現在、深刻な社会問題となりつつあるのが、高齢化社会を迎えたことにより増え続けている「空き家」を巡るトラブルです。
一昔前までは主に地方において、跡継ぎの居ない家が「空き家」と化して『ゴーストタウンのようになってしまっている風景』を目に致しましたが、現在では神奈川、埼玉、千葉、そして首都東京でさえこうしたケースが増え続けていると言われます。
さて、このようなお話をすると「空き家が増えて何が困るの？」などという声も聞えて来そうですが、誰も住まないまま放置された古家は地震発生時に倒壊する可能性も高いでしょうし、犯罪に利用されたり、放火の標的になったりと決して野放しにはできない問題を多数孕んでいるのです。
なお、こうした空き家が発生する背景には、少子化や住宅が供給過剰な状態になっているなど様々な原因があると言われていますが、
実際には「家主が高齢となり長期入院している」「相続でトラブルが発生して処分ができない」「相続人が解体費等を出し惜しんで、放置している」等、所有者側の事情によるものが殆どとなるでしょう。
ただ、既に申し上げたように「空き家の増殖」は様々なリスクを伴いますから、国としてもこれを放置する訳にはいかず、現在様々な方法で対策が行われつつあるのです。
そこで本日は「空き家3000万円控除(所得税控除)の概要をわかりやすく解説！」と題して、空き家対策の現状と、その中で高い注目を集めている『空き家の3000万円控除』という減税制度について解説してみたいと思います。
空き家を巡る法整備
ではまず最初に、空き家を巡る対策の動きを追ってみることにしましょう。
日々増え続ける空き家問題の解決に向け、国が行った対策の中でも最も代表的なものとなるが2015年の「空き家対策特別措置法」という法律の制定となります。
なお「空き家増加を防ぐための法律」という文言からは、『空き家に住むと税制の優遇処置でも受けられるのかな？』などと思われるかもしれませんが、この法律の実態は「空き家を放置する所有者たちへの締め付け」が主な内容となります。
そして実際にこの法律の内容を見てみれば、
特定空き家の認定
この法律の施行に伴い、地方自治体は「倒壊の危険性が高い空き家」に対して『特定空き家』の認定を行うことができるようになりました。
そして認定された空き家に対しては修繕や撤去の勧告・指導が行えるようになったばかりか、場合によっては撤去命令まで出せるようになったのです。
固定資産税の優遇を排除
資産として土地や建物を保有している者に課税される固定資産税は、200㎡までの小規模住宅用地について土地の評価額を1/6に減らした上で税額が計算されるルールとなっています。
しかし特定空き家の認定を受けた場合には、この評価額1/6の優遇を受けることができなくなりますので、通常の6倍に相当する固定資産税を支払わなければならなくなったのです。
※土地の面積が200㎡を超える場合、超過部分に関する固定資産税は評価額を1/3とする定めになっています。
※都市計画税については200㎡以下の小規模住宅用地について評価額を1/3に、これを超過する部分については2/3の評価額とするルールです。
相続税についても優遇廃止
相続税に関する税法には様々な減税措置が存在していますが、その最たるものと言われるのが「小規模宅地等の特例」という制度です。
詳しくは過去記事「不動産の相続税対策について考えてみたいと思います！」にて記していますが、最大で土地の評価額を80％も減額できるこの減税制度についても『特定空き家に関しては優遇を認めない』とする変更がなされました。
このように「空き家対策特別措置法」では、空き家の所有者に対する「鞭（むち）」が主たる内容となっている訳です。
しかしながら、「鞭だけでは人間は操れない」というのもまた一つの真理でしょう。
そこで国は、唯一とも言える「飴」を用意しており、それこそが「空き家3000万円控除(所得税控除)」なる制度となります。
空き家の3000万円控除とは
3000万円の所得税控除と聞くと、マイホームを売却した際に適用される「3000万円控除」がまず頭に浮かびますが、今回ご紹介する制度はその空き家バージョンというべき内容となります。（マイホームの3000万円控除については過去記事「不動産譲渡時の税金控除をまとめてみます！」をご参照ください）
こちらの減税制度は、空き家となっている戸建て物件を相続した者がこれを売却した場合に発生した譲渡所得を最大3000万円まで控除できるというものになっています。
そしてこの制度を利用すれば、「相続はしたものの、売却しても税金を差し引くと殆ど利益が出ないから」という理由で古家を放置している所有者の背中を強烈に押すことができそうですよね。
但し、こちらの優遇を利用するには下記の条件を満たしている必要があります。
- 相続が発生してから3年以内（3年を経過する年の年末まで）の譲渡であること
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
- 被相続人（亡くなった人）が自分で住んでおり、賃貸などをしていない（貸し出していない）こと
- 譲渡価額が１億円以下であること
以上4つのポイントをクリアーしている必要があるのです。
また、建物を残したまま売却する場合には「建物に耐震補強を行う必要」がありますが、建物を取り壊した「更地の状態」でも減税制度の適用を受けることは可能です。
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空き家の3000万円控除の必要書類
ここまでのご説明をお聞きになり、「何て素晴らしい制度なんだ！」とお思いの方も多いはずですが、この制度の唯一の弱点とも言えるのが『優遇制度を利用するのに多くの必要書類を集めなければならない』という点です。
また必要書類の中には「取得するのが非常に面倒なもの」も含まれており、利用するならば「書類集めに相当な労力を要する覚悟」が必要になるというのが実情でしょう。
では実際に申請書類の一覧を見て行きたいと思いますが、必要書類には「被相続人居住用家屋等確認書の発行に必要なもの（地方自治体提出用）」と「税務署提出用」の2種に分かれますので、各々ご説明して行きます。
「被相続人居住用家屋等確認書」の発行に必要なもの
「被相続人居住用家屋等確認書」は対象物件が存在する地方自治体にて発行してもらう書類であり、「耐震補強後の売却」・「更地売却」どちらの場合にも必ず必要な書類となります。
そして、これを発行してもらうために必要なのが、
- 被相続人の除票住民票の写し
- 被相続人居住用家屋の譲渡時の相続人の住民票の写し
- 家屋又はその敷地等の売買契約書の写し
- 電気若しくはガスの閉栓証明書又は水道の使用廃止届出書（他にも代用可能な資料あり）
- 取り壊し以前の状態が判る写真（更地売却の場合のみ）
- 取り壊しから売却時までの固定資産税の課税明細書（更地売却の場合のみ）
以上の書類となります。
これらの書類を提出することで地方自治体から「被相続人居住用家屋等確認書」の発行を受けられますので、続いては税務署に対して書類の提出を行うことになります。
税務署提出用の書類
地方自治体から「被相続人居住用家屋等確認書」を受け取った後は、税務署に下記の書類を提出することになります。
- 被相続人居住用家屋等確認書
- 譲渡所得の金額の計算に関する明細書
- 土地・建物の登記事項証明書（更地売却の場合も必要）
- 売買契約書の写し
- 耐震基準適合証明書又は建設住宅性能評価書の写し（耐震補強工事後の売却の場合のみ）
このように税制優遇を受けるまでには数々の書類を用意し、提出する手間と時間が必要となるのです。
他の不動産売却減税制度との関係
ここまでのお話で、空き家の3000万円控除を申請するまでの流れはおおよそご理解いただけたことと思います。
そこで本項では、不動産売却時に受けられる他の減税制度との関係についてご説明していくことにいたしましょう。
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例との関係
相続した不動産を売却した際に、売れた金額をほぼそのまま「取得価格」として譲渡所得から控除できる特例制度「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」との関係は、「選択制」となります。
つまり「空き家の3000万円控除」と「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」はどちらか一方しか利用できませんから、選択を誤らないように細心の注意と検討が必要となるでしょう。
居住用財産売却時の3000万円控除（マイホーム）との関係
「マイホームの3000万円控除」と「空き家の3000万円控除」の関係は、『併用可能』ということになります。
但し、2つの制度を合わせての上限が3000万円（6000万円ではない）となりますから、同時にこの2つの優遇制度を利用しても基本的にメリットはないと言えるでしょう。
特定のマイホームを買い換えたときの特例（買い換え特例）との関係
マイホームの買い換えに際して、現在住んでいる物件を売却して譲渡所得が発生したとしても、新たに購入した物件の価格がその譲渡所得を上回る場合には「所得税の支払を免除（繰り延べ）できる「買い換え特例」との関係は、「併用可能」となります。
なお、前項にてご説明した「マイホームの3000万円控除」と本制度は『選択制の関係』となりますから、「マイホームの買い換え」と「空き家の売却」を同じ時期に行うのであれば「買い換え特例」と「空き家の3000万円控除」を併用する方が有利と言えそうです。
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空き家控除まとめ
さてここまで、空き家の3000万円控除の制度についてご説明してまいりました。
「空き家対策特別措置法」に定めらた内容はその殆どが「空き家所有者に不利な内容」でしたが、空き家の3000万円控除の制度を上手に利用すれば「不利な点を補って余りあるメリット」を得られるはずですから、これを活用しない手はありませんよね。
そしてメリットが大きいだけに、「手続きを煩雑にして不正な利用を防ごう」という趣旨が行政側にはあるのでしょうから、ここは面倒くさがらずに手続きを進めるべきでしょう。
空き家を無くして地域や社会に貢献すると共に、自分自身も税制優遇を受けられる「空き家の3000万円」の利用をこの機会に是非ご検討いただければと思います。
ではこれにて、「空き家3000万円控除(所得税控除)の概要をわかりやすく解説！」の知恵袋を閉じさせていただきたいと思います。