不動産の取引態様の中で「売買」と双璧を成しているのが『賃貸』であり、これに付き物となるのが「賃貸借契約」となります。
売買専門の営業マンの中には、「賃貸の契約は簡単！」などと豪語される方もおられますが、私は決してそのようには思いません。
確かに売買の契約に比べれば、条文の複雑さはそれ程でもないかもしれませんが、状況に合わせて文言に様々な変化を加えて行かなねばなりませんし、契約内容を巡るトラブルが発生した際に生じる損害額も非常に高額となるケースが少なくありませんので、「賃貸には賃貸の難しさ」があるものです。
そこで本日は、そんな賃貸借契約の条文について詳細な解説を加えて行きたいと思います。
では、賃貸借契約書の雛形を解説する知恵袋を開いてみましょう。
賃貸借契約書の条項を検討
さてここからは、世間一般で使用されている賃貸借契約の雛形にて用いられている条文を例に挙げながら、契約内容のポイントや注意点を見て行くことにいたしましょう。
なお、今回取り上げるの賃貸借契約は居住用物件が対象であり、且つ借主が個人のケースとなります。
賃貸の目的に関する条項
賃貸借契約書の冒頭に記されることが多い条項です。
賃貸の目的を明らかにし、「指定以外の用途に物件を使わせない」ことがこの条項の狙いですから、今回のケースでは「居住用」と記されることが多いでしょう。
なお、暴力団対策法の関係で記載しておくべき「組事務所としての使用を禁止する定め」についてもここで謳っておくべきです。
賃料等の条件に関する条項
月額賃料を表示する条項となりますが、管理費や共益費などがある場合には、ここで合わせて記しておきましょう。
また、賃料支払のタイミングを取り決めるのもこの条項となります。
一般的には「翌月分を当月末までに」という取り決めが多いようです。（例、5月分賃料は4月末までに支払うこと）
更には、月の途中で解約が発生した場合になどに備え、日割り計算の方法についても取り決めておけば完璧でしょう。
なお、一般的な日割り計算の方法は「月毎の日数に係らず、日割り計算の分母を30日」とするパターンとなりますが、最近では「実際の月日数を分母とする」という条文も多く見掛けるようになりました。
契約期間に関する条項
居住用物件の場合には、契約期間を2年間とするのが一般的となります。
そして、条文においては「●●●年●月●日～●●●●年●月●日」というように、具体的な年月日を記載しましょう。
なお、この条項では「賃貸借契約の更新」についても触れている契約書式が多く、「貸主・借主は協議の上、契約の更新が可能である旨と、更新料の額（通常・新賃料の1ヶ月分）」等について取り決めることになります。
※判例により「新賃料の1ヶ月分」の更新料は合法とされていますが、それ以上高額な更新料を取り決めた場合には無効と判断される可能性があります。
ちなみに更新料については、入居者が更新契約に応じてくれず「法定更新」となった場合、たとえ訴訟を起こしても更新料の支払い命じられる可能性は決して高くないのが実情です。
こうした事態を避けるためには「法定更新となった場合も、借主は更新料を支払うものとします」との一文を付加しておく必要があるでしょう。
敷金の扱いに関する条項
この条項では、借主から貸主に預け入れる敷金の額を明記しておきましょう。
また敷金の基本的な扱いである、「明け渡し時に無利息で返還する旨」と「賃料の滞納や部屋を汚損があった場合には、債務の弁済に充当する旨」もここで謳っておきます。
更には、賃料が増額・減額された場合には「敷金も変更額に合わせた積み増し、払い戻しを行う旨」を記するのが一般的です。
なお、私的に加えておいた方が良いと思うのが「借主からの敷金相殺禁止条項」となります。
これは、借主からの「来月分の賃料は敷金から差し引いておいて！」という要望を阻止するための条項です。
以前、こうした申し出を実際にして来た入居者がいましたので、今では欠かさずこの文言を入れるようにしています。
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修繕費の負担に関する条項
後々の争いを避けるために、賃貸借契約書では「修繕に関する取り決め」もしっかりと行っておくべきでしょう。
まずは前提として、建物の本体の修繕費は貸主負担、水道パッキン・蛍光灯などの消耗品は借主負担である旨を謳っておくべきかと思います。
またこれに加え、「借主が建物の損傷を発見した時は貸主に通知する」旨と、「天災地変による損害については貸主の責任が免責となる」ことも加えておきたいところです。
なお、より詳細な修繕に係わる事項については、「別表参照」などとして
- 壁紙（経年変化／貸主負担、タバコによる汚損／借主負担）
- フローリング（日焼け／貸主負担、傷／借主負担）
- 障子・襖（日焼け／貸主負担、シミ・傷／借主負担）
- 畳（日焼け・通常の擦り減り／貸主負担、汚れ・大きな傷／借主負担）
といった具合に、細かな取り決めを記した「別紙」を契約書に添付しておけば完璧でしょう。
諸費用負担に関する条項
入居後の生活における電気・ガス・水道・インターネット等の使用料は借主の負担、土地や建物の固定資産税などの公租公課は貸主の負担である旨を記します。
また、「退去時には借主が未精算の各使用料を精算する義務を負う」旨も合わせて謳っておきましょう。
賃料改定に関する条項
社会情勢が大きく変わった場合には、「賃料の増額・減額が大家さん、入居者の合意の下で可能である」という文言になります。
但し、契約途中での賃料変更は様々な問題が生じる可能性がありますので、「賃料交渉は更新契約時」と定めておくのが無難でしょう。
借主の義務に関する条項
お部屋の貸出しにあたり、賃借人に守ってもらう義務について取り決める条項となります。
取り決める事項が多くなりますので、箇条書きでなるべく詳細に記しておくのがポイントでしょう。
記すべき事項については、下記の内容が一般的なものとなります。
- お部屋の又貸しや譲渡の禁止
- 危険となる行為や、迷惑行為の禁止
- 共用部分への私物放置、ポスターなどの貼り付け禁止
- 物件の改造・改築を勝手に行わないこと（配管・電気設備を含む）
- ペットの飼育禁止
- 重要物搬入に際しての通告義務
- 入居人員変更の届出義務
- 長期不在時の届出義務
- 連帯保証人に異動（変更・死亡）が発生した場合の告知義務
- 善管注意義務（建物を大切に扱う義務）
- 分譲マンションの場合には、管理規約・細則等の遵守義務
以上が、最低限記すべき内容となるでしょう。
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賃貸契約雛形まとめ
さて、記事もかなり長くなってまいりましたので、今回は一端ここまでの内容で知恵袋を閉じさせていただきたいと思います。
この続きは次回記事「賃貸契約書の注意点を解説致します！（居住用・後編）」にてご紹介させていただく予定です。
なお冒頭にて、「賃貸の契約は簡単という方がいらっしゃる」と申し上げましたが、ここまでの記事を読めば「決して賃貸借契約書の内容は安直なものではない」ことがご理解いただけたことと思います。
また、近年では入居者とのトラブルも増加傾向にありますし、場合によっては訴訟にまで発展するケースも珍しくありませんので、「正しい知識」と「練り込まれた契約条項」でスムーズな取引を心掛けたいものですよね。
ではまた、次回の記事にてお会いしましょう。