住宅ローン・フラット35とは

 

マイホームの購入に際して、多くの方が利用されるのが住宅ローンです。

また「一生の内に何度も住宅ローンを借りる」という方は非常に少ないでしょうから、借入れに際して「何処の銀行の商品が有利か?」などの問題に頭を悩ませる方も少なくないと聞きます。

そして、当ブログでは以前にも住宅ローンに関する記事を書かせていただきましたが、その際に「フラット35」については、一切触れずに筆を置いてしまっていました。

そこで本日は、何かと話題に上ることの多い住宅ローンの一つであるフラット35の特徴や利点、問題点などについてお話をさせていただきたいと思います。

では、住宅ローン・フラット35とは?の知恵袋を開いてみましょう。

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そもそもフラット35とは

「フラット35」という用語自体は聞いたことがあるという方が多いはずですが、「その定義や詳細は?」と尋ねられると、意外にご存じない方も多いことと思います。

そこでまずは、フラット35という住宅ローンの概要からお話をさせていただくことにいたしましょう。

そもそもフラット35とは「民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供している住宅ローン」ということになります。

以前は住宅金融公庫という公的機関が、国民の住宅取得の補助をするべく銀行ローンとは別の融資を行っていたのですが、「購入価格の全額をカバーできない」「運営に人件費などが掛かり過ぎる」などの問題から、制度の改革を迫られることとなりました。

そこで住宅金融公庫が行う融資に代わって誕生したのが、「フラット35」だった訳です。(2007年に住宅金融公庫は廃止され、その立場を住宅支援機構が引き継ぐこととなりました)

そして、これまで公的機関である住宅金融公庫が単体で行っていた融資業務を、民間の銀行に一部負担させることにより、経費の大幅な節約が可能となった上、融資上限額も一般的な住宅ローンに匹敵する水準へと引き上げることに成功しました。

※フラット35は金融機関が民間人に対して行った融資の債権を住宅支援機構が買取り、これを証券化する仕組み【買取型】となっています。(買取型の他にも、銀行が貸し出した債権を住宅支援機構が保証する【保証型】が存在します)

またフラット35の最大のセールスポイントは、融資期間を通じで固定金利であるという点であり、現在多くの方が住宅購入に際して利用しているサービスなのです。

なお、フラット35には「フラット35S」、そしてフラット35Sの中にも「金利A・B」という商品が存在しますが、これは建物の性能によって更に金利が優遇されるプランということになりますので、『本質的には違いのない商品』と呼べるでしょう。

※その他にも、「フラット20(15~20年間の借入れとなる商品)」「フラット・リノベ」「フラット・リフォーム一体型」など様々なタイプがあります。

 

フラット35と銀行ローンを比較

では、フラット35は一般的な銀行ローンと比べて、どのような違いがあるのでしょう。

まず前提で申し上げたいのは、前項でもご説明した通り、この商品は「民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する住宅ローン」であるという点です。

よって、フラット35の申込みに当たっては提携先である銀行を窓口にすることとなっています。

ちなみに提携先としては、メガバンクや名だたる地方銀行、主な信用金庫がその名を連ねていますが、中にはフラット35の扱いがないという金融機関もありますので注意が必要です。

また、ローンの債権自体は住宅金融支援機構が買取りや保証を行っているものの、「金利」や「事務手数料」については金融機関によってかなりバラつきが存在する点も見逃すことができません。(金利や事務手数料については後ほどご説明いたします)

そしてこのバラつきによって、住宅金融公庫の時代にはなかった「どの銀行で借入れを行うべきか」という、新たな悩みの種が誕生することになったのです。

では、こうした背景を念頭に置きながら、フラット35の融資条件を一般的な住宅ローンと比較していきましょう。

金 利

民間銀行の同じ期間の固定金利商品と比べると、フラット35の金利はかなり低いものとなっています。

また、変動金利の銀行商品と比較しても、店頭金利ベース(金利優遇などを除いたもの)でみれば、若干安いものとなっているはずです。

借入期間・融資限度額

最長35年のローンを組むことが可能であり、借入れ期間の上限は一般の住宅ローンと変わりません。

また、限度額も8000万円までと、こちらも銀行ローンに匹敵するボリュームを確保しています。

審査の厳しさ

年収に対して融資が許可される金額(返済比率)については、銀行ローンとそれ程の違いはありません。

但し、融資自体の可否については、勤続年数の短い方や自営業者の方でも審査に通る可能性が高く、フラット35の方が基準が緩いとされています。

団体信用生命保険

銀行ローンでは団体信用生命保険(借入人の死亡、高度障害状態となった場合に保険金が支払われ、残債務を返済する保険)への加入が義務付けられていますが、フラット35では「団体信用生命保険への加入は任意」となっています。

保証料

以前は住宅ローンを利用する場合、連帯保証人を擁立するか、保証人の代わりを保証会社に引き受けてもらう必要がありました。

しかし現在では、銀行で住宅ローンを組む場合に保証人は認められず、保証料を支払った上で、保証会社を利用しなければなりません。

一方、フラット35においては銀行が貸し出した債権に対して、住宅支援機構が買取りや保証を行うため、保証会社を利用する必要はなく保証料も発生しません。

事務手数料

前項にて、「フラット35は保証料が不要である」旨をお話ししましたので、『これは銀行ローンに比べて非常にお得!』との印象を持たれた方も多いかと思いますが、フラット35を利用する上でネックとなるのが、この事務手数料となります。

実は、事務手数料自体は一般的な住宅ローンでも必要となる経費なのですが、フラット35を利用する場合の事務手数料については高額な価格設定をしている金融機関も少なくありません。

ちなみに、フラット35の事務手数料については定額タイプと定率タイプの2種類があり、定額タイプについては3万円程度、定率タイプについては借入額の2%程度が相場となっています。

このようなお話をすると、誰もが「定額制の銀行を希望したい!」と思うでしょうが、事務手数料が定額制となっている銀行は基本的に金利が高い傾向にありますので、この点は実に悩ましいところでしょう。

 

以上が主なフラット35と一般の住宅ローンの違いになってくるかと思います。

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フラット35のメリットとデメリット

さて、これまでのお話にてフラット35の概要については、おおよそご理解いただけたことと思います。

そこで本項では、フラット35を利用するメリットとデメリットについて解説させていただきます。

フラット35のメリット

フラット35の最大のメリットは、何といっても低金利で、最長35年という超長期の固定金利融資を受けることが可能となる点です。

通常の住宅ローンを変動金利で借りた場合には、返済額は5年に一度の見直しとなり、たとえ大幅な返済額の増加があったとしても「従前の支払い金額の1.25倍以上にならないシステム」となっていますが、金利自体は年に2度も見直されることになります。

よって、金利が上がり続けた場合には、返済額に大きな変化はないものの、金利だけが膨大に膨れ上がっていく可能性があるのです。

その点、長期の完全固定金利ならば、こうした金利上昇による債務の増大を防ぐことができますし、常に安定した返済計画を立てることが可能となるでしょう。

フラット35のデメリット

では、デメリットや問題点についても見て行きましょう。

①固定金利故のリスク

長期固定金利のメリットは先にご説明いたしましたが、金利が変わらないということは、景気変動によって世間の金利が安くなっても「そのままの金利で支払を続けなければならない」ことになります。

よって、金利が高い時期にフラット35による借入れを行うには、少々勇気が必要となるでしょう。

②全ての物件で利用できる訳ではない

フラット35を利用するには、住宅金融支援機構が定める基準をクリアーした建物でなくてはなりません。

中古住宅などでは「融資可能な建物の技術基準に達していない」と判断され、借入れができないケースもありますし、

購入を検討している物件について「フラット35」は適用されるが、「フラット35S(更に低金利なプラン・融資可能な建物に一定の基準が存在する)」には対応していないという場合には、かなり悔しい思いをすることになるでしょう。

③売主に物件を止めてもらえない場合がある

住宅ローンの審査は、対象物件について売買契約が締結した後でなければ申込みをすることができません。

これはフラット35の場合でも同様なのですが、通常の銀行ローンを利用する際には、各銀行が「事前審査」という形式で『融資承認が得られる見込み』についての判定を下してくれます。

そして、物件の売主は購入の申込みが入った際に「事前審査の内容を元に売買契約を締結するか否か(物件を止めるか否か)」の判断を下すのが通常です。

しかしながらフラット35については、こうした事前審査の制度を備えている銀行が殆どなく(一部の銀行では行っている)、事前審査なしの場合には、売主がローン解約を恐れて契約に応じてくれないケースもあるのです。

④諸費用が意外に高い

前述の「銀行ローンとの比較」においては、フラット35には保証料が不要で、団体信用生命保険の加入についても任意であるとご説明いたしました。

しかしながら、団体信用生命保険に加入していない場合には、借入人が死亡した際などに「残された家族が借金を返済する義務を受け継ぐ」こととなります。

よって多くの方がフラット35の場合でも団体信用生命保険に加入することとなりますので、必ずしも保険料の支払いから逃れることができる訳ではありません。

※以前はフラット35を利用する場合に、団体信用生命保険の保険料を一年ごとに支払う必要があり、この保険料負担が利用者を苦しめていましたが、現在では金利に保険料を上乗せする方式が選択できるようになりました。

一方、保証料については「フラット35を利用する場合には不要」となりますが、金融機関に支払う事務手数料が高額となるケースも多く、「結局は保証料を支払ったのと変わらない出費となった・・・」というパターンも少なくありません。

よって、一般的に「諸経費が安い」とされるフラット35でも、選択する金融機関によっては、通常の住宅ローンとあまり変わらない結果になってしまうことも少なくないのです。

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フラット35まとめ

さてここまで、フラット35についての解説を行ってまいりました。

そして、ここまでの記事の内容を総合すれば「フラット35の利用についてはメリットも大きいですが、デメリットもそれなりにある!」というのが結論となるでしょう。

但し、現在は「歴史上でも類を見ない超低金利時代」となっていますから、長期固定金利の住宅ローンを借り入れるには『申し分のないタイミング』であることは間違いありません。

また、通常の長期固定金利住宅ローンと比較した場合、デメリットを差し引いても「フラット35が非常に有利な商品である」ことに間違いはありませんので、『今住宅ローンの借入れをするのであれば、確実にフラット35を選択すべきである』と管理人は考えます。

ではこれにて、住宅ローン・フラット35とは?というご質問に関する知恵袋を閉じさせていただきたいと思います!