これまで本ブログでは『法令上の制限』と呼ばれる、不動産取引に係わる様々な法律上の制限について解説を行ってまいりました。
なお、こうした法令上の制限は「●●法に基づいて指定される特定のエリア内での行為制限を定める」というパターンが殆どでしたが、実はこうした制限の中には『区域の指定を伴わないタイプのもの』もあるので注意が必要となります。
そこで本日は「公有地拡大推進法とは？わかりやすく解説いたします！」と題して、エリアの指定を伴わない法令上の制限の代表格とも言える『公有地拡大推進法』の行為制限についてご説明してきたいと思います！
公有地拡大推進法の概要
公有地拡大推進法は正式名称を『公有地の拡大の推進に関する法律』と言い、高度経済成長期の末期となる1972年（昭和47年）に施行された法律です。（「公拡法」と呼ばれる場合もあります）
なお、この法律は「都市の発展と整備を促進するため、必要な土地の先買いに関するルールを定める」ことを目的としているのですが、わかりやくご説明すれば、
『地方自治体等が公共事業などに必要となる土地を効率的に確保するために、一定規模の不動産の売買が行われる場合に優先的な交渉権を獲得するためのルールを定めた法律』
ということになります。
なお、「優先的な交渉権を獲得する」ための具体的な方法としては、
『一定の面積を超える不動産取引に際して事前の届出を義務付ける』という行為制限を課する
ことになるのですが、その詳細につきましては次項で詳しく解説してまいります。
公有地拡大推進法による行為制限
公有地拡大推進法においては、
- 市街化区域内／5,000㎡以上
- 市街化調整区域・非線引き都市計画区域／10,000㎡以上
- 都市計画施設・都市計画施設の区域等内の土地（都市計画に定められた道路や公園等）／200㎡以上
- 土地区画整理促進区域内の土地区画整理事業／200㎡以上
- 住宅街区整備事業施行区域内の土地／200㎡以上
- 生産緑地地区の区域内の土地／200㎡以上
以上の条件に当てはまる物件について
所有者が土地を有償で譲渡しようとする場合（売買・交換等）は、契約締結前に都道府県知事（政令市については市区長）への届出が必要となる
というルールを定めています。
※届出の対象は有償譲渡なりますので相続や譲渡、寄付などは該当しません。
※200㎡以上の面積制限については自治体等が条例により100㎡以上へと変更することが可能です。（防災再開発促進地区の区域内においては50㎡以上）
なお、この届出制度の例外として
- 国、地方公共団体等へ売却する場合
- 文化財保護法・大都市法の適用を受ける場合
- 都市計画施設等の事業に用いるための売却である場合
- 都市計画法の許可や制度の適用を受けている場合
- 生産緑地法により「買取らない通知」を受けてから1年以内である場合など
- 国土法による制限や届出義務がある場合
引用元: 公有地拡大推進法
以上のケースにおいては届出が免除されるルールとなっています。
また、地方自治体等が届出を受理した場合には「優先的な土地の取得を行うべきか否か」が判断されることとなり、優先取得（先買い）を目指す場合には、売主との価格交渉が開始されることになるのです。
ちなみに、この法律に違反して届出を怠った場合などには50万円以下の過料に課せられることになりますのでご注意ください。
スポンサーリンク
届出手続きの流れ
ではここからは、実際に売買対象の土地が公有地拡大推進法による届出義務に該当する場合に、どのような手続きが行われるかについてご説明していきましょう。
公有地拡大推進法における届出は「売買・交換契約等の締結前」に行う必要がありますので、購入希望者が現れて売買価格等の折り合いが付いたタイミングで行われることになるでしょう。
※原則として買主等（相手方）が決定してからの届出となるので、販売活動前の届出は認められません。
そして、届出を受けた地方自治体等は『先買いを行うべきか否か』の検討に入ることになりますが、法律上は「届出の受理から3週間以内に結論を出す」というルールを定めています。
よって、「先買いを行わない場合」については、その旨の通知が3週間以内に届くことになりますが、『先買いを希望する』というケースでは『購入を希望する旨』の通知が行われた上、ここから更に3週間以内に先買いの条件等についての協議が行われることになるのです。
つまり、公有地拡大推進法の届出が行われた後は
- 先買いをしない場合／3週間以内に通知が到来（最大3週間）
- 先買いをする場合／3週間以内の通知到来後、更に3週間の期間を設けて買取りに向けた協議が行われる（合計最大6週間）
の期間、売買契約の締結を保留する必要があるのです。
ちなみに、地方自治体等の買取り協議については当然ながら法律的な強制力はありませんので、提示された条件や価格に不満があれば、売主は自由に協議を打ち切ることができますので、この点はご安心ください。
公有地拡大推進法と不動産取引
ここまでの解説にて公有地拡大推進法における法令上の制限の概要はご理解いただけたことと思いますので、ここではこの法律と不動産取引の関係についてお話ししていきたいと思います。
不動産売買において仲介業者が取引に介在する場合には、買主に対して重要事項の説明を行う必要がありますが、売買対象物件がこの公有地拡大推進法における届出を要する場合には、この説明における『告知が必須』となります。
また、この法律では買主が見付かった後、売買契約を締結する前に届出を行う必要があります（自治体の回答期限を考えると売買契約の3週間以上前に届出が必須）ので、この点は非常に厄介です。
なお、実務においては買主の購入希望の意思が変わらない内に少しでも早く売買契約を締結しておきたいところですので、
「自治体等との買取り協議が不成立となった場合には、売買契約が有効となる」旨の停止条件を付けた上で契約を先行するケース
も見受けられます。
但し、この方法を用いるには停止条件の内容を十分に精査する必要があり、先程とは反対に『自治体等との買取り協議が成立した場合には、売買契約が無効となる』と定めた場合には、公有地拡大推進法に違反することになるので注意が必要です。
※「自治体等との買取り協議が不成立となった場合、売買契約が無効」とすると、届出前に契約が成立したことになってしまうため。
ちなみに、市街化区域内での5000㎡以上、市街化調整区域・非線引き都市計画区域の10000㎡以上という土地面積の売買は実務においてはまずあり得ないので、この法律が問題となるのは都市計画施設、つまりは「道路計画などに係わる200㎡以上の土地」となることが殆どとなります。
更に、既に解説した通りこの200㎡以上という面積の制限は条例によって変更が可能ですので、『自治体によっては100㎡以上の土地で届出が必要となる』という点にもご注意ください。
一方、この法律の届出対象はあくまでも土地となりますが、
- アパートや工場などの建物があっても届出が必要
- 土地の持ち分の売買は届出が不要
- 相続、贈与等の無償の権利移動は届出不要
- 分譲マンションなど区分所有権は届出不要
- 1度届出を行った売主は１年間届出が不要（所有者が変更した場合は1年以内でも届出が必要）
というルールになっていますので、実務においてはこの点も是非押さえておきたいところです。
そして、実務おいて最も気になるのが公有地拡大推進法の届出を要することが、不動産の価値に如何なる影響を及ぼすかという点となりますが、原則として自治体との協議は売主の意思で断ることができますので、『資産価値への影響は殆どない』という結論になるでしょう・
スポンサーリンク
公有地拡大推進法とは？わかりやすく解説まとめ
さてここまで、公有地拡大推進法に関する届出義務をテーマに解説を行ってまいりました。
これまでご紹介してきた法令上の制限においては、特定のエリア指定が行われた上で建築等の行為に制限が課せられるケースが殆どでしたが、公有地拡大推進法では『面積に応じであらゆる地域で届出義務が発生する』という珍しい法律となりますので、この機会に是非知識を身に付けていただきたいと思います。
ではこれにて、「公有地拡大推進法とは？わかりやすく解説いたします！」の知恵袋を閉じさせていただきたいと思います。