不動産業者が売買の仲介を行う際に、避けて通ることができないのが「物件調査」という作業となります。
既に充分な実務経験を積まれている方におかれましては、改めて物件調査の重要性をご説明する必要はないことと思いますが、売買物件には「取引に際して買主が事前に知っておくべき事項」が数多く存在しておりますので、仲介業者はこれらを徹底的に調べ上げて契約締結前に重要事項として説明する義務があるのです。
なお、一口に「取引前に知っておくべき事項」と言っても、土地や建物の欠陥に関するものから住環境における問題、そして法令上の制限（法律によって定められた土地利用上の制限）まで、その範囲は多岐に及びますから、
取引経験の少ない不動産業者にとっては『調査は終えたものの、漏れがないか心配・・・』と不安になってしまったり、『そもそも何から調査に着手するべきかわからない・・・』といった方もおられることでしょう。
そこで本日は「不動産の調査方法（売買）について解説いたします！」と題して、物件調査の方法や流れについて解説させていただくと共に、管理人が執筆いたしました電子書籍「不動産売買物件調査マニュアル（アマゾンKindle本）」をご紹介させていただきたいと思います。
現地における調査
物件調査においてまず初めに行うべきとなるのが、物件が所在する現地における調査となります。
住環境の調査
そこでまずは周辺の住環境に目を配ってみましょう。
例えば、物件の近くに幹線道路や線路が存在している場合には、自動車や電車の走行によって生じる騒音や振動について購入者に説明をしておく必要が生じるはずです。
またお墓や葬儀場、新興宗教団体の施設などがあれば、これも説明に加えるべきでしょうし、深夜まで営業するカラオケパブや反社会勢力の事務所なども見逃すことはできません。
不動産の経歴
住環境の調査に続いては、調査対象となる物件自体の経歴についても調査をしておきます。
過去にその場所で自殺や刑事事件などが発生している場合には、当然買主への説明が必要となりますし、工場などの跡地であり土壌汚染などが危惧されるケースでも同様の対応が必要となるでしょう。
前面道路について
調査の対象となる物件が面する道路についても、現地で調べておくべきことがあります。
道路の幅員にセットバックの状況、私道の場合であれば道路上の境界標の有無などについても確認しておく必要があるでしょう。
また、電柱や道路標識、ゴミ捨て場などの道路上の施設についても把握しておかねばなりません。
境界標と地形
さて、これまでは物件の周辺における調査をメインに行って来ましたが、ここからはいよいよ物件本体の調査を開始します。
そしてまずは、土地の地形（土地の形状）と境界標の有無の確認をして行きましょう。
なお、調査対象の土地に地積測量図などが備えられていれば境界標の位置や種類を知ることができますので、地形を確かめながら『境界標の紛失などが生じていないか』を調べていきます。
※境界標が失われている場合には、土地家屋調査士などに依頼して復元作業を行う必要があります。
※近年の不動産売買においては境界確定が必須となりつつありますので、地積測量図が存在していても測量は行うことになるでしょう。
越境等について
前項の調査にて土地の境界線が明らかになったならば、続いては越境物の有無を調べて行きます。
建物本体や軒、ブロック塀などが他人の土地に越境している（越境されている）場合には、買主にその事実を説明しなければなりません。
なお越境が発覚した場合には、物件の引渡しまでにこれを解消するのが最善の策ですが、越境物が建物であるケースなどでは覚書を取り交わして、建替えの際などに越境を解消する方向でお話を進めることになるでしょう。
水道・下水・ガス・電線等の引込み
調査対象となる物件に引き込まれている水道や下水、ガスなどの引込管についても調査が必要となります。
なお、引込管の調査については図面などを参照しての机上の調査がメインとなりますが、現地においても水道メーターや止水栓、下水枡の位置などからある程度の情報を収集することが可能となりますので、現地調査の段階で可能な限り調べておきましょう。
そして、この作業を行うことによって「図面と現地の状態の相違」に気付くことができるケースも多いですし、配管越境を見抜ける可能性も高まります。
工作物等
土地や戸建ての売買においては、建物以外にもブロック塀や擁壁などの工作物が取引の対象に含まれることが珍しくありません。
そして、こうした工作物にひび割れなどの欠陥があれば取引上のトラブルに発展する可能性がありますし、「ブロック塀が隣地との共有物であった」という事実が後になって発覚するというケースもありますから、敷地周辺にある工作物にもしっかりと目を配っておくべきです。
地中埋設物
不動産の取引においては「地中に埋もれたもの」がトラブルの原因となることも少なくありません。
例えば、以前に建っていた建物の基礎が地面に埋まっており、その撤去に法外に費用が掛かる場合もありますし、土壌汚染や配管越境なども埋設物によるトラブルの一つと言えるでしょう。
もちろん、目視で地中の状況を把握することはできませんが、注意深く物件を観察することで異変に気が付くことができるケースもありますから、5感を総動員して調査に臨む必要があります。
建物についての現地調査
さて、続いては売買対象となる建物についての調査を進めて行きます。
中古戸建てに関しては、まず建物の外観を確認して外壁や基礎のひび割れや破損個所、そして地盤沈下の兆候が現れていなかをチェックして行きましょう。
そしてこの作業を終えたなら、物件の内部を隈なく巡って雨漏りや漏水の痕跡、床の腐食、クロスのひび割れなどを確認して行きます。
また、バルコニーの防水塗装の状態や給排水設備についても異常の有無を確認しておくべきでしょう。
売主についての調査
そして、最後に行うのが売主様へのヒヤリング調査となります。
当然ながら売主様は「物件について最も詳しい存在」となりますから、ここまで調べて来た結果を基に徹底的なヒアリング調査を行いましょう。
分譲マンションの調査
ここまでは土地や戸建て売買を前提に解説を行ってまいりましたが、取引の対象が分譲マンションである場合には、少々勝手の異なる点も出て来るものです。
そこで本項では、分譲マンションならではの調査事項についてまとめてみます。
マンションの現地調査
分譲マンションの現地調査においては、戸建てなどのように越境や権利関係に係わる問題が潜んでいることは殆どありません。
また、もしもこうした問題が生じたとしても、これに対処すべきは管理組内の仕事となりますから、買主が直接負担を強いられるケースは滅多にないでしょう。
但し、室内に既に雨漏りの痕跡などがある場合には、これを放置する訳には行きませんし、他の住人とトラブルを生じさせる厄介な入居者などが存在する場合には、必ず告知を行う必要があります。
よって、マンションでの現地調査においては室内や共用部分を隈なく見て回り、気になる点があれば売主や管理人にヒアリング調査を行う必要があるでしょう。
管理組合・管理会社
また、分譲マンションの仲介する上で非常に重要となるのが管理組合や管理会社に係わる事項となります。
例えば「月々の管理費や修繕積立金の金額」、そして「これらの値上げが管理組合で協議されているか否か」など、調査すべき点は数多くあります。
更に「近い将来に大規模修繕が計画されていないか」、「今後はどのようなスケジュールで修繕が行われて行く予定なのか」などの点も、買主には説明しておく必要があるでしょう。
そして、こうした調査を行うために必要不可欠となるのが管理組合や管理会社が備えている下記の資料となります。
- 重要事項調査報告書
- 管理規約
- 長期修繕計画書
- 総会議事録
借地権付建物の調査
分譲マンションに続いては、対象物件が借地権付き建物であった場合の調査について解説いたします。
借地権の物件であっても、調査すべき内容自体は所有権の土地や戸建てと大きく変わる点はありませんが、譲渡承諾料や建替え承諾料、そして地代など『借地ならでは調査項目』が出て来る点には注意が必要です。
なお、調査すべき点の多くが借地契約の内容に係わるものとなりますので、地主様と綿密な打ち合わせを行うことが、後々のトラブルを回避するための秘訣となるでしょう。
※借地権の譲渡承諾等については過去記事「借地権更新料の相場と他の承諾料について」をご参照ください。
水道・下水・ガス等の調査
さてここからは、関係行政機関などで行う事務的な調査（行政調査）についての解説となります。
そして水道や下水、ガスなどの「インフラ設備に係わる調査」はその中でも最重要項目の一つとなるでしょう。
水道について
水道についての調査では前面道路に敷設されている「本管」、そして物件へと水を供給する「引込管」の管径や材質などについての調査を行います。
なお、この調査においては隣家からの（隣家への）配管越境などが発覚する場合もありますし、宅地内の切り回しに鉛管が使用されていることが明らかになることもありますので、慎重に調べを進めて行きましょう。
下水について
下水については原則として、前面道路に敷設されている本管の位置と管径のみを調べれば調査は完了となります。
実は下水を管理する行政にも各宅地への引込管についての資料は残されておらず、正確には「調べたくても調べることができない」というのが実情です。
ただ、それ故に下水の引込管の位置がわからず、配管越境を見逃してしまうケースも少なくありません。
よって、引込管の位置がわからない場合や、隣地からの（隣地への）配管越境が疑われる場合には、現地で下水枡の蓋を開けて配管経路を確認する調査を行わねばならない場合も少なくないのです。
ガスについて
都市ガスが普及していない地域においては、プロパンガスが使用されているはずですので、原則としてガスの配管調査は不要となります。
また、都市ガスの場合でも各地のガス会社が配管の位置などについては詳細な資料を保管していますので、ガスの配管は最も調査が容易な設備と言えるでしょう。
電気について
電気に関しては、電柱を経由して電線にて引込みが行われている地域が殆どであるかと思いますが、こうした引込み電線が他人の土地の上空を通過（空中越境）していると後々トラブルに発展する可能性がありますので注意が必要です。
また敷地内に電柱がある場合には、「その所有者や管理者が誰なのか」といった事項についても確認しておく必要があるでしょう。
ここまで現地調査や分譲マンション、借地物件の調査の概要をお話ししてまいりましたが、更に詳しく調査テクニックを学びたいという方におかれましては拙著「不動産売買物件調査マニュアル①【現地・インフラ設備編】」にてより詳細な解説を行なっておりますので、是非ご参考になさってください。
法務局関連の調査
法務局関連の調査においては、下記の資料を入手する必要があります。
- 公図
- 登記簿謄本（登記記載事項証明書）
- 地籍測量図
- 建物図面
そもそも登記とは「国家が個人や法人の権利を証明する制度」となりますから、売買対象となる土地や建物の真の所有者を調べたり、不動産に設定されている権利を知るためには、法務局での調査は避けて通れないものとなるでしょう。
なお、公図は土地のおおよその形状と地番を把握するための資料となり、登記簿謄本（登記記載事項証明書）は土地や建物の権利状況を示すものとなります。
そして、地積測量図は公的な測量図面、建物図面は登記されている建物の形状を表す資料となるのです。
建築確認についての調査
都市計画区域や準都市計画区域においては、建物を建てる際に行政からの建築許可（建築確認）を取得することが義務付けられています。
よって、「取引対象の建物がこうした手続きを適正に経ているか」を確認することも大切な調査事項となるのです。
なお、建築確認は取得したものの「確認通りの建築が行われたかたの検査（完了検査）を受けていない物件」なども存在しますし、「完了検査後に改造が加えられた物件」もありますので、この点には注意が必要でしょう。
また、建物以外にも地下車庫や擁壁（土留め）などについても建築確認が必要となるケースがありますので、こうした工作物が売買対象に含まれる場合には確認を怠らないようにするべきです。
ちなみに擁壁については、建築確認以外にも宅地造成規制法や開発行為における許可を受けて建造されている可能性があります。
近隣の建築計画
前項にて解説した建築確認の調査においては、もう一つ行っておくべき作業があります。
それは取引の対象となる物件の周囲に空き地などがある場合に、建築計画の有無を調べておく作業となります。
こうした空き地に日照を阻害する大きな建物が建設されるのであれば、これは必ず告知しておくべき事項となりますし、一般的な戸建てであっても「引っ越し早々に建設作業が始まる」のはクレームの原因となりますので、しっかりと確認をしておきましょう。
道路に関する調査
物件調査に当たっては物件が接する前面道路についても調査をしておく必要があります。
そしてまず行うべきは、建築基準法における道路種別を調べる作業です。
建築基準法では、この法律に定められた道路に2ｍ以上接していないと建築確認が取得できないルールになっていますし、2項道路の場合には建物の建築に際してセットバックが義務付けられる可能性があります。
また、「道路が公道であるか、私道であるか」も重要な調査事項です。
なお私道の場合であれば、「道路の持ち分が取引対象に含まれているか」「通行や掘削の承諾が他の道路の権利者から取得できているか」などの問題が生じて来るでしょう。
一方、公道の場合には「道路の官民境界が明確になっているのか」「道路の掘削制限の有無」などについて調査を行う必要があります。
ハザードマップについて
人々の防災意識が高まりつつある現在では、ハザードマップに記載される災害予測情報も物件取引において説明するべき事項となります。
なお、ハザードマップは行政区ごとに備えられている地図の種類が異なりますし、同じ災害に対してでも複数のマップが用意されている地域も少なくありませんので、説明に漏れにご注意ください。
ここまでご紹介して来た、法務局や建築確認、そして道路に関する調査に関しては、電子書籍「不動産売買物件調査マニュアル②【法務局・道路台帳・建築確認編】」にてより詳しい解説を行っておりますので、ご興味をお持ちの方は是非ご一読いただければと思います。
法令上の制限についての調査
さて、ここからは法令上の制限と呼ばれる土地利用や建物の建築に係わる法規制についての調査についての解説を行ってまいります。
法令上の制限についての調査と言えば、「都市計画図を取得して、その内容を重要事項説明書に転記して行くのみ」という方も多いかと思いますが、これだけではどうしても説明に『漏れ』が生じてしまうものです。
※都市計画図に記載される内容は行政区ごとに異なっており、例えば「A市では記載されていた法令上の制限が、B市ではマップに反映されていない」というケースも少なくありません。
そこでおすすめなのが、まずは基本となる都市計画法と建築基準法の内容をしっかりと把握した上で調査に臨むことです。
では、この点を踏まえた上で法令上の制限に関する調査のポイントを解説して行きましょう。
都市計画法について
都市計画法においてまず調査すべきポイントは、調査対象地が
- 都市計画区域
- 準都市計画区域
- 規制のないエリア
のどのエリアに属しているかを調べることです。
そして都市計画区域に属している場合には、更に
- 市街化区域
- 市街化調整区域
- 非線引き区域
というエリアの区別がありますが、多くの場合は市街化区域の指定を受けているはずです。
なお、市街化区域における調査では
などが主な調査事項となるでしょう。
建築基準法に関する調査
さて、都市計画法についての調査に続いては、建築基準法について調べることになります。
但し、ここで注意するべきは都市計画法と建築基準法の内容には重複する箇所が多々存在する点です。
実は都市計画法では非常に多くの法令上の制限を定めていますが、『その詳細についは建築基準法による』としているものが数多く存在しています。
よって先程も申し上げた通り、都市計画法と建築基準法の関係を正しく理解していれば、調査内容について混乱が生じることを避け、より効率的に作業を進めることが可能となるのです。
では具体的に、建築基準法における調査のポイントを解説してまいりましょう。
- 用途地域の制限
- 建ぺい率と容積率
- 建物の高さ、日照に関する制限
- 外壁後退・敷地の最低限度・壁面線の制限
- 防火地域・準防火地域
- 建築基準法上の道路種別
以上が主な調査項目となります。
その他の法令上の制限
ここまで解説して来た都市計画法と建築基準法上の制限の調査が完了すれば、法令上の制限に係わる調査の半分は終了したことになりますが、まだまだ調べるべきことは存在します。
そこで本項では、その他の法令に係わる制限の主なものについて解説してまいりましょう。
宅地造成規制法
アップダウンのある地形のエリアでは必ず係わって来る法令上の制限となります。
そして、宅地造成工事規制区域や造成宅地防災区域の指定を受けている場合には制限の内容をしっかりと調査しましょう。
砂防4法
「砂防法」「地すべり等防止法」「急傾斜地法」「土砂災害防止対策推進法」の4つの法律を砂防4法と呼びますが、これらの法令による制限を受ける地域では崖崩れなどに係わる土地の利用制限がありますのでご注意ください。
文化財保護法
地中に文化財が埋まっている可能性のある埋蔵文化財包蔵地に指定されている場合には、建物を建築する際に発掘作業などを強いられる可能性がありますので、充分な調査が必要となるでしょう。
農地法
こちらは地域の指定ではなく、現況が農地の際に注意すべき法令の制限となります。
農地法上の制限があることを知らずに取引を進めてしまうケースは非常に多いので、農地が売買対象の場合は要注意です。
公有地の拡大の推進に関する法律
こちらも地域の指定ではなく、都市計画施設の区域などに属する土地で一定規模以上の土地に課せられる制限となります。
この法令による制限も見落としが多いのでご注意ください。
他の法令上の制限
ここまで様々な法令による制限を解説してまいりましたが、調査すべき項目はまだまだありますので、以下にその一覧を示して行きます。
- 国土利用法
- 土地収用法
- 河川法
- 水防法
- 特定都市河川浸水被害対策法
- 下水道法
- 道路法
- 海岸法
- 港湾法
- 地域再生法
- 旧市街地改造法
- 住宅地区改良法
- 都市公園法
- 自然公園法
- 首都圏近郊緑地保全法・近畿圏保全区域整備法
- 森林法
- 都市の低炭素化の促進に関する法律
- 全国新幹線鉄道整備法
- 高齢者、障害者等の移動に関する法律
- マンションの建替え等の円滑化に関する法律
- 航空法
- 廃棄物処理法
- 土壌汚染対策法
- 密集市街地防災街区整備法
- 災害対策基本法
- 被災市街地復興特別措置法
- 東日本大震災復興特別区域法
- 大規模災害からの復興に関する法律
- 津波防災地域づくりに関する法律
- 核原料物質、核燃料物質及び原子炉の規制に関する法律
以上の法令に関する制限の概要についての調査が完了すれば、物件調査を完璧に終えたことになるでしょう。
ここまで法令上の制限について解説してまいりましたが、ページの都合上あまり詳細な解説を行うことができませんでした。
なお、拙著「不動産売買物件調査マニュアル③【法令上の制限・前編】」「不動産売買物件調査マニュアル④【法令上の制限・後編】」においては、これらの法令の詳細や調査の方法について可能な限り詳しく、そしてわかりやすさを重視した解説を行っておりますので、是非お目通しをお願いいたします。
不動産調査まとめ
さてここまで、物件調査の流れや調査項目についての解説を行ってまいりました。
取引上のトラブルを回避するためにはこれらの事項を確実に、そして素早く調べ上げていく必要がありますので、この機会に是非物件調査のノウハウを身に付けいただければと思います。
また、この記事の内容だけでは物足りないという方には、是非拙著「不動産売買物件調査マニュアル」シリーズを入手して、調査テクニックに磨きを掛けていただければ幸いです。
ではこれにて、「不動産の調査方法（売買）について解説いたします！」の知恵袋を閉じさせていただきたいと思います。
