ではその利点と問題点を合わせてご説明させていただきたいと思います。
賃貸保証会社利用のメリット
賃貸保証会社を利用するメリットとしては
- 滞納発生時に確実に賃料が受け取れる
- 本来は審査を通らない属性の入居希望者との契約が可能となる
- 事故歴のある入居希望者を排除することができる
以上のようなものが挙げらるでしょう。
まず、賃貸保証会社を利用する上で最大の利点となるのが「賃料滞納が発生しても確実に賃料を受け取ることができるの上に、これまで拾えなかったお客様（入居希望者）とも契約ができる」という点になるでしょう。
先程お話しした「しっかりとお勤めをしているのに、連帯保証人が立てられない」という方も保証会社を利用することで問題なく入居が可能となりますし、フリーターや年金受給者など、ひと昔に前には検討のテーブルにさえ乗らなかった境遇の方とも、安心して賃貸借契約が結べるようになりました。
また、たとえ収入が無い方でも預金通帳のコピーを提出し、一定の預金額があれば保証を引き受けてくれるという会社まで存在していますから、これは入居者にとってもありがたい限りですよね。
そしてもう一つのメリットとして挙げられるのが、保証会社の制度が定着することにより、事故歴のある入居者を弾くことができるようになったという点でしょう。
これまでは、相手が滞納の常習者であっても不動産業者（管理会社）がその事実を見抜くことは困難でしたが、同じ保証会社で事故（滞納）歴があれば「対象者は必ず審査落ちとなる」ため、賃借人の質を向上させることにも貢献を果たしているのです。
スポンサーリンク
賃貸保証会社利用のデメリット
一方、賃貸保証会社を利用するデメリットとしては
- 賃貸保証会社が倒産する場合がある
- 賃料滞納以外の問題に保証会社は関知しない
- 保証会社を利用しても滞納者の入居を回避できる訳ではない
以上のようなものが挙げられます。
まず最初に挙げられるデメリットとなるのが保証会社自体の耐力の問題です。
実は既に賃貸保証会社の中には、倒産してしまった会社や、かなり経営の苦しい企業も存在しています。
私自身も利用している賃貸保証会社が倒産してしまった経験がありますが、当然ながらその後の保証は一切なく、保証人なしの入居者が大量発生するという憂き目に遭ってしまいました。
そこで慌てて他の賃貸保証会社に加入させようとしましたが、新しい会社では審査が通らない入居者もおり、大変な苦労をさせられたものです。
また賃貸保証会社は、賃料は保証してくれるが、その他の問題にはノータッチという弱点もあります。
通常、賃貸保証会社は3ヶ月程度滞納期間が続くと訴訟を起こしますが、『滞納はしているものの3ヶ月分までは至らない』という入居者に対しては「そのまま放置する」という保証会社も少なくありません。（賃料自体は保証会社が支払うので、大家さんの懐は痛みませんが）
本来であれば「賃料が遅れがちな入居者にはこまめに連絡して、更生を促すべき」なのですが、これを放置したのでは『生み出さなくても済む滞納者を量産する』ことにもなりかねません。
一方、賃貸借契約の更新手続きなどにも一切関与してくれませんから、大家さんや管理会社が自力で更新手続き等を行う必要がありますし、更新料が保証の対象外となっているケースでは「賃料は賃貸保証会社が督促するが、更新料は大家さん等が督促する」という奇妙な状態に陥ってしまうのです。
なお、連帯保証人の場合ですと入居者の生活面での問題（騒音を立てる、近隣とトラブルを起こす等）についても「注意をしてもらう」といった対応をお願いすることができますが、賃貸保証会社はこうした問題に一切関与することはありません。
また、これは多くのオーナー様が誤解されているようですが、全ての保証会社が個人信用照会（所謂、金融ブラックリストの照会）を利用して入居審査を行っている訳ではありません。
よって、「保証会社にさえ加入していれば多重債務者など質の悪い賃借人の入居を防げる」という訳ではないのでこの点にはご注意ください。
ちなみに、一定期間滞納が続けば賃貸保証会社は退去に向けた法的手続きを行うことになりますが、訴訟に際して原告となれるのは「あくまでも大家さん」です。
もちろん、裁判費用や弁護士費用は賃貸保証会社の負担となりますが、書類の作成等には原告が行わねばならない作業もありますので「全てを保証会社に任せる」という訳にはいきません。
保証会社を上手に活用する
このように非常に便利な反面、それなりのリスクも存在するのが賃貸保証会社の実態となります。
但し、管理会社に勧められるまま指定の賃貸保証会社を使用するのではなく、「オーナーが正しい知識と判断の下でこれを利用するならば、保証会社は非常に有益なものと成り得る」という側面があるのも事実です。
そこで本項では、保証会社の上手な利用方法についてご説明をしてみたいと思います。
賃貸保証会社と連帯保証人を上手く使い分ける
賃貸保証会社のデメリットでも解説した通り、賃料の滞納以外の「生活上のトラブル」などを引き起こす可能性のある入居者には保証会社だけでは対応しきれない場合もあります。
よって、入居審査の段階で
- この入居者には保証会社のみで大丈夫
- その入居者には保証会社と連帯保証人のダブル保証
といった使い分けを行うことが重要となるでしょう。
保証会社ごとの特性を理解する
一口に賃貸保証会社と言っても、様々な種類の会社があるものです。
そして、母体になっている会社についても「不動産屋さん系」から「金融系」までバラエティーに富んだものとなっていますから、金融系の保証会社を利用すれば入居審査の段階で『個人信用照会にてブラックリストに名を連ねている人物の排除』が可能となるでしょう。
また、保証契約の内容についても会社ごとに様々な特色があり、退去後の残置物処分費を負担してくれるところもあれば、原状回復費用が保証対象となっている会社もあるものです。
※駐車場の賃貸保証契約を請け負ってくれる会社も存在します。
ちなみに、保証される賃料の上限も一律ではない点には注意が必要であり、24ヶ月が上限の保証会社もあれば、それ以下の企業もありますので、契約内容はじっくり吟味してから賃貸保証契約を締結するべきでしょう。
更には、滞納発生時に「即時、代位弁済を行うパターン」と「退去完了後にまとめて代位弁済をするパターン」の二通りの契約形態がありますので、この点も必ず確認しておく必要があります。
なお、保証会社の倒産リスクが気になるのであれば業界大手の会社を選べば安心感があるはずですし、滞納常習者についても「全国規模の膨大なデータベース」を持っていますから、入居者の選別にも役立つはずです。
スポンサーリンク
賃貸保証会社まとめ
さてここまで、不動産投資を行う上では必要不可欠な賃貸保証会社について解説をしてまいりました。
普段何気なくお世話になっている保証会社ですが、その舞台裏はあまり知られていないものですし、使い方一つでオーナー様にとってより有利な利用法があることをご理解いただけたことと思います。
なお管理会社（不動産業者）の多くは、複数の賃貸保証会社の代理店となっているはずですから、「希望する保証内容を備えた保証会社を利用させてもらうこと」が非常に重要となるでしょう。
また、近年では保証会社同士の競争が熾烈なものとなっているため、次々に新たな保証商品やサービスが登場していますので、常にネットの情報に目を光らせながら情報収集を怠らないように努めたいものです。
ではこれにて、「賃貸保証会社とは？わかりやすく解説いたします！」の知恵袋を閉じさせていただきます。