不動産投資を自宅賃貸

 

不動産投資を始めるとなれば、何千万円もの資金を投じてアパートやマンションといった収益物件を購入するのが通常です。

また「初期費用を少しでも安く上げたい」と考えれば、ワンルームタイプの分譲マンションを購入して『賃貸に出す』という手法もありますが、

それでも数百万円(購入する地域にもよりますが)の出費は覚悟しなければなりませんし、分譲マンションである以上はこれに加えて毎月2〜3万円の管理費・修繕積立金の支出は不可避なものとなるでしょう。

そして、こうしたコスト面の事情により『不動産投資を始めたいが、なかなかに敷居が高い!』とお考えの方も少なくはないはずです。

そこで本日は初期投資を極力抑え、管理費などのランニングコストも大幅に削減できる投資手法についてご説明してみたいと思います。

では、「不動産投資を自宅賃貸で行う方法」について知恵袋を開いてみましょう。

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自宅賃貸とは何か?

冒頭にて「不動産投資を自宅賃貸で行う」とのお話をいたしましたので、『自分は他の住まいに移り住み、今住んでいるマイホームを賃貸に出す方法』を想像された方も多いことでしょうが、今回のお話は「これとは少々異なる発想によるもの」となります。

確かに「他に家を買って、現在の住まいを貸し出す」という投資方法もなくはありませんが、これでは『物件を新たに購入する』という意味で、通常の不動産投資と何も変わらないものとなってしまうでしょう。

そして今回ご提案したい手法とは、「現在居住中の自宅の一部をアパートなどに改造し、賃料収入を確保する」という方法となります。

よって、『現在の住まいが分譲マンションである』という方にはこの手法は不可能となりますから、「一戸建て限定」の投資手法ということになるでしょう。

さて具体的な改造方法を簡単にご説明すれば、1階にある居室の「窓(開口部)」を改造し、まずは独立した玄関を構築します。

その後は、母屋と行き来できる1階の室内扉を壁にして、収納スペースなどを活かしての風呂やトイレを設置するという流れになるでしょう。

このようなお話をすると「本当にそんな工事が可能なの?」というお声も聞えて来そうですが、木造の建物は意外に増改築が容易ですし、既にこのプランを実践して収益を上げておられる方も数多くいらっしゃいます。

なお、分譲マンションデベロッパーの中には、新築時から廊下側のお部屋に第二の玄関扉を取付けておき、

購入された方の意思で、自由に「自己使用」と「賃貸用」の使い分けが可能となる物件を販売しているぐらいですから、決して奇抜過ぎるアイデアという訳でもないのです。

但し、壁を挟んで大家さんと入居者が隣り合わせに住まう訳ですし、税制や建築関連の法令、技術的な問題も係ってまいりますので、「誰でも手軽に!」とは行かない側面があるのも確か でしょう。

そこで次項では、全く知識の無い方でもこの投資方法を実現させることのできる「コツ」についてお話ししてみようと思います。

 

実践、自宅賃貸!

では早速、「自宅の一部を改造して賃貸物件を生み出す手法」の具体的な解説を始めたいと思います。

工 事

この投資を行う上でまず重要となるのが、自宅改造における施工面での問題となります。

もちろん改築に当たってはプロの建築屋さんのアドバイスを受けながら計画を立てる必要がありますが、それ以上に重要なのが改造した建物が違反建築物にならないようにするためのケアです。

過去記事「建築確認・確認済証等について知っておくべきこと」でもお話ししましたが一定規模以上の増改築を行う場合には、建築確認の取得が義務付けられていますから、設計士などと相談しながらプランを練っていく必要があるでしょう。

もちろん、「建設は建設会社、設計は設計士」と分けて依頼することも可能ですが、こうしたパターンの場合には建設会社と設計士との間で工事に関する意見の食い違いが生じることも少なくありませんから、

「設計士に紹介された工務店」や「公務店に紹介された設計士」など、互いにリレーションが取れた者同士をセットにするのがおすすめです。

住宅ローン

また気を付けなければならないのが、未だに住宅ローンの残債が残っているお宅です。

住宅ローンの負担を減らすべく、自宅の改造賃貸を始めたいとお考えの方も多いでしょうが、

住宅ローンはマイホームの購入を前提に特別な優遇を受けている金融商品となりますから、勝手に居住用物件の一部を事業用物件に改造する訳には行きません。

よってローンが残っている方は、計画を実行する前に必ず借入先の銀行に事前相談をするべきでしょう。

公租公課

なお、この改築は公租公課にも影響を及ぼすものとなり、原則として建物の固定資産税や都市計画税の税額は増額されることとなるでしょう。

固定資産税等は玄関の数により税額が変更されるルールになっていますし、使用される用途が一部事業用となれば「税額は上がる」ことになりますが、改造によって得られる収入に比べれば、その支出は微々たるものとなるはずです。

また、入居者が決まれば賃料収入が発生しますので、これに対しての所得税を支払わねばなりませんから、サラリーマン家庭でも確定申告が必要となります。

ちなみに、新しく作ったお部屋には電気・ガス・水道が必要となりますので、入居者が居ない場合には、しっかりと停止手続きを行わないと基本料金が発生してしまうでしょう。

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自宅賃貸成功の秘訣

さて、計画実行前に必要な知識が身に付いたところで、この投資を成功させるポイントについて解説して行きたいと思います。

まず言えることは、1階部分の1部屋のみを改造するよりも、どうせ工事をするなら1階全てを投資物件化するべきであるということです。

もちろん各家庭のご事情はあるでしょうが、工事範囲が小さければ小さい程に工事費用は割高になるものですから、可能であるならば1階をまるごと改造して、部屋数を少しでも多く確保するのがおすすめです。

なお、土地面積15坪(50平米)程のお宅でも、1階全てを貸室とすれば2部屋は確保できる計算になりますから、上がって来る賃料の額にも相当な差が生じて来るでしょう。(間取りの都合上、部屋数が確保できない場合もありますが)

さて、このようなお話をすると「1階をつぶしてしまうと、大家が2階以上に出入りできなくなるのでは?」と心配になってしまうかもしれませんが、2階への出入りには後付けの外階段を設置するという方法で対応します。

後付けの外階段はそれ程費用を掛けずに設置できるものですし、1階の賃貸部分と2階以上の自宅部分を完全に分離した方が、より効率的な物件の運用が行えることでしょう。

なお、小さなお子さんがおられるご家庭においては、2階以上のみで生活するというのは手狭な気もしたしますが、子供たちが巣立ち「夫婦だけ」になった場合などでしたらその心配はありませんし、

この頃には住宅ローンも完済できている頃合いでしょうから、自宅賃貸化工事のタイミングとしてはベストと言えるはずです。

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自宅賃貸まとめ

さてここまで、不動産投資を自宅賃貸で行う方法について解説してまいりました。

今現役でお仕事をされている方々の中には、将来受給できる年金額に不安をお持ちの方も多いはずですし、「とても投資物件を買う余裕はない」という方にもおすすめの手法なのではないでしょうか。

また、ある程度自宅の一部賃貸で資金を貯めたら、これまで自宅として住んでいた2階以上の部分も貸出してしまい、自分たちは第二のマイホームに移り住むことも夢ではありません。

現在の自宅を完全に賃貸物件化し、自分はのんきな田舎暮らしをエンジョイするというプランも素敵ですよね。

様々な夢が広がる自宅賃貸を、この機会に真剣に検討されてみては如何でしょう。

ではこれにて、「不動産投資を自宅賃貸で行う方法」についての知恵袋を閉じさせていただきたいと思います。