不動産契約書作成のポイント

 

不動産の取引において、一つの山場となるのが重要事項説明・売買契約の締結であることは、これまでの記事の中でもご説明してまいりました。

なお、取引上のトラブルを回避するために、物件について詳細な説明を行うのが「重要事項の説明」であるならば、

『売買契約書』は取引条件を明文化することによって、後々のトラブルを回避し、売買をスムーズに進めるための書面となりますから、その重要性は改めてご説明するまでもないでしょう。

しかしながら、重要な約束ごとをギッチリと条文に盛り込むとなれば非常に難解な文言となってしまうのは当たり前のことであり、一般の方である売主・買主にとってはもちろん、場合によっては仲介に入る不動産業者にとっても、その内容をすんなりと理解できないケースがあるものです。

そこで本日は、売買契約書の文言の内容解説、そして契約書作成のポイントについてお話をしてみたいと思います。

では、不動産契約書作成のポイントについての知恵袋を開いてみましょう!

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売買契約書を読み解く

では実際に、一般的に用いられる不動産の売買契約書の内容を解説しながら、ポイントとなる部分についてお話をしてまいります。

①売買対象・価格の表示

多くの売買契約書のひな形においては、その冒頭で取引対象となる「不動産の概要」と「売買価格」、そして「誰が売主・買主であるか」等の表示がなされているはずです。

土地であれば、地番、地積(公簿・実測)、地目、持分などとなりますし、

建物に関しては、所在地、家屋番号、種類、構造、床面積等が主な記載内容となるでしょう。

そして、ここでご注意いただきたいのが土地や建物に関する情報のソースをはっきりとさせることです。

対象が建物であるならば「公簿(登記簿に記載されたもの)なのか、建築確認によるものであるのか」、土地ならば「実測面積であるのか、公簿面積でなのか」等をしっかり明記しておきましょう。

②売買対象面積

前項において、取引対象となる物件の定義は完了しましたで、この条項ではその面積を明確にするのが目的となります。

先程もお話しましたが、土地ならば「公簿」と、実際に測量を行った結果の「実測」という情報ソースの違いによって、その面積に差異が生じることも珍しくありません。

また建物についても「公簿面積」と「建築確認上の面積」では違いがあるものです。(公簿面積ならば建物の内法となり、建築確認では壁芯の面積となる)

そこでこの条項では、取引の対象を「公簿で●●㎡」または「実測で●●㎡」といった具体に、まずは前提となるソースを限定することとなります。

そして更に、締結される契約が公簿面積を基にした「公簿売買」であるか、実測面積を基にした「実測売買」であるかも、この条項で明確にする必要があるでしょう。

なお、この際に注意したいのが公簿売買であれ実測売買であれ、「現実の面積」と「契約上の面積」の間に差異が生じた場合の対処方法を決めておくことです。

「公簿と実測に差が出るのは解るけど、実測と現実の面積に差が出るの?」という質問も聞えて来そうですが、測量を行った年代が古い場合や、測量をする人間のスキルの問題により、現実の面積との間に差が生じる可能性は充分にあり得ます。

よって大抵の場合は、後々のトラブルを避けるために「差異が生じても精算は行わない」と書いておきますが、状況によっては「1㎡●●万円で精算する」という文言になる場合もあるでしょう。

但し精算を行う場合には、想定外の「値上げ」や「値下がり」によって取引上の紛争に発展するケースもありますから、この文言が入る際には充分な事前説明を行っておくようにしましょう。

③売買代金の支払時期

売買代金の総額は「①売買対象・価格の表示」で謳っているはずですが、手付金や中間金が発生する取引では、今後の支払スケジュールについても明文化しておく必要があります。

金額を記載することはもちろんですが、「手付金は契約時」「残代金は●月●日まで」など、日程についてもしっかりと記載するようにしましょう。

④手付金と手付解除

不動産売買の代金支払い方法については、「一括払い」というパターンも無くはありませんが、殆どの場合は契約時に手付金を支払い、決済時に残代金を支払うという形式が執られます。

そしてこの条項では、手付金の定義手付放棄による契約解除についての取り決めがなされます。

なお、多くの契約書では「手付金の定義」と「手付解除」を別々の条項で謳うのが通常ですが、今回は混乱を避けるために一気にご説明してしまいます。

「手付金の定義」については、「金額」と「支払時期(通常は契約締結時)」、そして「後に残代金の一部に充当される」こと及び、「手付金が売主に渡された後も利息が付かない」旨を取り決めるのが一般的です。

一方「手付解除」については、「●月●日までなら買主・売主共に手付金を放棄することで、契約を解除することできる」旨が謳われます。

また、実際に手付解除となった場合には、買主は売主に手付金を預けていますから、改めてアクションを起こさずとも「手付の放棄で解除は完了」となりますが、

売主が解除する場合は「一端受け取った手付を買主に返還し、同じ額を改めて買主に支払う」という、俗に言う「手付の倍返し」という方法が執られます。

ちなみに、売主が不動産業者である場合には、「●月●日までなら手付の解除が可能」という期間の定めを記載することが禁じられておりますので、

「売主・買主のどちらかが契約の履行に着手するまでは解除が可能」という曖昧な表現が用いられることになるでしょう。(「履行の着手」と見なされるタイミングについては、個々の取引によって判断が分かれることになります)

※手付解除の詳細については「不動産売買の解除」に関する記事をご参照ください。

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⑤所有権の移転と引渡し

こちらも「所有権移転登記」と「引渡し」など、別々の条項で取り扱われるケースが多いのですが、まとめて解説をしてしまいます。

取り決めを行う内容としては「何時の段階で」、そして「どのような状態で引渡しを行うか」、また「登記費用は誰が負担するか」などを定めることになるでしょう。

引渡し時期

引渡し時期については、買主からの「残代金全額の支払い」と同時に、売主が「引渡しを行う」のが原則です。

なお、ここいう引き渡しとは「物件の引渡し」と「買主への所有権移転登記」の両方を指します。

引渡しの状態

土地の境界を売主が明示した上で、抵当権や質権等、「買主の物件利用を邪魔する権利」を外しておく(権利を抹消する)ことが通常の条件です。

登記費用の負担区分

「所有権移転登記」は買主の負担となる一方、「分筆や合筆等表示に係る登記」が必要な場合には、売主がその費用を支払うのが一般的な条件となります。

⑥公租公課の精算について

物件が引渡される際に、売主・買主間で授受される精算金について取り決めを行う条項となります。

この精算の対象となるのは「固定資産税」「都市計画税」、そして「電気代」「ガス代」「水道代」等が主なものとなるでしょう。

但し、分譲マンションの場合には、これに加えて「管理費」や「修繕費」、投資物件なら「賃料」等が対象となります。

※具体的な精算内容については過去記事「不動産売買の固定資産税等精算について」をご参照ください。

なお、固定資産税・都市計画税の精算に関する起算日は、関東が1月1日、関西で4月1日という取引慣習上の違いがある点も注意しておきたいところです。

⑦住宅ローンによる解除

買主が物件購入に際して、住宅ローンを利用する際に追加される解約条項となります。

内容的には「住宅ローンが否認されれば売買契約は白紙解約となり、手付金も買主に返還される」というものになりますが、ポイントは『虚偽のローン解約を防止する内容を盛り込んでおく』という点でしょう。

買主の中には、「他に良い物件が見付かったので、ローンが否認されたことにしてしまえ」という不届き者もおりますから、どこの銀行・支店にいくらのローンを申し込んだかを契約書に明記するようにしましょう。

買主から「ローンの審査に落ちた」との知らせがあった場合には、申し込み先の金融機関に問い合わせを行い、真偽の程を確認するのも仲介業者の大切な仕事となります。

また、契約書上ではローン解約の期日(ローン解除がいつまで可能であるか)も記載することになりますが、必要以上に長い期日は設定しないようにしましょう。(通常は契約から2~3週間程度の期間となります)

なお、ローン解約条項には「解約権があるのは買主だけ」という契約書のひな形も多いのですが、これではローンが否認されているのに、売主からは何もアクションを起こせないことになってしまいます。

よって、売主の保護を考えるのであれば「売主・買主、共に契約を解除することができる」という文言にしておくべきでしょう。

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契約書作成ポイントまとめ

さてここまで売買契約書の作成について、そのポイントなどを解説してまいりました。

実は不動産売買契約書については、まだまだ多くのチェックポイントがあるのですが、今回の記事ではページの都合上、ここで一端区切らせていただきたいと思います。

今回ご紹介しきれなかった点については、「不動産売買契約書の作り方」という記事にて後日ご解説いたします。

ではここで一端、不動産契約書作成のポイントを解説!の知恵袋を閉じさせていただきたいと思います。