先祖代々、土地を相続されて来た地主さんや、不動産投資のために複数の収益物件をお持ちの方の中には、その所有地に「地役権」や「地上権」といった権利が設定されているという方も居られることでしょう。
また、「地上権」と「地役権」は非常によく似たネーミングであるが故に『同じもの』とお考えの方も多いようですが、実はその内容は全くの別物であり、これを混同してしまうと不動産取引において『大きな不利益を被る可能性』もあるのです。
そこで本日は「地上権・地役権とは？という疑問にお答えします！」と題して、この2つの権利について解説してみたいと思います。
どちらも他人の土地を利用するための権利
さて、まず前提として申し上げておきたいのは、地上権にしろ地役権にしろ、これを設定することによって「他人の土地を利用することができるようになる権利」であるということです。
なお、「他人の土地を利用する権利」と聞くと真っ先に頭に浮かぶのが『賃借権』という言葉かと思いますが、実際の利用形態はそれ程変わらないものの、「賃借権」と「地上権・地役権」は法律的な扱いが大きく異なるものとなります。
そして両者間の最大の違いとされるのが、賃借権が「債権」という権利形態に属するのに対して、地上権や地役権は「物権」という権利形態に分類される点です。
ちなみに「債権」と「物権」の違いを細かく説明していくと、完全な法律問答になってしまいますので、ここではわかりやすさを重視してザックリとした説明をさせていただきます。
まず『債権』ですが、これはあくまで「貸した物に対して対価を請求する権利」です。（部屋を貸せば家賃、お金を貸せば利息）
これに対して『物権』は権利が設定された対象に「直接的な支配が可能となる権利」であり、対価も不要、その威力も債権とは比較にならない程に強いものとなります。（ちなみに所有権も物権の一種です）
もちろん「地上権」や「地役権」には、所有権ほどの『強い支配力』はありませんが、「限られた範囲においては所有権にも匹敵する威力を秘めている強力な権利である」とご理解ください。
但し、いくら強い権利とは言っても「本人が間違いなくその権利を持っていることを証明」することができなければ意味がありませんので、この権利を行使できる条件として、対象の土地に「地上権」「地役権」といった登記が必要であると定められているです。
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地上権とは
これまでのお話にて、賃借権との根本的な違いについてはご理解いただけたことと思いますので、ここからは個々の権利について、詳細な説明を加えて行きましょう。
ではまず、地上権という権利ですが、こちらは「他人の土地に建物を建てる際に設定される権利」となります。
ここで再び「土地の賃貸借と何が違うの？」というお声が聞こえて来そうですが、既に申し上げた通り、権利の強さが全く異なるものとなるのです。
土地の賃貸借であれば、契約の更新や、借地権の譲渡に当たっての地主の承諾や承諾料が必要となりますが、地上権の場合はこうした承諾等が一切必要ありません。
それどころか、地上権を設定する際に「無償」と約束していれば、地代さえ支払う必要がないのです。（実務上は地代を支払っているケースが殆どですが）
よって権利の形態は大きく異なるものの、地上権は借地権の「超パワーアップ版」と理解していただくのが、最もわかりやすい説明なのではないでしょうか。
地役権とは
そして次にご説明するのが、地役権という権利になります。
もちろんこの地役権も物権の一種となりますから、非常に強い権利となりますが、特徴的なのは「建物を建てるのが目的ではなく、自分が持つ土地の利用について便宜を図るために設定される権利」であるということです。
さて、このようなご説明をすると『何のことやらわからない』と思われてしまいそうなので、地役権の最も代表的な利用例をご紹介しておくことにします。
仮にあなたが、四方を他人の敷地に囲まれた土地を所有しているとしましょう。
なお、この状態では当然、あなたが自分の土地に出入りするには他人の土地を通過しなければなりません。
そうとなれば、周りを囲んでいる土地の所有者にお願いして「出入りをさせてもらう」ことになりますが、ある時突然『通行は許さない！』と言われてしまう可能性もありますよね。
そこで、あなたが一定のお金を払って他人の土地の一部に地役権を設定すれば、未来永劫、敷地の通行に関しての権利が保障されるという訳なのです。
もちろん、相手の好意で無償で地役権の設定をさせて貰えれば、これに越したことはありませんが、通常は地代や補償料として一定の金銭を支払うのが一般的でしょう。
なお、地役権の登記を行う際には「どの土地の利便性を図るための登記であるか」もしっかり申告することが義務付けられていますから、好きな場所に自由に登記を行うことはできないルールとなっています。
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地上権・地益権まとめ
さてここまで、地上権と地役権の違いについてお話ししてまいりました。
なお、地上権と地役権の違いを改めて簡潔に説明するならば、「建物所有目的」と「敷地利用目的」という『目的が大きく異なる、敷地利用のための2つの権利である』という言い方ができるでしょう。
では最後に、地上権や地役権が設定されることの多い、具体的な事例についても触れておくことにします。
地上権は借地権の強力版として、建物を建築する目的に使われる以外にも、地下鉄の線路を敷く際などに用いられることが多いようです。
つまり、地上では地主が普通に生活をしていますが、その土地の地下部分に地上権（このようなケースを「区分地上権」と呼びます）を設定することによって、地主の承諾など一切なく自由に電車を走らせ、工事などを行うことを可能にしています。
これに対して地役権は、通行のため以外にも畑や田んぼに引き込む用水路の経路を確保したり、電力会社等が他人の敷地の上に電線を通過させる際に、権利を設定することが多いようです。
どちらも今時はあまり利用される機会が少ない権利のようにも思えますが、実は様々なシーンで用いられている権利ですので、知っておいて決して損はないでしょう。
ではこれにて、「地上権・地役権とは？という疑問にお答えします！」の知恵袋を閉じさせていただきたいと思います。