不動産の取引において、非常に重要なプロセスとされるのが「契約」というイベントです。
もちろん不動産以外でも「自動車の購入」や「お金の借入」など、『契約』と名の付くものは重要なイベントばかりですが、金額の大きさやトラブルの頻度を考えると、不動産の契約にはより「重いウエイト」が課せられているように感じられます。
また数ある不動産に係わる取引の中でも、「借地契約」や「事業用物件の賃貸借契約」は契約締結後も長年に渡ってその効力が継続するものとなりますから、万が一に備えて安全性の高い契約方法を選択するべきですよね。
なお、こうした契約方法についてのお話となった際によく耳にするのが「公正証書を使って契約をしてみては？」とのご意見なのではないでしょうか。
そこで本日は「公正証書の賃貸借契約を解説いたします！」と題して、知っていそうで知らない公正証書と不動産契約についてお話しさせていただきたいと思います。
公正証書とは何か？
ではまず最初に、「そもそも公正証書って何だろう？」という点から、お話をスタートさせましょう。
公正証書とは、大きな街でしばしば見かける公証役場において作成される「文書」を指す言葉となります。
※公証役場は法務局が管轄する公的な機関であり、全国に300ヶ所以上設置されています。
なお公証役場には「公証人」と呼ばれる元裁判官、元検事といった経歴を持つ公務員が在籍しており、これらの役人の立会いの下で作成された契約書や遺言書は、一般的に作られる文書とは異なる強い「証拠能力」や「強制執行力」を持つ『公文書』として扱われることになっているのです。
つまり公正証書とは『社会的な信用が高く、法律のプロフェッショナルである公証人』が立会って作成する公文書のことであり、ここに記された内容については「そのような約束をした覚えはない！」「当事者間で文書の内容の解釈に違いが生じた！」などの疑義を挟む余地はなく、これを契約などにこれを利用することで『後に生じるトラブルを効果的に回避するができるシステム』となっているのです。
公正証書の作り方
では実際に公正証書を作成する場合には、一体どのような手順を踏むこととなるのでしょうか。
まず最初に行うべきは、契約などを結ぶ当事者同士が揃って公証役場を訪れ、交わしたい文書の内容を公証人へ申請するという作業となります。
なお公証人は持ち込まれた文書の内容に目を通し、「明らかに違法性がある内容」などが含まれていないかのチェックを行い、時には文書の一部に修正を加えてこともあるでしょう。
但し、あくまでもこのチェックは「法律家としての目線で確認を行うだけ」ですから、文書の内容自体に意見をすることはありません。
そしてこの確認作業が完了したなら、数日間の文書作成期間を経て申請した内容がそのまま公正証書に仕立てられることになるのです。
こうして公正証書が完成した後は、当事者が再び公証役場に出向いて公証人立会いの下、実印・印鑑証明書添付で署名・捺印を行い、契約は終了となります。
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公正証書の特色
さて、ここで気になるのが「こうして作成された公正証書には、一体どのような効力があるのか？」という点ですよね。
冒頭でもお話した通り、公正証書の最大の特徴は「高い証拠能力」と「強制執行力」の2点となります。
まず証拠能力に関しては、「契約ごと」に際してありがちな『そんなつもりで契約書に判を押したつもりはない！』などの言い逃れを、公証人が立ち会うことによって防止する効力です。
一方「強制執行力」については、契約書などで約束された事柄について違反があった場合に裁判を行うことなくして「強制執行の判決と同等の効力」を公正証書が発揮することとなります。
なお、こうしたご説明をすると「公正証書さえあれば何の手続きをせずに強制執行が行える」ように聞こえてしまうかもしれませんが、実務上は少しだけ手間が掛かることになるでしょう。
そして実際の手続きとしては、まず公証人に対して「契約違反があった旨」を申し出て執行文の作成を依頼し、その執行文を裁判所に持ち込むことで初めて強制執行が可能となるのです。
公正証書の賃貸契約について
ここまでの解説にて、公正証書が如何に強い効力を持つ文書であるかがご理解いただけたことと思いますが、これが「不動産の契約において」となった場合にはどうなるのでしょう。
まず不動産の契約というと売買契約が真っ先に頭に浮かびますが、多くの売買契約は契約から決済までの期間が短い上、手付金や中間金の授受などによって「取引上の事故防止措置」を手厚く行っているため、わざわざ公正証書を利用しなければならないケースが意外に少ないのが現実となります。
これに対して契約期間も長く、滞納などのリスクが高い賃貸借契約においては「契約上の事故」が発生するリスクも高いため、公正証書が用いられるケースが多いようです。
但し、ここで注意が必要なのは「公正証書に強制執行力がある」とはいっても、それはあくまで『金銭に係ることのみである』という点となります。
つまり、公正証書で行った賃貸借契約で滞納が発生して強制執行が行われたとしても、それは「物件内にある物品や借主が所有する財産を差し押さえる」というだけのことであり、物件の明け渡しを行う目的での強制執行は行うことができないのです。
そして当然ながら、賃料も払えない賃借人が豊富な財産を所有している可能性はあまり高くないはずですから、強制執行を行っても充分な債権の回収ができる可能性はそれ程高くないことになるでしょう。
こうして考えてみると、公正証書を利用しての賃貸借契約は「契約内容に関する異議を生じさせない」「契約自体に重みを持たせる」程度の意味合いしか期待できない可能性も大いにあるのです。
但し、事業用の定期借地権などの契約においては、公正証書による契約が義務付けられたりもしていますので、こうしたシーンでは欠かすことのできない制度となるでしょう。（詳しくは「定期借地権とは？という疑問にお答えします！」の記事をご参照ください）
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公正証書まとめ
さてここまで、不動産の契約と公正証書についてお話ししてまいりました。
そして結論から申せば、「不動産の契約においてはあまり公正証書はその能力を発揮できない」ということになりますが、契約内容の中に後々トラブルに発展しそうな要素が含まれている場合には非常に有効な契約手法となるはずです。
例えば、借主に極端に不利な内容の特約などを賃貸借契約書に盛り込むと、後々消費者契約法の規定によって「無効」との判断が下される恐れがありますが、こうしたシーンで公証人に相談をすれば状況に応じた適切なアドバイスをしてもらうことができるでしょう。
また、不動産売買を前に『権利証や登記識別情報を失くしてしまった』といった場合には、公証人役場で本人確認を行うことで取引をスムーズに進めることができます。
※本人確認は司法書士が職権で行うこともできますが、費用が高額となるケース多く、これに対して公証人の本人確認であれば非常に安価に手続きを行うことが可能です。
このように公証役場や公正証書の制度の特性を正しく理解し、必要に応じて賢く利用すれば大切な資産を守り抜くための大きな助けとなりますから、この機会に知識を深めていただければ幸いです。
ではこれにて、「公正証書の賃貸借契約を解説致します！」の知恵袋を閉じさせていただきたいと思います。